為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：吳悅，房屋買受人。

被告：鄭明，房屋出賣人。

第三人：甲公司，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

（二）案件事實(shí)

2023 年 7 月 15 日，吳悅與鄭明簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定吳悅購買位于北京市大興區(qū)（二號(hào)房屋），房屋成交價(jià)格 273 萬元。因二號(hào)房屋存在抵押債務(wù)，雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定鄭明于 2023 年 7 月 31 日前辦理房屋提前還款手續(xù)。同日，吳悅、鄭明與甲公司簽訂《居間服務(wù)合同》，約定吳悅按成交價(jià)格的 2.2% 向甲公司支付居間服務(wù)費(fèi)。

合同簽訂后，吳悅支付定金5 萬元，并納居間服務(wù)費(fèi) 30,300 元。然而，鄭明未能在約定期限內(nèi)辦理房屋解押手續(xù)。2023 年 8 月 16 日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，將解押期限延長至 2023 年 9 月 17 日。但鄭明在延長期限內(nèi)仍未完成解押，導(dǎo)致合同無法履行。2023 年 11 月 5 日，吳悅向鄭明、甲公司發(fā)送《解約告知書》，鄭明未收到該告知書，吳悅遂訴至法院。

（三）雙方主張

原告主張：

解除與鄭明簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、補(bǔ)充協(xié)議及2023 年 8 月 16 日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》；

鄭明支付違約金546,000 元；

鄭明返還定金50,000 元，并支付雙倍定金差額 50,000 元；

鄭明賠償居間服務(wù)費(fèi)損失30,300 元；

訴訟費(fèi)用由鄭明承擔(dān)。

被告辯稱：不同意吳悅的訴訟請(qǐng)求，未收到吳悅定金，不同意解除協(xié)議，稱甲公司答應(yīng)辦理解押卻未辦成，原因是抵押權(quán)人不同意還款。

第三人述稱：同意吳悅解除合同的請(qǐng)求，不同意退還居間服務(wù)費(fèi)，認(rèn)為鄭明違約，應(yīng)由鄭明賠償吳悅損失。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

吳悅是否有權(quán)解除與鄭明簽訂的房屋買賣合同及相關(guān)協(xié)議？

鄭明是否構(gòu)成違約，若構(gòu)成違約應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任，包括違約金、定金返還及賠償居間服務(wù)費(fèi)損失的具體數(shù)額認(rèn)定？

甲公司在本案中的責(zé)任認(rèn)定及居間服務(wù)費(fèi)是否應(yīng)退還？

三、案件分析

（一）合同效力與解除權(quán)

吳悅與鄭明簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、補(bǔ)充協(xié)議，以及與甲公司簽訂的《居間服務(wù)合同》，均為各方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同。鄭明未按約定時(shí)間辦理解押手續(xù)，致使房屋無法過戶，構(gòu)成根本違約。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規(guī)定，因一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同，故吳悅有權(quán)解除合同，合同解除日期以起訴狀送達(dá)鄭明時(shí)即2024 年 9 月 2 日為準(zhǔn)。

（二）違約責(zé)任認(rèn)定

違約金：雙方在合同中約定因出賣人原因?qū)е沦I受人未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的，出賣人按成交總價(jià)款的20% 支付違約金。法院綜合考慮合同履行情況、吳悅受損程度、違約原因及違約程度等因素，酌情將違約金調(diào)整為 200,000 元，以平衡雙方利益。

定金：鄭明收取吳悅定金50,000 元，合同因鄭明違約解除，鄭明應(yīng)返還該定金。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百八十八條規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款，吳悅已主張違約金，故其要求雙倍定金差額的請(qǐng)求不予支持。

居間服務(wù)費(fèi)損失：依據(jù)《居間服務(wù)合同》約定，因一方違反合同導(dǎo)致房屋買賣合同未能繼續(xù)履行的，甲公司有權(quán)收取居間服務(wù)費(fèi)且不予退還，該損失應(yīng)由違約方鄭明賠償。

（三）甲公司的責(zé)任

甲公司作為居間方，促成吳悅與鄭明簽訂房屋買賣合同，在合同履行過程中協(xié)調(diào)雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議并進(jìn)行催告，已履行居間義務(wù)。合同未能履行系鄭明違約所致，甲公司無過錯(cuò)，無需承擔(dān)退還居間服務(wù)費(fèi)的責(zé)任。

四、裁判結(jié)果

法院依據(jù)《中華人民共和國民法典》相關(guān)規(guī)定，判決如下：

確認(rèn)吳悅與鄭明于2023 年 7 月 15 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、補(bǔ)充協(xié)議及于 2023 年 8 月 16 日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》于 2024 年 9 月 2 日解除；

鄭明于本判決生效后10 日內(nèi)向吳悅支付違約金 200,000 元；

鄭明于本判決生效后10 日內(nèi)向吳悅返還定金 50,000 元；

鄭明于本判決生效后10 日內(nèi)向吳悅賠償居間服務(wù)費(fèi)損失 30,300 元。

五、案件啟示

合同簽訂前的審慎審查：購房者在簽訂房屋買賣合同前，應(yīng)詳細(xì)核查房屋產(chǎn)權(quán)狀況，包括是否存在抵押、查封等權(quán)利瑕疵，避免因房屋權(quán)利受限導(dǎo)致合同無法履行。

違約責(zé)任條款的明確約定：合同雙方應(yīng)明確約定違約責(zé)任及違約金計(jì)算方式，同時(shí)需注意違約金與定金條款的適用規(guī)則，避免重復(fù)主張或權(quán)利無法充分實(shí)現(xiàn)。

居間服務(wù)的權(quán)責(zé)界定：居間方應(yīng)在合同中明確自身權(quán)利義務(wù)，在促成交易后，若因買賣雙方原因?qū)е潞贤瑹o法履行，居間方有權(quán)按約定收取服務(wù)費(fèi)用，但需確保自身已履行合理的居間義務(wù)。

及時(shí)主張權(quán)利：當(dāng)一方出現(xiàn)違約行為時(shí)，守約方應(yīng)及時(shí)采取措施，如發(fā)送催告函、解約告知書等，并通過法律途徑維護(hù)自身權(quán)益，避免因超過訴訟時(shí)效等原因?qū)е聶?quán)利受損。