12月19日上午，“多地官宣將取消公攤”相關(guān)話題登上微博、百度熱搜第一。

根據(jù)官媒信息，多地“取消公攤”逐步開始落地，部分一二線城市，雖然未明確取消公攤，但也通過放寬對(duì)贈(zèng)送面積限制、優(yōu)化陽臺(tái)等空間面積計(jì)算規(guī)則等方式提高實(shí)際得房率。

這一輪官方放風(fēng)，估計(jì)如果沒啥反對(duì)意見的話，政事堂估計(jì)明年就會(huì)開始大規(guī)模鋪開了。。。

今天跟大家聊一聊取消公攤的影響。

公攤面積起源于香港，因?yàn)橥恋孛娣e有限，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展高速，政府處于絕對(duì)的甲方市場，所以香港政府通過招拍掛的形式，逼著開發(fā)商高價(jià)拍地，而開發(fā)商也很強(qiáng)勢的將成本通過公攤面積的方式轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。

同樣，我們在前些年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，也完全照搬了香港的招拍掛與公攤面積方式，將成本轉(zhuǎn)嫁給了購房者，并嚴(yán)格遏制開發(fā)商幫助購房者“偷”面積，以保障政府土地財(cái)政的利益最大化。

這套招拍掛配合公攤面積的“聰明”設(shè)計(jì)，極大的提升了政府的單位土地出讓金收益，尤其是在棚改回遷時(shí)代，可以用高層的小面積借助公攤膨脹成大面積，極大的降低政府拆遷成本，推動(dòng)釘子戶加快簽署協(xié)議。

如今，取消公攤面積，本質(zhì)是限制地方政府和開發(fā)商繼續(xù)將成本向購房者轉(zhuǎn)移，對(duì)于新購房者來說，是非常好的政策。

首先，按照套內(nèi)面積計(jì)算時(shí)，由于產(chǎn)權(quán)面積大幅縮小，可以降低30%左右的稅費(fèi)、交易費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖、維修基金等各項(xiàng)房產(chǎn)持有和交易成本，實(shí)質(zhì)性大幅提升房產(chǎn)的價(jià)值。

其次，房產(chǎn)證面積縮小后會(huì)導(dǎo)致每平米名義單價(jià)平均提升30%左右，對(duì)于開發(fā)商來說，為確保競爭力，就需要被迫降價(jià)，向消費(fèi)者讓利。

第三，過去窗臺(tái)、地下等設(shè)計(jì)是要部分或全部計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的，取消公攤后，對(duì)于開發(fā)商贈(zèng)送面積的限制也必然會(huì)放寬，過去每一百平的產(chǎn)權(quán)實(shí)際只有70平，未來每一百平的產(chǎn)權(quán)可以有140平，如果是低密度住宅區(qū)，這個(gè)數(shù)字甚至可以更多，以享受高品質(zhì)住宅的生活。

而對(duì)于政府來說，現(xiàn)階段搞出取消公攤面積，是跟新購房者雙贏。

目前各地方政府都是將大量的土地向銀行質(zhì)押舉債，由于近年來房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走跌，質(zhì)押的土地也拍不出好價(jià)格，甚至大量面臨跌破抵押值的風(fēng)險(xiǎn)。

取消了公攤面積后，雖然政府會(huì)損失未來一定的稅金和附加稅，但是每平米土地出讓的地上建筑與附加值大幅增加，以及推動(dòng)的新房交易量，可以解決政府土地質(zhì)押這個(gè)最棘手的難題，而且每平米名義單價(jià)平均直接跳漲近30%，統(tǒng)計(jì)局不用瞎忙了，也有利于恢復(fù)土地與房地產(chǎn)市場的信心。

當(dāng)然，任何一個(gè)游戲不可能全都是贏家。

我們可以將未來的新房定義成高質(zhì)量住房，高質(zhì)量住房的持有與交易成本大幅降低，贈(zèng)送與實(shí)際使用面積大幅增加，對(duì)于新用戶可以說是寵上天了。

用數(shù)字來表述，就是高質(zhì)量住房只需要過去70%的持有成本，就可以享受過去200%的使用面積。

我們可以將公攤計(jì)算前后的房子理解為兩種鈔票，很多沒有地段等附加屬性的“舊鈔”，在高質(zhì)量“新鈔”面前是需要按比例大幅打折的，也就意味著未來大量的舊房本在新房本面前會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的價(jià)值回歸。

甚至可以把房產(chǎn)理解為股票，就是高質(zhì)量的新股只需要舊股70%的資金成本，就可以享受舊股200%的分紅率.......

最終，在高質(zhì)量房產(chǎn)的帶動(dòng)下，每平米的單價(jià)數(shù)字回歸，地方的土地財(cái)政也可以重新啟動(dòng)。

只是慨嘆當(dāng)年只想摟錢的香港大老板們，設(shè)計(jì)出公攤面積后，也沒想到這玩意還可以這么用。