去年以來，隨著昆明市新版規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)則的執(zhí)行，以及國(guó)家對(duì)好房子、第四代住宅的倡導(dǎo)，昆明新上市的項(xiàng)目得房率大幅度提高，實(shí)際得房率超過90%已經(jīng)是及格線，100%甚至超過也不稀奇，尤其是第四代住宅，得房率基本都超過100%，最高接近130%，非常夸張。

某地號(hào)稱得房率達(dá)到192%的躍層，飄窗、露臺(tái)、陽臺(tái)、架空層全都有

得房率高當(dāng)然是好事，開發(fā)商也大肆渲染，統(tǒng)一的說法是零公攤甚至負(fù)公攤，但這種宣傳口徑給了市場(chǎng)很大的誤導(dǎo)，有些人認(rèn)為零公攤就是沒有公攤；負(fù)公攤就是不僅沒有公攤，開發(fā)商還要反過來贈(zèng)送面積。

事實(shí)當(dāng)然并非如此。高得房率和零公攤、負(fù)公攤本來是兩回事，而且所謂零公攤和負(fù)公攤實(shí)際上也根本實(shí)現(xiàn)不了，因?yàn)楣珨偙緛砭褪墙ㄖ墓裁娣e，比如電梯井、樓梯間、走廊、入戶大堂乃至公共用房等，這些公共設(shè)施不管是第幾代住宅，不管如何巧妙設(shè)計(jì)，都只能盡量減少，而無法取消，既然如此，零公攤和負(fù)公攤在技術(shù)上和實(shí)踐上都是無法做到的。

高層建筑中單元入戶大堂、電梯間和樓梯間都屬于不可缺缺的公攤

當(dāng)前市場(chǎng)上的零公攤、負(fù)公攤住宅，實(shí)際情況并不是沒有公攤，而是贈(zèng)送面積與公攤面積差不多，甚至超過公攤面積，得房率達(dá)到100%左右甚至更高，在銷售上給人以買多少面積實(shí)際就能得到多少面積，似乎沒有公攤的感覺，但對(duì)外宣傳零公攤和負(fù)公攤，其實(shí)是一種文字游戲。

既然公攤并沒有憑空消失，購(gòu)房者按建筑面積購(gòu)買的房產(chǎn)，實(shí)際上仍舊包含公攤面積，公攤的開發(fā)成本仍舊由購(gòu)房者承擔(dān)，只不過如今開發(fā)商又贈(zèng)送了和公攤差不多的面積，感覺更劃算而已。

這就像買大閘蟹，一般都是連捆綁草繩一起買，草繩就好比是公攤，而且所占重量不低，如今賣蟹的商家又附帶贈(zèng)送了幾只小蟹，但不代表你現(xiàn)在買蟹就可以不要草繩，按螃蟹凈重來買。

不管怎么說，增加贈(zèng)送面積，提高得房率肯定是好的，但問題在于，由于高得房率是通過增加贈(zèng)送面積實(shí)現(xiàn)的，很容易導(dǎo)致得房率的數(shù)字倒是好看漂亮，實(shí)際使用未必那么美好。

眾所周知，高贈(zèng)送無非是幾種，飄窗、陽臺(tái)、露臺(tái)，以及公共面積比如門廳，增加架空層等等，尤其是現(xiàn)在的第四代住宅，高得房率基本都是通過大陽臺(tái)、大露臺(tái)來實(shí)現(xiàn)，可是這些贈(zèng)送面積要么使用功能受限，要么需要額外付出成本。

比如陽臺(tái)、露臺(tái)、門廳等，很難改變用途，尤其是第四代住宅，由于陽臺(tái)不方便封閉，所占面積又很大，帶來的問題是包括客餐廳在內(nèi)的公共活動(dòng)空間在戶型中占比太大，過于闊綽，而臥室、廚房、衛(wèi)生間卻比較局促。還有些住宅的贈(zèng)送空間通過架空搭建的形式來實(shí)現(xiàn)，這需要購(gòu)房者額外付出建設(shè)和裝修成本。

因此，如今許多零、負(fù)公攤項(xiàng)目表面上贈(zèng)送面積不少，按圖紙計(jì)算確實(shí)也有那么多贈(zèng)送，可是這部分面積實(shí)際使用上卻比較虛，水分大，花架子多，真實(shí)利用率并不高。這種情況在部分第四代住宅中普遍存在，反倒不如一些設(shè)計(jì)比較好的三代或者三代半住宅實(shí)用。

尤其是現(xiàn)在有些項(xiàng)目為了賣相好，在不大的戶型中也要做大橫廳，再加上與橫廳相連的大進(jìn)深陽臺(tái)或露臺(tái)，顯得客廳特別大，非常氣派，但這樣做的代價(jià)是廚房、衛(wèi)生間、客臥等功能空間的面積剛剛過及格線，而贈(zèng)送的大陽臺(tái)、大露臺(tái)又不可能挪一部分增加廚衛(wèi)面積。

還是拿買螃蟹舉例子，如今商家倒是確實(shí)贈(zèng)送了和草繩差不多重量的螃蟹，可是要么是半死不活的小蟹，要么干脆就是幾只食之無味的蟹鉗，對(duì)外宣傳還是“零草繩”“負(fù)包裝”。

所以，對(duì)于如今宣傳零負(fù)公攤的住宅，購(gòu)房者先不要被數(shù)字迷惑，也不要趕第四代住宅的時(shí)髦，而是應(yīng)該認(rèn)真研究戶型，看看各個(gè)功能空間的大小是否合適，比例是否適當(dāng)，其實(shí)昆明許多設(shè)計(jì)比較好的三代和三代半住宅，贈(zèng)送面積雖然沒那么夸張，實(shí)際居住體驗(yàn)要超過設(shè)計(jì)普通的第四代住宅。