太原樓評?| 業內視角

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導讀

太原，一座七八成4.0容積率建筑的城市，多少人可以實現1.0的居住夢想！ ? ? ? ? ? ? ?

察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！

限墅令下｜疊拼受寵????

第一階段：限制發展！

1994年，為提高土地利用率，國家出臺規定，限制別墅用地；

2003年，國土資源部：將對別墅項目、高爾夫項目進行限制；

2005年，國家發改委：從政府審批到銀行貸款，全環節限制別墅項目；

第二階段：停止供地！

2006年，國土資源部：一律停止別墅類供地和辦理相關手續；隨后出臺“90、70”政策，中小戶型占到全部住宅供應的70%以上；

2008年，國務院：合理安排住宅用地，繼續停止別墅類開發的土地供應；

2010年，加強房地產用地供應和監管，嚴禁向別墅供地；

2012年，國土資源部、發改委：嚴格限制別墅用地審批，容積率不得低于1.0；

2016年，將停止審批別墅類供地和辦理相關手續，對聯排、類別墅審批控制；

第二階段：清查整治！

2019年，住建部：立即暫停辦理本行政區域內有關別墅項目建設審批手續，同時，對已建、在建、在批、特批的別墅項目進行梳理，并上報違建別墅清查整治情況。

從2019年后，獨棟的別墅項目基本成為了絕版，如何在容積率相對增高的基礎上，又能有別墅的居住體驗感——類別墅【介于別墅和洋房之間】成為新的解題思路！

于是卡線在1.0容積率以上的類別墅產品——疊拼別墅成為市場的主力供應，而我們重點聊聊就是太原樓市中的這類產品的變化情況！

NO. 1｜太原規模別墅代表

在太原，提及別墅，自然是東山、西山，其次在就是北城和晉陽湖南四大別墅區！偶爾有幾個樓盤，也做城央別墅，如花語堂，中海天鉆、麗華苑、華宇綠洲等！

其中最負盛名的當屬長風東街的別墅群，這里有綠地山鼎、復地東山、半山國際、頤和天成、得一理想、寶佳近山。相鄰的南北有東景庭院、東龍壹灣、九瀧灣！

綠地山鼎莊園，作為太原別墅產品的標桿之作。初期規劃為全別墅社區，打造異域風情，置身其間，仿佛是行走歐洲地中海小鎮。

隨著一期面世后，其產品系逐級下降，從獨棟聯排到雙疊拼，再到三疊拼和洋房，展現了從別墅到疊拼，再到洋房的樓盤命運發展史【行業普遍性規律】！

究其原因：類別墅項目的痛點到底在哪里？為什么會從別墅向疊拼、洋房的演變？

一：項目的開發周期長、沉淀的資金成本過高，甚至超過土地樓面價！

二：別墅類溢價雖高，但畝均貨值有限，其土地成本占比往往占比偏高。

三：別墅類溢價雖高，但全建安成本較高，其50%地下和地上超高贈送！

四：別墅類溢價雖高，但去化速度慢，往往是現房交付，變現周期蠻長！

五，別墅類溢價雖高，但配套和景觀不能少，綜合折算可售造價成本高！

面對以上的問題，適度升高容積率，降低戶均面積，減弱舒適度，降低入手門檻，增加人口密度，實現社區內循環商業的基本功能成為房企的市場化解題思路，

NO. 2｜太原產品創新代表

回到太原在售的別墅，2024年中，銷量最好的項目并非產品最好的，而是位置相對占據優勢的，比如中海、中鐵建和東景等。

單論產品，目前太原類別墅市場的典范當屬官山園著，其產品的豐富程度和變化性，為項目和太原同類產品的發展提供了新的開發思路！

具體來看官山園著的產品，分為大兩期開發，其中二期產品分區分類明顯，極大增強了產品的豐富程度，其營銷高峰期年均銷售4-5億元，屬于細分賽道的常青樹！

一期主打“中式合院”產品，面寬充裕，庭院方正，產品美中不足是控制總面積的訴求下，每層的空間布局略顯緊湊，但綜合贈送極高！

二期產品風格素雅，現代氣息增加，在里面和建筑材料上明顯的提升，其產品的空間尺度也明顯的大幅度優化，實現了“寬廳”+“墅居”+高贈送的組合！

其起步戶型145平米的疊拼，實現了7.2米寬廳+5.8米挑空+近70平米的露臺贈送！產品力直接卷到初級改善類的客群，頗受較為年輕的家庭喜愛！

在疊拼中極為“滯銷”的中疊，普遍因為缺乏創意成為難以去化的“雞肋”，官山園著對其也是采用了“挑空”墅感+動靜分層布局，兼顧了立體型大寬廳+錯層布局！

官山在高階產品中，除了現代疊拼的打造外，單獨辟出一個中式合院的區域，對于國人來說——中式美學具有難以抵御的魅力！

NO. 3｜太原“類別墅”發展趨勢

樓評君認為，太原“類別墅”疊拼產品仍具市場份額突破性！

2021年-2024年，太原屬于準豪宅以上市場不斷增量，僅僅300萬的大平層成交套量已經超過年均1000+套！

類別墅的競爭市場并不會和星河灣這類總價超過500萬以上的競爭，其主力競爭會在晉陽金茂府、海尚府、潤府、這一檔單價略高的舒適性大平層競爭。

2024年，在太榆交界區域出現了一個準現房項目——建投云熙府，雖然市場聲音不大，但是疊拼產品在正式推售后，當年實現近50%的去化率。

5月份樓評君去項目走訪時，有點出乎意料的部分疊拼產品居然已經斷貨，其單價剛剛過萬元，其驗證了太原改善類產品中類別墅院居感的獨特的魅力！

單純從戶型看，似乎產品中規中矩，但是親臨現場感受方正的庭院，確實會激發出院居感的吸引力！這個項目對于建投來說，也是一個大膽的嘗試！

從全國看，普遍的類別墅項目會依河、湖景、公園等稟賦下，被限制了建筑高度和容積率，但換回來的是產品力的發展，其中有個項目讓樓評君甚為喜愛！

和高額贈送+挑空不同，該項目是去繁從簡，只是單純的做疊拼，將兩層的空間運用到極致，兼具了大平層的舒適空間和低密的產品稀缺，庭院參差感極強！

未來，太原大概率低密類的供地不會太多，從經營上這類產品并不是符合當下開發邏輯【流速高、利潤薄】，即便是龍城大街限高的北畔，也積極向高度突破！

——當下樓市的總量降低，套均上升！如今太原套均面積已經臨近130平米，改善時代的來臨，如果你有預算300萬，面對類別墅和大平層之間如何選擇？

核心區的200大平層VS核心區外2公里的200平疊拼！

咨詢顧問，專注趨勢！

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