在“以房抵債”協(xié)議簽訂后未辦理過戶登記前，房屋被法院依法查封拍賣，以房抵債債權人的權力是否能排除法院強制執(zhí)行？

基本案情

2010年，開發(fā)公司出借1000萬元給某房地產(chǎn)公司。2021年，因房地產(chǎn)公司未按時償還債務，雙方簽訂房屋抵款協(xié)議書，約定房地產(chǎn)公司以尚未驗收備案的6套商鋪折抵欠款540萬余元，并開具收款收據(jù)給開發(fā)公司。2023年，雙方簽訂商鋪交付協(xié)議，此外，還簽訂商鋪租賃合同，開發(fā)公司將上述商鋪出租給房地產(chǎn)公司，但雙方一直沒有辦理所有權轉(zhuǎn)移登記。

2024年1月，房地產(chǎn)公司因在另案中未履行法院生效判決確定的向何某和李某支付租金的義務，何某和李某向法院申請強制執(zhí)行。法院執(zhí)行過程中，依法裁定查封、拍賣房地產(chǎn)公司名下的房產(chǎn)，含上述6套商鋪。開發(fā)公司認為，和房地產(chǎn)公司是在法院查封前簽訂的房屋抵款協(xié)議，雖未辦理過戶，但交易在前，故向法院提出解除對案涉商鋪的強制措施的異議申請。

裁判結果

佛岡法院審理認為，以房抵債債權人可以依據(jù)以房抵債協(xié)議，要求被執(zhí)行人將案涉房屋過戶至其名下，但不屬于購買房屋的意思表示，而是以消滅金錢債務為目的的債的履行方式，在未經(jīng)法定變更登記程序完成前，以房抵債協(xié)議并不優(yōu)于其他債權。

本案中，開發(fā)公司和房地產(chǎn)公司簽訂的以房抵款協(xié)議，實際是雙方用房屋抵消債務，并非一般的房屋買賣合同，且尚未辦理過戶登記。同時，民法典規(guī)定，不動產(chǎn)物權以登記為生效要件。開發(fā)公司對案涉6套商鋪僅享有抵債商鋪的登記請求權和物的交付請求權，并不享有排除強制執(zhí)行的權利，故開發(fā)公司的證據(jù)不能證明其異議請求符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，其異議不能成立。因此，法院依法予以駁回。

法官說法

日常生活中，常常有債務人在無法償還債務時，提出以物比如房屋等抵債的情形。債權人在簽訂“以房抵債”等協(xié)議后，應當催告?zhèn)鶆杖思皶r交付動產(chǎn)或辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，以避免交付瑕疵引起不必要的法律糾紛。

法條鏈接

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》

第二十八條 金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

來源：佛岡法院

編輯： 羅雯婕

校對：趙彩紅

審核： 黃保長

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