南京商業地產周報

（11.25-12.01）

本期目錄

行業觀點

• 華潤萬象生活王磊:擁抱變局，構建可持續發展的商業模式和生態

南京大事

• 全省首家海外增值電信運營商落地南京

• 全球十大科研城市，南京躋身前五

• 南京出臺行動計劃促進機器人產業

• 南京多項目入選第二批長三角人文經濟典型案例

• 南京前十月文旅成績單出爐

• 江蘇3C數碼補貼高至1500元，南京多家門店缺貨

項目動態

• 南京云錦城計劃2025年投用

• 華設創新中心正式封頂

• 江蘇天馬網絡科技集團研發中心即將投用

商會一周

• 錦創受邀參與南京文化產業合作交流會

• 金宸設計和長江都市榮獲江蘇省勘察設計行業肯定

• 2024年CBRE質盛論壇圓滿閉幕

• 青龍山森林康養項目招商發布會即將舉辦

• 金融助力新質生產力高質量發展會議成功舉辦

• 城市更新人才班二期第二次線下課成功舉辦

做客“一見”

• 一見會客廳接訪動態

1

行業觀點

華潤王磊:擁抱變局，構建可持續發展的商業模式和生態

宏觀環境與行業轉變

首先做商業地產得關注宏觀局勢的變化，看宏觀的目的在于我們可能沒辦法左右歷史的大勢。但是我們需要在歷史的潮流里預判未來會怎么樣，我們的經濟會怎么樣，行業會怎么樣，我們該做出哪些正確選擇。

中國房地產業正處于由增量時代向存量時代過渡的階段。2023年末，我國常住人口城鎮化率達到66.2%，一二線城市接近發達國家水平。未來房地產業需要擺脫粗放的大拆大建模式，轉向高質量的城鎮化建設。人口方面，我國面臨人口負增長的歷史拐點，老齡化、少子化、不婚化加速到來，直接影響房地產業。住宅庫存高，寫字樓空置率在20%-30%之間，商業地產競爭激烈。

在這樣的市場環境下，商業地產行業的生意邏輯正在發生轉變。過往的投資模式難以為繼，商業地產逐漸回歸到生意本源，投資獲取變得更加獨立，更加關注商業本身持有運營、獲得長期回報的邏輯是否成立。未來所有跟地產相關的估值邏輯可能都要進行重構。

資本與商業地產

商業地產行業是資本密集型行業，需要“擁抱資本”、“服務資本”。傳統的商業地產融資以債性融資為主，沒有真正解決商業地產的退出難題。中國消費類基礎設施公募REITs的推出，解決了資管“投融管退”閉環的堵點，讓優質的“不動產”有了更多的機會成為“動產”。

此外存量市場下，我們認為商業地產的投資布局一定要關注城市格局的演變，應更加關注長期人口流入的城市。

短期來看，低杠桿率給三四線城市帶來消費韌性，具體的表現為：2024年上半年，一線城市總社零增速為負，整合一二線城市也僅達到1.98%的水平，三四線城市總體社零增速為4.76%；高線城市的居民杠桿率（住戶貸款余額/GDP）超過73%，三四線城市居民杠桿率是55.4%，收入下行高線城市的消費能力受到抑制。

長期來看，人口流動的方向就是消費增長的方向，人口規律表明，高線城市的人口虹吸效應只會越來越強。以東京為例，日本總人口連續15年減少，但東京圈卻成為日本連續多年人口持續增長的唯一都市圈。人口持續流入的中國核心城市群和都市圈，市場蛋糕有機會進一步成長。所以這是一個中性的觀點，它取決于未來你要分哪一塊蛋糕，要做哪一個陣地，可能不同企業就會有不同的選擇。

消費端變化趨勢

當前消費者開始重塑生活范式，追求極致性價比的同時，也更追求體面、精致和品質。雙十一調研顯示，超五成消費者持有精致“摳”的消費理念，追求優雅省錢、體面節儉。客戶運營變得越來越重要，品牌端希望通過更精準的營銷捕捉到適合它的客戶，消費者也希望通過合適的渠道找到他喜歡的產品。

在高端消費市場中，奢侈品消費整體承壓，但高凈值客群消費力沒有降低。新財富群體影響力顯現，以高收入新興行業從業者為主。奢侈品牌端，我們看到更多的品牌正在圍繞客戶的生活方式多點觸達，從核心產品延伸到與城市文化生活有更強鏈接的場景/生態。

產品端，隨著客群厚度積累和信息獲取方式的迭代，奢侈品牌的主戰場也從1.0酒店，2.0百貨，3.0購物中心，走到了4.0獨棟和街區時代。我們看到像邁阿密設計街區、東京麻布臺之丘這些國外項目正在以更開放的形態，為品牌提供了更大的創意舞臺。品牌方也希望通過這些空間，更好地維護消費者，對應的就是從拿地設計開始，我們在產品端就要多一些思考，怎么更好地滿足品牌的需求。

華潤萬象生活的戰略選擇

華潤萬象生活在業務發展上，堅定戰略導向，堅持多賽道布局。目前華潤萬象生活在營管理項目超110個，目標是成為“全能型選手”。我們一直強調商業需苦練基本功，要更注重精細化運營。過去3年，華潤萬象生活構建了全產品、全周期的業務標準化體系，圍繞策略管理、業績管理、品質管控、招商體系重塑等，系統性地優化各項業務管理體系。

回歸客戶視角，會員經營是消費者運營最重要的手段，我們持續將會員經營作為長期發展戰略。截至2024年上半年，我們的商業會員數量達5,075萬，同比增長30.4%，進一步筑牢業績壓艙石。

創新是所有商業永葆活力的源泉。華潤萬象生活每年也會拿出10%到15%的資源創新。我們從拿地之前就會探討怎么用好這個資源。品牌端，我們全面實施“伙伴計劃”，組織品牌高層會面，總對總形成統一的戰略合作共識，積極推進創新。

存量改造迭新能力會變得非常重要。好的商業項目離不開產品的持續迭代和改造提升，需要隨時隨地觀察社會的變遷、城市的發展、需求的變化，并靈活采取應對措施。存量項目不能僅靠“守好一畝三分地”，要用有效的商業動作給項目注入新的活力和養分，不斷“生長出”價值增量。

關于產品端的創新，我們一直在持續洞察客戶需求，鏈接更多城市功能，實現跨業態創新，打造多樣性商業范式。

（作者：王磊為華潤萬象生活執行董事、副總裁 來源：2024觀點商業年會，有刪節）

2

南京大事

01

全省首家海外增值電信運營商落地南京

11月29日，新加坡網連（WideWired）在南京順利取得外資合資公司營業執照。這是全省落地的首家互聯網虛擬專用網業務（IP-VPN）海外增值電信運營商，也是自國務院批復同意南京等6個城市部分領域服務業擴大開放以來，同批次城市中落地的首家海外增值電信運營商。

02

全球十大科研城市，南京躋身前五

近日，中關村論壇系列活動——科技創新中心與科研城市論壇在北京舉行。論壇上發布了最新《自然》增刊“2024自然指數-科研城市”，統計顯示，2023年，全球十大科研城市依次為北京、上海、紐約都市圈、波士頓都市圈、南京、舊金山灣區、巴爾的摩-華盛頓、廣州、武漢和東京都市圈。其中，南京較上一年排名上升一位，躋身全球前五。

03

南京出臺行動計劃促進機器人產業

11月26日下午，南京市舉行新聞發布會，發布并解讀《南京市促進機器人產業高質量發展行動計劃（2024-2026年）》，通過夯實關鍵零部件基礎、提升系統集成能力和平臺支撐、實施“機器人+”示范應用、打造“一核多翼”的產業布局、分級分類壯大市場主體、加強項目招引與服務這六大措施，聚力打造“1+N+1”整機體系，計劃到2026年，南京機器人產業總體發展水平居全國前列；自主工業機器人在行業內繼續保持領先優勢；市場主體加速集聚，產業競爭力更加提升；“機器人+”創新示范應用取得顯著成效，成為國內標桿。

04

南京多項目入選第二批長三角人文經濟典型案例

11月22日，第五屆長三角國際文化產業博覽會正式開幕。開幕式上發布了100個“第二批長三角人文經濟典型案例”，南京四項目入選，分別是1800 米跨越 1800 年（長江路）、金陵小城燕集里再現千年金陵風華、秦淮文化產業園打造綜合型城市文化富集區、十竹齋數字復興煥發“時代瑰麗。

05

南京前十月文旅成績單出爐

據綜合測算，今年1—10月，全市共接待游客1.67億人次，按可比口徑同比增長16%；全市接待入境過夜旅游者44.5萬人次，同比增長68.4%；實現旅游外匯收入6.5億美元，同比增長19.4%。

越來越多的外地游客在南京“慢下來”“住下來”，過夜游客數量增加使得文旅消費“水漲船高”。銀聯商務數據顯示，今年1—10月全市文旅消費總金額達2660億元，按可比口徑同比增長11%。異地文旅消費1552.96億元，同比增長19.32%，占比居全省第一。

06

江蘇3C數碼補貼高至1500元，南京多家門店缺貨

近日，江蘇省發改委發布3C數碼產品補貼專項活動，手機、平板電腦、數碼相機等可獲得成交價格15%的補貼，南京商業地產商會走訪發現，由于此次補貼力度較大，多家門店出現手機缺貨的情況，以新街口京東五星電器和蘇寧易購門店為例，銷售人員表示目前iphone16全系列均缺貨，需等待調貨，其表示昨天一天賣完了100多臺iphone16手機。

3

項目動態

01

南京云錦城計劃2025年投用

從建設方獲悉，正在建設的南京云錦城已進入收尾階段，明年正式投用。云錦城為南京市重大項目，西臨江東中路、北臨漢中門大街。整個項目由AB兩個地塊組成，未來將打造成為集傳統、現代文化、本地特色文化、江南博物館文化高端商務總部經濟為一體的文商旅融合創新地標。

02

華設創新中心正式封頂

11月23日，位于江寧開發區百家湖硅巷的華設創新中心項目正式封頂。該項目由華設集團投資建設，總建筑面積4.26萬平方米，華設集團將圍繞創新業務拓展、資源整合和價值鏈延伸，將項目建設成為華設數字化、綠色化、產業化發展的重要孵化載體。

03

江蘇天馬網絡科技集團研發中心即將投用

項目由江蘇天馬網絡科技集團投資建設，公司是國家級數字商務企業，江蘇省兩業融合試點龍頭骨干企業，國內運動品電商龍頭企業。項目總投資5億元，總建筑面積約8.15萬平方米，項目為集創業孵化、科技研發、總部經濟于一體，打造大型一站式綜合性數字商務生態產業聚集區，投產后預計可新增年營收4.9億元。項目已全部建成，正在辦理竣工驗收。

4

商會一周

01

錦創受邀參與南京文化產業合作交流會

11月22日，第五屆長三角國際文化產業博覽會在上海國家會展中心開幕，南京作為長三角“重要一翼”，有22家重點文化企業在此集中亮相。錦創科技股份有限公司聯合創始人黎明受邀參與南京文化產業合作交流會，并以“將文化與科技注入城市更新的靈魂”為主題進行分享。

02

金宸設計和長江都市榮獲江蘇省勘察設計行業肯定

近日，江蘇省勘察設計行業協會公布了2024年度“江蘇省勘察設計企業綜合實力排序(建筑設計企業)前十名”單位名單，南京金宸建筑設計有限公司和南京長江都市建筑設計股份有限公司登上榜單。

03

2024年CBRE質盛論壇圓滿閉幕

2024年CBRE年度質盛論壇于11月20日在上海徐匯西岸漩心藝術中心盛大召開，匯聚CBRE專家和行業大咖深入分享。論壇不僅再次帶來總裁重磅年度演講，并通過空間新視角、價值新發現、城市新維度等角度探尋辦公、產業租賃的空間“大來”;傳統及新興物業投資、持有型不動產ABS的價值大來”和可持續發展與消費動能的城市“大來”。

04

青龍山森林康養項目招商發布會即將舉辦

12月5日，由南京青龍山健康小鎮開發建設有限公司負責運營的青龍山森林康養項目將舉辦招商發布會。

青龍山森林康養項目，立足青龍山林場的獨特森林環境及人文資源，充分發揮地理區位、周邊三甲醫療資源等優勢，結合現代康養理念，擬打造一處集居住、休閑、度假、療養于一體的高端綜合性康養社區。

05

金融助力新質生產力高質量發展會議成功舉辦

11月28日下午，以“向新而行 質創未來”為主題的金融助力新質生產力高質量發展會議在南京商業地產商會·一見會客廳舉辦，東南大學經濟管理學院教授仲偉俊發表了題為《新質生產力與創新驅動產業高質量發展》的精彩報告，深入剖析了新質生產力的特征及其對經濟發展的推動作用。本次大會上，還舉辦了戰略合作簽約儀式。

06

城市更新人才班二期第二次線下課成功舉辦

11月29日，城市更新人才班二期第二次線下課在南京商業地產商會·一見會客廳順利舉辦。高和更新CE0、高和資本產品總監王柯翔，江蘇聯合城市發展咨詢有限公司總經理錢鋒受邀進行線下授課;二期學員四百盒子科技(南京)有限公司首席運營官郭靜昕和南京蘇博投資顧問有限公 司咨詢師侯容就自己在實踐過程中的心得體會進行現場交流。本次活動線上線下共計50余人參加。

5

做客“一見”

• 11月26日下午，接待南京質檢院周駿貴院長一行，了解目前質檢院的機構功能和工作內容，計劃形成戰略合作關系，共同打造服務產品和體系。

  
  

內容整理 |孫 益

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法

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