文/謝逸楓

目前全國超過30城市的商業銀行把首套商業房貸利率上調回“3”字頭，利率最低由2.65%-2.85%上升為3.0%-3.1%，已經引起市場強烈的關注，讓購房者恐慌。因為好多購房者還沒來得及享受，就已經結束了。

筆者統計，截至12月5日，首套房貸利率重回“3字頭”的城市已經超過30個，包括武漢、長沙、青島、福州、廈門、莆田、泉州、寧德、仙游、徐州、廣州、佛山、東莞、杭州、南京、蘇州、無錫、鹽城、揚州、泰州、寧波、浙江省等。

從市場反饋過來的消息，說是一線城市和二線核心城市及少部分三線核心城市的房地產市場已經止跌回穩，成交量連續2個月火爆，有的城市房價上漲。

簡單說，就是房地產市場已經回穩了，銀行通過上調首套房貸利率，彌補之前的損失。同時首套房貸利率調整，也是符合市場和政策趨勢。

從金融機構反饋過來的消息，說是符合銀行凈息差的要求，因為銀行凈息差的壓力大，銀行為了修正“內卷式”競爭，避免出現不好的市場競爭現象。

截至2024年三季度，國有行、股份行、城商行、農商行和外資行的凈息差水平分別為1.45%、1.63%、1.43%、1.72%、1.44%，均跌破1.8%的“預警線”。

從房企反饋個來的消息看，應該與部分地區商貸利率和公積金貸款利率產生“掛”有一定關系，一定程度上影響銀行的凈息差，減少銀行的損失。

回調房貸利率，是否會影響市場止跌回穩？

房貸利率總體下行周期，上調的房貸利率舉動，容易引起市場關注，對市場、供需關系、基本面、成交、房價、預期、信心有所修復產生不利沖擊。

一是購房者形成對房貸利率最低結束和房貸成本上升預期，影響購房的積極性和入市信心，不利于購房熱情的延續。

二是形成對房地產市場止跌回穩的負面情緒影響，影響房地產政策效應的擴大和持續性，導致市場的成交量持續性上升預期減弱。

三是市場下行周期、出清周期、救市政策波動期，銀行將首套商業房貸利率上調回“3”字頭，將對房地產市場止跌回穩的預期、勢頭形成不利、負面情緒影響。

回調房貸利率，現階段究竟釋放出什么信號？

筆者認為，銀行回調首套房貸利率，向市場、購房者釋放六個信號。一是2.65%-2.95%的史上國內房貸利率記錄最寬松、最低的終結、見底的信號。

二是階段性調整，不是大趨勢的，不是大幅度的回調。銀行回調首套房貸利率3個基點-5個基點，是階段性的利率調整，不是大趨勢的。不是大幅度的回調。

三是未來將會有更多的城市、商業銀行跟進回調首套房貸利率，可能是普遍現象。避免銀行自身凈息差帶來的風險，減少銀行的經營、資產不良率風險。

四是現在就判斷房地產已經止跌回穩為時尚早。因為上海、北京、深圳等沒有回回調首套房貸利率，況且這些城市房地產都是目前最火爆的。

五是購房者不要挑三揀四了，3.0%-3.1%的首套房貸利率，已經是非常低了，應該好好地珍惜，利率下調空間短期已結束。未來不排除銀行繼續回調房貸利率。

六是房貸利率和LPR出現背離，按照LPR的三次下降，房貸利率應該是下降，不是下降之后再回調。房貸利率的調整決定權在銀行，不在市場。

未完全止跌回穩，為什么突然回調房貸利率？

銀行回調首套房貸利率，主要是銀行綜合考慮資金額度、政策風險和運營、資本、稅收成本及凈息差，對主要商業銀行來說，3.0%-3.1%是保本點。

商業銀行按照市場利率定價自律機制，根據風險定價原則，結合本機構經營狀況及客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平，是正常市場行為。

透過市場、銀行、房企、購房者的角度來看，房地產市場未完全止跌回穩，突然回調首套房貸利率，背后的原因和邏輯來看，主要有五個方面。

一是額度供不應求。市場對房貸的需求量猛增，提前還貸減少，銀行的房貸壓力減輕，額度年末變得緊張，因為三道紅線、貸款集中制、金融謹慎制度等要求。

二是銀行利潤的考核壓力大，凈息差創歷史新低。銀行房貸投放的成本和收益需要平衡，目前銀行業的主流心態。銀行對于提高利生息資產收益率有急迫性。

2024年三季度商業銀行凈息差降至1.53%，較上個季度又跌了0.01個百分點。凈息差的監管警戒線是1.8%，1.53%已經低于警戒線，需要格外小心。

房屋按揭是銀行長期穩定的生息資產，LPR三次降幅大，導致公積金貸款和商業房貸的利率倒掛，息差管理的面臨考驗，提高生息資產收益率刻不容緩。

銀行扛不住了。三季度末商業銀行的凈息差已降至1.53%歷史新低，環比下降0.01%。大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行的凈息差均低于1.65%。

三是避免銀行內卷式惡性、無次序競爭。銀行凈息差新低，利率下限不明，很容易引起銀行之間的房貸內卷式競爭之爭，擾亂了銀行房貸投放市場次序。

四是降低房地產貸款不良率。不僅是銀行保持合理的凈息差與利潤水平，還是風控體系的完整性，最關鍵是降低房地產貸款不良率，避免考核問責。

五是商業貸款與公積金貸款利息差產生“倒掛”。銀行上調房貸利率下限3.0%-3.1%，足以維持公積金貸款的普惠性特征，2.65%-2.95%低于更公積金貸款利率。

六是按照商業凈息差要求和收益及可持續性的發展角度，3.5%以下的房貸利率對商業銀行是“賠本賺吆喝”，等于是不賺錢還虧損，不具有商業可持續性。

2025的房貸利率，是繼續上調還是會下降？

銀行回調首套房貸利率，主要是從銀行自身凈息差穩定及長久穩健經營的需求及供需關系、與公積金貸款利率倒掛現象出發，短期內對過低利率的修正。

一是總體來看，不是意味著房貸政策全面收緊。房貸利率低于3%的情況，主要是個別銀行非理性競爭所致，容易對消費者產生誤導，會沖擊銀行的收入。

二是3.0%-3.1%的房貸利率，依然是未來一段時間內商業房貸的最低利率。即便LPR再下調，短期內3.0%-3.1%的房貸利率不變，難回到2.65%-2.95%水平。

三是房貸利率調整，是商業銀行正常的市場行為，有助于維護正常的金融競爭秩序，保持商業銀行可持續性發展，調整后的房貸利率，仍然處于歷史低位。

四是房貸加權平均利率持續處于歷史低位，9月個人住房貸款加權平均利率為3.31%，同比下降0.71%。現在城市紛紛上調房貸利率，是基本見底的標志。

五是未來受存款和政策利率及存款準備金率下調影響，如果房地產市場繼續下行，銀行房貸考核壓力加大，房貸利率下限下調會出現降價攬客的可能性。

六是3.0%-3.1%是房貸利率的基本下限，而存量房貸利率不受此影響。若合同約定利率根據LPR浮動，接下來LPR繼續下行的話，利率會相應調整。