撰文 | 羅嘉欣

排版 | fufu

圖片來源 | 官方渠道

自2004年成立以來，星盛商業已穩健走過二十載春秋。

據中期財報顯示，星盛商業上半年業績表現出色，營業收入和利潤均實現雙位數增長。截至今年6月底，該公司已向國內21個城市的54個商用物業項目提供服務，總合約建筑面積達到約277萬㎡。作為國內商管領域的中堅力量，同時也是首個純商業管理業務成功登陸資本市場的企業，星盛商業的發展軌跡一直備受業界矚目。

去年5月，陳群生出任星盛商業行政總裁一職。陳群生有豐富的商業地產操盤經驗，作為打造華潤萬象城的元老級參與者，歷任項目總、區域總到（拆分上市前）華潤置地商業地產事業部二把手。而在此后履職瑞安集團擔任執行董事、奈雪的茶獨立董事期間也都頗有建樹，積累了良好的行業口碑與卓越的管理才能。此番加盟星盛商業，引發業界高度期待。

時間過去一年半，他的加入為星盛商業注入了哪些新的活力與變革？近期，贏商網獨家專訪了星盛商業集團行政總裁陳群生。在一個多小時的深入交流中，我們暢聊了星盛商業在面對國內商業零售環境的周期性調整，如何靈活調整發展戰略、推動內部組織變革，以穩健的姿態迎接商業市場的新挑戰。

站在20周年的發展新起點上，陳群生的話語擲地有聲，為星盛商業的未來描繪了一幅既穩健又充滿希望的藍圖。

Vol.1

以“年輕力”為軸

書寫COCO Park商業傳奇

星盛商業故事的起點，無疑要追溯到那個充滿創意與激情的首個項目。

20年前，星盛商業主導操盤位于深圳福田CBD核心地段地鐵上蓋的購物中心項目。團隊用了3年時間研究和打磨這個商業首秀，他們懷揣著一個大膽的想法——“打造一個公園式的商業”。于是，一個名為“COCO Park”的購物中心應運而生。

2007年，福田星河COCO Park正式開門迎客，它一亮相，便迅速吸引了城市年輕人的目光。那里的星空廣場，更是成為了熱門的聚會和社交場所。

時光荏苒，18年后的今天，福田星河COCO Park依然保持著它的青春活力，是深圳年輕人最鐘愛的商場之一，年客流量高達3000萬人次，被譽為福田CBD的“青年不夜城”。

圖：福田星河COCO Park實拍圖

“在20年前，星河控股能夠堅定地打造這樣一個商業體，并且在盒子mall大行其道下，前瞻性地打造了這樣的戶外開放商場，是需要勇氣和創新精神的。當時的決定看似偶然，但在天時地利人和的加持下，它取得了巨大的成功。而今商業趨勢又從室內轉向戶外，又是一種必然。”

在陳群生看來，福田星河COCO Park能夠開業18年依然保持持續的成功，絕非偶然。這背后，離不開商業運營團隊始終堅守的“年輕力”項目定位和持續不斷的調改煥新。

“從項目誕生之初，星河就定位它是一個年輕力的項目。今天，我們依然圍繞這個定位去努力，不斷適應市場的變化，進行調改、優化產品和服務。”陳群生說道。

事實上，福田星河COCO Park不僅深受深圳人的喜愛，還備受香港消費者的青睞。自通關恢復以來，福田項目的港客占比已經達到了總客流的30%。

去年，福田星河COCO Park更是與香港貿發局攜手合作，成功舉辦了首屆港潮流活動，吸引了深港兩地市政領導的出席，并帶來了超過130個香港商家的落地活動，成為了雙城熱議的話題。為了進一步提升港客的購物體驗，項目還提供了一系列的便利服務。

“現在有了外國人144小時過境免簽政策，未來，我們希望能夠將福田星河COCO Park打造成一個國際友好的商業地標。”陳群生說。

福田星河COCO Park的成功，奠定了星盛商業發展的根基。后續，星盛商業產品線進一步擴容，COCO City、COCO Graden等產品陸續亮相。2014年11月，深圳龍華星河iCO開業，正式開啟星盛商業的輕資產輸出發展之路。此后， 旗艦產品COCO Park也走出了深圳，相繼在廈門和廣州落地生根。 如今， 星盛商業以“輕重并舉”的發展模式向外擴張，形成了以深廣雙中心的大灣區及華東地區相對聚焦的戰略布局。

陳群生表示，“每個項目都有它獨特的在地特色，我們會堅持‘一店一策’的運營策略，希望每個項目都能成為當地消費者心頭好。”

Vol.2

聚焦大灣區和華東區

穩健與創新驅動并行

目前星盛商業的版圖覆蓋全國，尤其在大灣區與華東這兩大中國經濟最為活躍的區域，星盛商業早已深深扎根，并構建了一套具有市場知名度且完整的品牌體系，擁有城市級商業-COCO Park、區域級商業-COCO City和iCO、社區商業COCOGarden及第三空間五大產品品牌，更通過持續的品牌擴張和市場深耕，贏得了廣泛的消費者認可與合作機會。

圖：常州星河COCO City

然而，與眾多企業上市后的大舉擴張不同，星盛商業自2021年登陸資本市場后，展現出了其特有的“穩健”氣質。

星盛商業在上市初期也曾追求快速發展，但在面對經濟下行壓力和消費市場分化的雙重挑戰時，星盛商業于2023年果斷進行了戰略調整，提出了“戰略聚焦”和“區域聚焦”的思路，主動放緩了擴張速度，退出了部分項目。

“戰略聚焦意味著我們不會全國各地撒豆子，而是專注于做好每一個項目，做一個成一個，一個更比一個好。區域聚焦則是我們會把項目盡量控制在我們能力圈范圍之內，如大灣區和華東這兩個地方聚攏發展。”陳群生的話語中透露出星盛商業的深思熟慮。

贏商網注意到，目前星盛商業在管項目有33個位于大灣區，今年新開項目也分布在大灣區和華東，這種區域聚焦策略無疑將增強星盛商業在這些關鍵區域的競爭優勢。

圍繞戰略聚焦，星盛商業還提出了“1234”執行策略，即圍繞“保開業、穩經營”這一核心任務，實施戰略聚焦和區域聚焦兩個重點，優化核心資產、拓展模式和組織能力三項工作，提升產品力、資源力、數智力和創新力四個能力，強調品質和管理的雙重提升，實現公司的可持續健康發展目標。這一策略如同一場從根系到主干再到枝葉的全面重塑，對星盛的未來發展意義重大。

星盛商業在2024年初提出“品質年”計劃，緊扣“以項目為中心，以利潤為中心、以客戶為中心、以員工為中心”，推行“大服務體系”的創新思考，從客戶體驗出發，提升項目管理和服務水平；優化租戶組合、優化空間場景，大力推進創新業態和首進品牌的引入，打造標桿商戶、“百萬店”、“千萬店”、“億元店”，打造項目經營特色，提升商場業績。

優化組織能力亦是星盛商業這兩年積極推動的重點事項。陳群生表示，公司從去年開始就有意識地優化組織能力，不斷引進優秀人才。今年，星盛商業將管理架構從三級變為兩級，取消了區域管理。“這一舉措讓我們能夠更快地觸達項目，更高效地與客戶對接，整體反饋良好。”

在數智力方面，星盛商業組建“智慧零售部”，將日常商業運營數智化提升到戰略層面，并聚焦B端和C端進行數字化探索嘗試。如重塑會員系統逐漸上線了COCO Club小程序，打造了商戶管家平臺-“星管家”，管理端重塑了ERP、財務管理系統和招商管理系統等，取得顯著效果。目前星盛商業會員超過500萬，會員銷售占比超過30%，會員活躍率同比提升30%。

此外，陳群生還強調了創新對于星盛商業發展的重要性。他表示：“創新不僅局限于產品和服務上，更滲透到了公司的各個層面和環節。我們希望通過構建一種便捷、快捷的組織形態，激發整個企業的創新活力。只有這樣，我們才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。”

圖源:ShenzhenLOOK

Vol.3

十四五規劃收官之年

重點籌開深圳、珠海新項目

站在星河WORLDA座寫字樓40層往窗外看，兩座拔地而起的雙子塔，是星河控股打造的國內最高雙子塔（樓高369米），也是深圳“智造高地”坂田的新地標。沿著雙子塔往下，IEO總部園區、生態大廈，還有一片由多個建筑空間組成的10000㎡街區廣場上，正在展出“帕拉小主”城市漫游展。

圖源：ShenzhenLOOK

這是星盛商業重點打造的新商業旗艦-雅寶星河WORLD·COCO Park的二期商業，計劃2025年全面亮相。該項目立足于“產城商住”融合發展的160萬㎡綜合體勢能，獨棟街區+雙MALL+星空廣場的商業組合，超過25萬㎡的商業體量，讓未來“自造商圈”的商業影響力更大。

除了該項目外，星盛商業2025年還將迎來深圳光明星河COCO City、珠海星河COCO Park籌開。其中，珠海首座COCO Park由星盛商業攜手珠光集團打造，項目臨近珠海拱北口岸，開業后將進一步輻射珠海本地和港澳消費客群。

“2025年是十四五計劃的收官之年，我們將繼續以穩健為先的發展策略”，陳群生的聲音里，透露出對星盛商業未來的堅定信念。“我們會集中力量把已經開設的項目運營好，讓商家能夠盈利，讓消費者有良好的消費體驗。如果有合適的機會，希望在大灣區或長三角等能力圈范圍內的地方獲取新的項目。”

對于企業未來愿景，陳群生表示，星盛商業的穩健底色，注定不會追求一時的規模擴張，未來“大而全”不可取，“小而美”的商業戰略反而可持續。“我無法描繪十年后星盛商業會是什么模樣，但希望它未來會是一個贏得合作伙伴的信賴，消費者的喜愛，值得社會尊重的一家企業。”

正如星河控股董事長黃楚龍所言，“星河不做500強，要做500年”，這份對長期穩健發展的執著，正是星盛商業不斷前行的力量源泉。在未來的日子里，星盛商業將以更加飽滿的熱情，更加堅定的步伐，繼續在國內商業的廣闊舞臺上，開辟屬于自己的商業持續發展之路。

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