談及港島，大家的第一印象就是交通便利、生活方便，但是價(jià)格寸土寸金，除了預(yù)算充足的高凈值人士買來住，還有一種行為在港島房地產(chǎn)市場中頻繁發(fā)生，那就是：

當(dāng)包租公包租婆！

圖：香港旅游發(fā)展局

原因有以下四點(diǎn)：

1. 地理位置優(yōu)勢(shì)

港島位于香港的核心區(qū)域，是香港的CBD。中環(huán)、灣仔、銅鑼灣一帶雖樓價(jià)較貴，但同時(shí)有不少經(jīng)濟(jì)能力較高的上班族，加上“高才通計(jì)劃”會(huì)帶動(dòng)不少專業(yè)人才來港就業(yè)，成為租務(wù)市場的新力軍，這類人通常會(huì)愿意為了上班更便利而繳付較高租金。

2. 教育資源豐富

港島是全港的校網(wǎng)王，屬于著名的11校網(wǎng)，11校網(wǎng)覆蓋了中環(huán)、山頂、上環(huán)、西營盤、石塘咀、堅(jiān)尼地城，校網(wǎng)內(nèi)住宅特別受家長們歡迎，租金有上升空間。

3. 配套設(shè)施完善

港島區(qū)的配套設(shè)施非常完善，包括高檔購物中心、五星級(jí)酒店、知名醫(yī)院以及便捷的交通網(wǎng)絡(luò)等。這些配套不僅提升了居民的生活質(zhì)量，也增加了樓盤的附加值。

4. 政策環(huán)境與市場需求

近年來，香港政府不斷調(diào)整房地產(chǎn)政策，刺激市場活力和滿足居民的住房需求。這些政策調(diào)整在一定程度上影響了港島區(qū)樓盤的租售比。同時(shí)，內(nèi)地學(xué)生赴港求學(xué)熱情高漲，尤其是研究生課程，面對(duì)宿舍緊張，他們更傾向于在大學(xué)附近租房，且支付能力強(qiáng)，常一次性結(jié)清全年房租。

當(dāng)前香港市場呈現(xiàn)租金上揚(yáng)、房價(jià)回落的趨勢(shì)，為投資者創(chuàng)造了租金收益增加與購房成本降低的雙重利好。

人們從關(guān)注房屋買賣差價(jià)轉(zhuǎn)向租售比，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場正趨向成熟。今天，所長就帶來了五套港島上真正的投資盤（前三套為有999年地契），僅僅是買對(duì)房，就能讓你的資金在不動(dòng)聲色中穩(wěn)健增長。

Upper Central

西半山堅(jiān)道48號(hào)

所長綜合評(píng)分：8/10

樓盤亮點(diǎn)

★現(xiàn)樓

★港島罕見999年地契

· 交通：鄰近SOHO區(qū)&中環(huán)扶手電梯

· 景觀：中低層樓景，高層或享維港海景

· 會(huì)所：占地947呎，分布在5樓和頂層

· 生活：項(xiàng)目地下至2樓設(shè)有餐廳

· 康樂：附近有孫中山紀(jì)念館和香港公園

Upper Central的開發(fā)商為禹州集團(tuán)，現(xiàn)樓采用單幢式設(shè)計(jì)，樓高27層。

圖：香港01

Upper Central單位實(shí)用面積范圍從155至388呎不等，樓底高度在3.15至4.05米之間，所有單位都采用開放式廚房設(shè)計(jì)，全系精裝交付。

間隔包括主打的開放式設(shè)計(jì)（83伙，占總數(shù)約96.5%），這83伙的每個(gè)單位都配有22呎的露臺(tái)和16呎的工作平臺(tái)。另外還有少量兩房單位（2伙，占約3.5%）。

開放式間隔示范單位

圖：香港01

露臺(tái)可遠(yuǎn)眺樓景或海景

圖：中原地產(chǎn)

值得留意的是，Upper Central項(xiàng)目最初規(guī)劃為服務(wù)式住宅，且在2020年5月竣工后，一直作為租賃用途運(yùn)營。然而，令人意外的是，開發(fā)商突然發(fā)布了銷售宣傳資料，宣布該項(xiàng)目將從租轉(zhuǎn)售。

樓書中入場單位為12樓B室，實(shí)用面積167呎，為開放式戶型，折后呎價(jià)23880港元，入場費(fèi)創(chuàng)一手房自2013年以來，同區(qū)首批新盤新低。

圖：香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)

樓盤缺點(diǎn)：小戶型，不適合有孩子的家庭。

港房研究所的老面孔、副所長湯姆再帶你沉浸式體驗(yàn)一遍：

Caine Hill

西半山堅(jiān)道73號(hào)

所長綜合評(píng)分：8/10

樓盤亮點(diǎn)

★現(xiàn)樓

★港島罕見999年地契

· 交通：步行11分鐘到港鐵中環(huán)站

· 景觀：向南山景

· 會(huì)所：2樓自設(shè)895呎住客會(huì)所，另有179呎?qǐng)@景區(qū)

· 生活：項(xiàng)目地下設(shè)有餐廳，且臨近元?jiǎng)?chuàng)方購物中心

· 康樂：附近有大棺、孫中山紀(jì)念館、香港醫(yī)學(xué)博物館

Caine Hill的發(fā)展商是恒基兆業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)樓采用單幢式設(shè)計(jì)，樓高27層，共提供187伙單位。

圖：美聯(lián)物業(yè)

戶型涵蓋開放式至兩房戶型，以一房為主打單位，單位實(shí)用面積介乎169至446呎，戶戶采用開放式廚房設(shè)計(jì)，多數(shù)單位配置露臺(tái)及工作平臺(tái)，適合在中環(huán)上班的單身人士。

圖：香港01

開發(fā)商已開放1個(gè)示范單位，以項(xiàng)目22樓B室為藍(lán)本，實(shí)用面積278呎，間隔為一房單位。單位同時(shí)外接22平方呎露臺(tái)，及16平方呎工作平臺(tái)。

一房示范單位

圖：香港01

靠近露臺(tái)側(cè)

圖：香港01

Caine Hill在2021年12月首次公布了其價(jià)單，涵蓋了50套住宅單位。按折實(shí)售價(jià)計(jì)，這些單位的定價(jià)范圍在542萬至869萬港元之間，相當(dāng)于每呎的折實(shí)價(jià)介于26572至30759港元。項(xiàng)目開售后僅兩個(gè)多小時(shí)即告售空，其中約六成買家為投資者。

之前有一則新聞稱，Caine Hill一房288呎戶型，買家以828.5萬港元買入，買完即放租，業(yè)主僅在購入單位后的3個(gè)月就獲得了3.2厘的租金回報(bào)。

樓盤缺點(diǎn)：樓盤僅剩最后三套，余量不足，選擇空間較少。

另一位港房資深研究員一洪老師也有學(xué)員拜托她考察這間示范單位：

尚瓏

上環(huán)皇后大道西160號(hào)

所長綜合評(píng)分：8/10

樓盤亮點(diǎn)

★現(xiàn)樓

★港島罕見999年地契

· 交通：步行僅3分鐘到西營盤地鐵站

· 景觀：中低層樓景，高層或享維港海景

· 會(huì)所：占地947呎，分布在5樓和頂層

· 生活：項(xiàng)目基座地面及1樓設(shè)有約8643呎商鋪

· 康樂：附近有李升街游樂場、中山紀(jì)念公園等

尚瓏由百利保與富豪香港酒店合作發(fā)展，是目前全香港唯一一棟超高端整棟全新住宅服務(wù)式公寓。現(xiàn)樓采用單幢式設(shè)計(jì)，樓高28層，共提供130伙單位。目的就是為來港學(xué)生及專才優(yōu)才人士提供超高品質(zhì)的服務(wù)式居住體驗(yàn)。

圖：美聯(lián)物業(yè)

根據(jù)尚瓏平面圖顯示，單位以小戶型為主，實(shí)用面積介乎205至483呎，戶型涵蓋開放或至3房間隔，樓底高度為2.65至4.5米，分別采用開放式或獨(dú)立式廚房設(shè)計(jì)，多數(shù)單位配置露臺(tái)及工作平臺(tái)。主打一房和兩房單位。

尚瓏平面圖

圖：項(xiàng)目樓書

尚瓏設(shè)3個(gè)示范單位，其中有裝修無改動(dòng)示范單位實(shí)用面積431平方呎，為2房間隔：

空間很大

圖：星島日?qǐng)?bào)

附設(shè)露臺(tái)

圖：星島日?qǐng)?bào)

樓盤缺點(diǎn)：買和租的價(jià)格都略高。

所長曾特邀K總作為研究員來探房，而他看的是兩房兩衛(wèi)戶型：

尚逸

西營盤德輔道西328號(hào)

所長綜合評(píng)分：10/10

樓盤亮點(diǎn)

★期樓，2025年12月31日交樓

· 交通：雙地鐵便捷，4-5分鐘到香港大學(xué)站、西營盤站

· 景觀：中低層樓景，高層或享維港海景

· 會(huì)所：占地5000呎，分布在1樓和2樓

· 生活：樓盤100米內(nèi)有諸多餐廳及小吃

· 康樂：靠近堅(jiān)尼地城海邊

· 其他：寵物友好，設(shè)室外寵物游樂園

尚逸由大鴻輝興業(yè)發(fā)展，采用單幢式設(shè)計(jì)，共提供161伙，單位實(shí)用面積介乎189至650呎，間隔涵蓋開放式至三房，主打一房。

圖：香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)

價(jià)格才是重點(diǎn)！各方條件如此優(yōu)越的樓盤價(jià)格低于同區(qū)30%，呎價(jià)1.9萬港元起。

圖：中原地產(chǎn)

尚逸已開放多個(gè)現(xiàn)樓示范單位供公眾參觀，示范單位位于鰂魚涌英皇道1001號(hào)5樓。以下為兩房示范單位，給等不及現(xiàn)樓落成的住客們一睹為快：

尚逸兩房示范單位

圖：中原地產(chǎn)

兩房單位間隔

圖：中原地產(chǎn)

該樓盤展現(xiàn)出極高的保值潛力，未來轉(zhuǎn)手無憂。作為港島上罕見的優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目，尚逸距離中環(huán)、西營盤、金鐘等中心僅需約10分鐘車程，加之周邊生活配套設(shè)施極為完備，親臨現(xiàn)場一探便知此在這里生活有多便捷。

因此，它自然而然會(huì)成為中環(huán)地區(qū)精英人士的首選考量之一。

樓盤缺點(diǎn)：尚逸的交樓日期在2025年12月，不適合那些希望立即入住或即刻開始收租的人。

這樣好的盤，湯姆怎么可能不去看：

One Wood Road

灣仔活道1號(hào)

所長綜合評(píng)分：7/10

樓盤亮點(diǎn)

★現(xiàn)樓

· 交通：步行約6至8分鐘到灣仔地鐵站

· 景觀：中低層樓景，高層或享維港海景

· 會(huì)所：27樓空中會(huì)所，總面積893呎

· 生活：項(xiàng)目地下設(shè)有餐廳及商鋪

· 康樂：附近有灣仔公園、修頓游樂場等

One Wood Road由盈信控股發(fā)展，現(xiàn)樓采用單幢式設(shè)計(jì)，樓高26層，共提供42伙。

圖：28Hse

實(shí)用面積由460至1284平方呎，戶型涵蓋兩房至三房間隔，主打兩房，占全盤約九成，實(shí)用面積均為460呎；另提供4伙復(fù)式單位，實(shí)用面積由940至1284呎，為三房間隔。

已公開的示范單位是兩房：實(shí)用面積460呎，單位層高度為3.5米。開門設(shè)有樓層等高的木色系儲(chǔ)物柜及鞋柜，房間空間充足：

兩房示范單位

圖：香港01

兩房示范單位

圖：香港01

One Wood Road定價(jià)“好震憾”，若計(jì)及項(xiàng)目地價(jià)及各類成本，所長直言首批單位一定虧本。

同區(qū)樓盤價(jià)格比較

圖：香港01

對(duì)此開發(fā)商的回應(yīng)是：“回唔回本唔重要，最重要買家買得開心、住得開心”。事實(shí)上，發(fā)展商早前曾透露，整個(gè)項(xiàng)目總投資額達(dá)10億元。

圖：香港01

灣仔堪稱香港最為繁盛的商業(yè)區(qū)域之一，歷來匯聚著眾多金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)。在未來兩到三年內(nèi)，灣仔預(yù)計(jì)將有三個(gè)全新的單幢式住宅項(xiàng)目相繼面世，即便如此，這些項(xiàng)目的總供應(yīng)量也僅約為100個(gè)單位，這無疑凸顯了灣仔地區(qū)一手物業(yè)長期供應(yīng)緊張的現(xiàn)狀。

與此同時(shí)，灣仔的租賃市場同樣表現(xiàn)出高度的活躍性。得益于區(qū)域內(nèi)完善的生活配套設(shè)施以及港人對(duì)該地區(qū)的偏愛，近期以來，租賃需求持續(xù)上揚(yáng)，而租金回報(bào)率則穩(wěn)定維持在3%至4%之間。

樓盤缺點(diǎn)：戶型不適合投資客，反而更適合居家客；樓下存在噪音影響。

總結(jié)

綜上所述，香港港島地區(qū)的這五個(gè)樓盤無疑是當(dāng)前房地產(chǎn)市場中極具投資價(jià)值的寶藏。以上分析全面考量了樓盤的硬件設(shè)施、基礎(chǔ)條件以及積極的市場反饋，大家可密切關(guān)注并深入研究。

如果你有任何在港買房的問題，或有買房體驗(yàn)想要分享，都?xì)g迎掃描下方二維碼添加所長微信或直接在后臺(tái)留言進(jìn)行分享~

所長期待著每一個(gè)你的故事，并樂意為大家答疑解惑！