中建八局對于大多數(shù)人來說，是一個既熟悉又陌生的名字，它常常見諸于城市街巷之間，又不會被人特別刻意關(guān)注。然而，作為承載國家重點建設(shè)重任的央屬企業(yè)，八局總是伴隨著“港珠澳大橋、國家會展中心、國家博物館、首都機場 ”這樣的國家級甚至世界級重點項目，頻頻出現(xiàn)在電視報章等頭條之上，被人們所熟知。

作為中建八局旗下城市綜合開發(fā)服務的專業(yè)平臺，中建東孚也以其另一種姿態(tài)，參與和見證了上海地產(chǎn)騰飛的 20 年。

甜愛路很短，但廣告說“愛情可以很長 ”，這是上海人獨有的浪漫。

《西湖飯店》的西湖醋魚是否也是“樓外樓 ”的味道？六年級在課文《一面》中知道了魯迅的摯友內(nèi)山完造，也知道了山陰路有魯迅的故居和《內(nèi)山書店》；當然最愛的還是多倫路上鴻德堂的鐘聲和鱗次櫛比的洋房。

這里曾是中國新文化運動發(fā)源地之一，

這里也充盈著曾經(jīng)最熟悉卻又逐漸陌生的上海的煙火氣。

20 年上海日新月異，但四川路卻在時代更迭中，逐漸淡出。然而，在新一輪的城市更新計劃當中—“ 山陰路風貌片區(qū) ”作為上海十二大歷史風貌片區(qū)之首，被強勢提出，在山陰路和多倫路這片具有深厚人文積淀的城市片區(qū)，宿命般地將“中建東孚”和多倫路文化名人街連結(jié)到了一起。

作為中建八局下屬全資核心的地產(chǎn)品牌，中建東孚始于山東，深耕上海，是上海房地產(chǎn)發(fā)展的見證者，更是參與者。此次，憑借自身開發(fā)運營優(yōu)勢，以“央企 ”的責任心和匠心，憑借多倫路項目，領(lǐng)銜“山陰路歷史風貌片區(qū)”的開發(fā)運營。

為此，地產(chǎn)申度｜匯客廳有幸邀請到了中建東孚上海公司黨委副書記、執(zhí)行總經(jīng)理王佳宏，來跟我們一起聊聊東孚，聊聊多倫路，聊聊他與地產(chǎn)的 20 年故事。

對話嘉賓：

中建東孚上海公司黨委副書記、執(zhí)行總經(jīng)理王佳宏（以下簡稱王佳宏）

地產(chǎn)申度創(chuàng)始人梁文匯（以下簡稱梁文匯）

01

地產(chǎn)激蕩20年，
印象深刻的故事或者瞬間

梁文匯：我們今天這個話題是叫地產(chǎn)激蕩20年，我回顧了一下我自己的從業(yè)經(jīng)歷，正好是04年進入房地產(chǎn)行業(yè)，到今年整整20周年，真的是我們自己青春奮斗的20周年。滿懷著對這個行業(yè)的感激和熱愛，我想和王總一起先回顧一下地產(chǎn)的20周年，有一些什么樣的經(jīng)歷和時刻。

王佳宏：第一，我覺得房地產(chǎn)行業(yè)是我們國家20多年城市發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展的縮影和代表。這個行業(yè)和我們國家的命運是息息相關(guān)的，也跟我們每個人都是息息相關(guān)的。非常感恩這個高速發(fā)展的行業(yè)，我們可以參與其中。

2009年是一個非常值得大家去研究的一個年份，因為大家都知道2007年年底2008年全球次貸危機。2009年，國家出臺了4萬億的經(jīng)濟刺激的政策。所以那一年市場復蘇，到下半年，全國房地產(chǎn)尤其是一線城市量價齊升，又進入到一個新的層級。

梁文匯：但其實，這個行業(yè)就是在老百姓的心目中它還是毀譽參半的，您怎么看待這個問題？

王佳宏：首先我認為房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展肯定是有正向推動作用的。第二，地產(chǎn)健康的發(fā)展，參與其中的各個角色都有正向作用。一個成功的項目首先得益的就是我們的政府。它有更多的財政的收入，可以取之于民，用之于民。當然房地產(chǎn)企業(yè)也是獲利者，企業(yè)在這個過程當中，賺取了一些正常的利潤，提高了經(jīng)濟效益。對于企業(yè)的員工來說，也提供就業(yè)的機會，拉動了就業(yè)市場。

從老百姓的角度上來說，雖然說這兩年我們的房價可能有一定的起伏，但是拉長到10年來看的話，隨著房子增值，通過正常的投資，很多人財富的增長還是比較可觀的。

當然我們還有一個群體就是，認為房價比較高，暫時還沒有去買房的老百姓。他現(xiàn)在雖然沒有買房，但是他所生活的這個城市，他所處的這個社會的環(huán)境，因為有了我們這個行業(yè)的發(fā)展和推動，使政府有了足夠的財力可以去做整體提升，他們其實也是享受到了這個發(fā)展的紅利。

梁文匯：說到這一點我確實是蠻有感觸的。我們生活在這個城市，城市生活空間氛圍發(fā)生的變化我們是切切實實感受到的。

王佳宏：今天我們訪談所在的多倫路，是一個非常有歷史人文底蘊的地方，它在20多年前就啟動了一些改造，但是因為各種各樣的原因陷入了停滯。中建東孚介入了之后，就像您說的，尊重文脈，尊重歷史，我們保護、我們?nèi)ダ斫饷恳粭潣堑臍v史，去了解每一棟樓背后的故事，然后去發(fā)揮它未來建筑以外的一些功能，講好我們的城市故事。

02

怎么看待過去幾年行業(yè)的調(diào)整期，

以及未來的發(fā)展方向？

梁文匯：這個行業(yè)經(jīng)歷了一些調(diào)整，尤其是2021年到2024年這三年行業(yè)下行，一些企業(yè)的生存狀態(tài)也不是特別好。那王總您怎么看待這個調(diào)整期以及您覺得未來房地產(chǎn)的發(fā)展走向會是怎么樣的？

王佳宏：其實我剛才也提到了，我們這個行業(yè)已經(jīng)高速發(fā)展了20年，任何一個行業(yè)它都是有一些周期規(guī)律，到了一定的周期之后，它可能也要改變傳統(tǒng)的發(fā)展的路徑，才能進入到一個新的生命周期。

我認為進入到這幾年，我們一直在提我們房地產(chǎn)的黃金下半場，大家一直在提經(jīng)營。黃金上半場，更多企業(yè)都是周轉(zhuǎn)型，“今天”拿地，“明天”開發(fā)，“后天”銷售，主要的指標在周轉(zhuǎn)率上。下半場，大家可能更多地去關(guān)注這家公司長期的經(jīng)營能力，綜合的抗風險能力。

梁文匯：民企接下來怎么生存？咱們在聊天里您也提到了，民企可能會有一些小而美的發(fā)展路徑。能不能給我們詳細說一說民企和這個國央企未來在這個整個房地產(chǎn)發(fā)展中它的角色的變化。

王佳宏：不管是民企還是國央企，都在整個國民經(jīng)濟當中扮演著非常重要的角色。從城市更新的這個領(lǐng)域來看，它是一個非常宏大的命題，里面包含了城市規(guī)劃，包含了城市建設(shè)，甚至包含了一些產(chǎn)業(yè)建設(shè)，城市運營。以這個賽道為例，其實不同的企業(yè)可以有不同的參與選擇，比如說一些片區(qū)開發(fā)類的，前期開發(fā)的周期比較長，投入資金壓力比較大，這一類可能讓一些民營企業(yè)去重點參與，確實有些勉為其難。但是國央企，我們就會比較有擔當?shù)厝コ袚@樣的一些建設(shè)任務。一些民營企業(yè)，通過代建的形式，通過輕資產(chǎn)運營的形式去做一些小而美的項目，可以發(fā)揮他們在設(shè)計端和運營端的一些優(yōu)勢。

所以，我認為還是在更細分的領(lǐng)域，大家各自發(fā)揮優(yōu)勢，把這個行業(yè)做得更好。

梁文匯：截止目前，咱們所站在的2024年，我感覺整個行業(yè)無論是企業(yè)層面，已經(jīng)發(fā)生了一些變化，中間確實有過一個很混亂的階段，包括一些企業(yè)的迷茫，他們也逐漸找到了一些路徑。最重要的是，現(xiàn)在進入了一個政策很寬松的階段，所以我們也覺得會看到這個行業(yè)向一個很好的方向發(fā)展，我覺得一切都會向好。

03

中建東孚和多倫路的故事

梁文匯：我們再切入到一個這個更具體務實的話題，包括我自己在內(nèi)，對中建東孚，我覺得了解程度都是非常有限，想請您給我們介紹一下中建東孚的品牌，以及它的發(fā)展戰(zhàn)略。

王佳宏：說到中建東孚，必須得提一下中建八局。我們是中國建筑的子企業(yè)，中國建筑是全世界500強排名第14。中建八局的總部在上海，是中國建筑的全資子公司，去年的營收已經(jīng)達到了5,000億。

中建東孚是中建八局全資地產(chǎn)開發(fā)平臺，我們是2008年的5月成立，總部也在上海，我們是全國戰(zhàn)略布局，目前主要集中在以上海為中心的長三角，目前已經(jīng)進入到了13個城市，年銷售額前兩年也突破了500億。

在上海我們也有不少項目。接下去，我們會在一個新的領(lǐng)域發(fā)力——城市更新。去年，我們推出了一個新的產(chǎn)品線叫——中建芯。目前我們有兩個代表作，一個就是我們今天所在的多倫路項目，還有一個是張江廣蘭路目；廣蘭路項目是一個 TOD綜合開發(fā)項目。

梁文匯：我對多倫路這個項目很感興趣，想請您多講幾句未來它的一些會給這個城市界面帶來的一些變化。

王佳宏：虹口區(qū)山陰路或者多倫路，在整個中國近代史上，地位是非常高的，應該說是整個虹口文化之魂的重點所在。我們一定還是會沿著紅色文化和文脈的方向，去講好未來的故事，用新的手法去講好老故事，和大家一起去暢想新的未來。

多倫路城市更新項目，我們將它定位成山陰路風貌區(qū)復興的首發(fā)作品，希望通過我們這個項目的開發(fā)帶動，可以把整個區(qū)域的文化活化利用推到一個新的高度。

我們現(xiàn)在，定期會舉辦多倫路文化市集；項目周邊有大量的文化古跡，包括百年歷史的弘德堂，有多倫代美術(shù)館；每周都有非常好的藝術(shù)創(chuàng)作作品在這里展出。

對于我們開發(fā)企業(yè)來說，一定是會把這個優(yōu)勢，集中起來，所以我們在這個項目當中也提到了三個新（興），包括文化復興，商業(yè)振興和街區(qū)煥新。

梁文匯：那咱們這塊對產(chǎn)業(yè)這塊的規(guī)劃導入是傾向于哪一些產(chǎn)業(yè)？

王佳宏：我們一定是以這個區(qū)域的特色作為切入點，那就是藝術(shù)人文產(chǎn)業(yè)。通過特定行業(yè)的導入，把高凈值的人群吸引到這個地方來工作和生活。當然我們也會和北外灘做好互動，這里和北外灘的距離也非常近，直線距離也就一兩公里，我們做好北外灘的功能外溢承載。比如外灘可能有很多世界500強的外資企業(yè)，他們在那邊設(shè)立總部，那么我們這邊可能接納這些企業(yè)的上下游供應鏈的企業(yè)。目前，已經(jīng)有不少這類企業(yè)在跟我們進行聯(lián)系。

梁文匯：我也進一步想問一下，整個項目規(guī)劃較大，它的開發(fā)節(jié)奏是如何的？

王佳宏：這個項目是在2024年的4月份開工，整個項目分為東西兩個地塊，總的開發(fā)量是22萬平米，這個項目的總投資也超過了120億，目前已經(jīng)開工的部分是西地塊，是一個全新建筑。有三個建筑體，這個地塊因為緊鄰地鐵，對面就是東寶新路站，未來是TOD導向的新建商務片區(qū)。今年我們所在這個建筑是東地塊，2024年年底也會正式開工。

現(xiàn)在，政府對城市更新的要求是留改拆。我們有15,000平方米的老建筑，有5條非常有特色的里弄組成，我們在老的里弄建筑上加蓋新的高層，這樣能很集約地去利用土地資源。也對原有的歷史建筑有一個充分的保留。

梁文匯：多倫路、甜愛路，是外地人心目中，上海最知名的、必來的一個地方，期待未來這里形成一個網(wǎng)紅打卡地。

梁文匯：今天跟王總聊下來，我是覺得做開發(fā)商是很有成就感的，比方說城市更新，我覺得就可以說，開發(fā)商是城市的化妝師，可以讓這個城市既保有原來的這個記憶，又能更加的新生。