諸位看的房子多了，難免眼花繚亂。這個(gè)時(shí)候就需要像我這樣的專業(yè)人士給出中立意見以供諸位決策了。

優(yōu)選到完美好房源也好，規(guī)避一些不利居住、投資價(jià)值又不顯的房源也罷，受益的終歸還是你們自己（明天聊什么？大家文末見！）。

上海業(yè)主問：11萬/㎡，翡雲(yún)悅府怎么樣？5句話，楊院長告訴你答案。

選房觀1：先來看看本盤的樓面價(jià)。

華潤、越秀、中能建在去年7批次土拍中，以78.96億、7.44萬/㎡的樓面價(jià)拿下了本地塊，40.37%的溢價(jià)率也使得本地塊榮登上海土拍溢價(jià)榜魁首。

可即便如此，11萬/㎡的開盤價(jià)也能為開發(fā)商帶來30%左右的毛利，上海新房的房價(jià)漲勢之兇猛，由此可見一斑。

選房觀2：再來看看本地塊的用地指標(biāo)。

容積率2.0（優(yōu)秀），綠化率35%（優(yōu)秀），車位配比未知（那就按常規(guī)的1.20考慮好了）。如果我得到的數(shù)據(jù)沒問題的話，那么僅就大指標(biāo)而言，可以給予本盤四星優(yōu)秀評級(jí)。

選房觀3：在樓棟的優(yōu)劣選擇上。

本就是低密住區(qū)，最大的戶型也就140㎡，所以樓王什么的稱謂就不要再出現(xiàn)了。反而是9號(hào)樓跟10號(hào)樓值得大家特別關(guān)注，俯瞰別墅，一覽眾山小，高性價(jià)比樓棟無疑。

臨路沿街有無影響？當(dāng)然有，但兩其相害取其輕這個(gè)道理諸位都懂的吧？實(shí)在不行就選擇其它樓棟嘛，反正都挺不錯(cuò)。

選房觀4：在樓層的優(yōu)劣選擇上。

考慮到樓層價(jià)差僅1000/㎡，那南向有樓棟遮擋的房源就該特別注意了，日照分界線就明晃晃的擺在那，不壓著選著實(shí)可惜。

一般9號(hào)樓跟10號(hào)樓選擇比南向疊拼別墅高2層以上。其余樓棟選擇1/2+2層以上一準(zhǔn)沒錯(cuò)。其余樓層的話，隨意即可，差距不大。

當(dāng)然了，類似地下室車行出入口、人行出入口、變配電間、垃圾中轉(zhuǎn)站、底商等不利房源能遠(yuǎn)離盡量遠(yuǎn)離。

選房觀5：選疊拼別墅還是選高層？稀缺跟自住方向，當(dāng)然應(yīng)該選擇疊拼，而且往往上疊別墅比下疊別墅更具性價(jià)比一些。

但從投資角度考慮，高層當(dāng)為首選。道理很簡單，上海的主力級(jí)改善家庭仍舊以三口之家以及二孩家庭為主，高層房源顯然是夠住的。

與此同時(shí)，1500萬的房子升值到3000萬，顯然比3000萬的房子升值到6000萬更容易。是時(shí)候考慮接盤俠的承接能力了。

樓盤就點(diǎn)評到這！還是花點(diǎn)心思在戶型的優(yōu)劣選擇上吧。關(guān)注我，一起讓買房變得更簡單。