作者|羅乾波

出品 |波哥看樓市

12月25日，據新華社報道：

住房城鄉建設部相關負責人25日表示，2025年要大力實施城市更新，謀劃實施一批城市更新改造項目，全面完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造任務，并鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

簡析：

據波哥看樓市觀察，從這段話中，應該可以看出三點內容：

一是，2025年城市更新要大發力了，城市更新會不斷提速；

二是，房齡超25年的老舊小區，改造即將全面完成，一個階段即將過去；

三是，在城鎮老舊小區的改造上，鼓勵地方探索居民自改模式，這是什么意思呢？

以前一直多以政府投入改造為主，也有社會資本參與改造的情況，居民自改模式相對很少。

為什么現在要鼓勵居民自改呢？

這或許是現在國家倡導以舊換新等，加上國家應有的相應補貼，可以讓相關資金快速流入到居民手中，能讓居民有更多的獲得感吧。

另外，最新的動作表明，城市更新快速成為了擴大內需的重要手段。

1月3日，國務院常務會議召開，研究推進城市更新工作。會議指出，城市更新關系城市面貌和居住品質的提升，是擴大內需的重要抓手。

其中，會議要求，要加快推進城鎮老舊小區、街區、廠區和城中村等改造，加強城市基礎設施建設改造，完善城市功能，修復城市生態系統，保護和傳承城市歷史文化。

要加強用地、資金等要素保障，盤活利用存量低效用地，統籌用好財政、金融資源，完善市場化融資模式，吸引社會資本參與城市更新。

要支持各地因地制宜進行創新探索，建立健全可持續的城市更新機制，推動城市高質量發展。

因此，可知，包含城鎮老舊小區和城中村改造等內容的城市更新，其地位和價值明顯提高，已經上升到擴大內需的重要抓手；這也意味著，在新一輪經濟穩增長方面，城市更新工作將持續發力，以發揮更大的功能和導向。

小結：

綜上，按上述政策和會議精神，在城鎮老舊小區、街區、廠區和城中村等改造上，一個重要的信息是——住建部已經明確，2025年，將全面完成城鎮老舊小區的改造工作，也就是講，在這四大類別的城市更新改造上，2025一年將是最后一年了，基本已經趨近尾聲。

而主要剩下的是街區和廠區此類商業化的物業范圍和城中村了，也基本表明，2025年開始，國家在城市更新上，會更加偏重后面的三個內容，因為上面也已經提到一點——“鼓勵居民自改”，這是啥意思，不就是城鎮老舊小區的改造快清盤了，不再是城市更新的主力了，擴大內需的重任要有效優化調整到其他方面。

這是一個隱含的意思，不知道你看明白沒？

另外，結合元旦前，發改委和住建部一起聯合發布了一個“特急”的地下管網改造的文件，據波哥看樓市觀察，實際上，在城市更新方面，實際上可以歸納出一個要點和判斷——2025年開始，地上和地下兩個維度的更新和改造，必將都會快速推進。

我們判斷：

2025年的城市更新，會更加“好看”！

為何會出現這樣一個變化？

不知道大家注意到沒有，從2020年國家將城市更新上升為國家戰略之后，通過不斷的摸索和實踐，時至今日，業已5年了，在路徑、模式等方面，基本都已成熟，在這些技術性等方面也沒什么問題了，以前都是慢慢和逐步在推進，而今，局勢大變，城市更新的功能和價值，也在快速演變，不再是一個簡單的基于城市和專業上的要素了。

其中疊加和融合了更多的元素和動力和要求在里面。

如上，1月3日的會議，就是明證。

其地位和價值，完全不一樣了，已經提高了好幾個層級。

其三，在剩下的老舊街區、廠區和城中村改造上，整體上看，基本都可以歸結為商業化的區域，而且都是每一個城市中的核心區域了，其中，廠區沒什么好改造的，基本都會改變土地性質，房子通過改造變成文創基地或園區等什么的，或者是變成開發用地等，后者更加普遍，畢竟文創基地不是那么好搞的，不可能一個城市的老舊廠區都搞成文創基地吧，這說不過去也不現實。

而，在老舊街區上，那些歷史文化型街區也基本已經被改造了，剩下的基本也皆為沒什么文化含量和比較純粹的老舊街區了，而這類街區，在商業上就面臨一個現實的壓力，如果依然只是通過簡單的改造，在眾多新街區的沖擊下，它們的招商和運營肯定會遭遇更大的壓力，最后，基本都會出現一個先拆后建和重新定位、調整商業業態等變化。

此外，城中村其實更不必多說了，位于城市中心等優勢地段，改造的價值也非常有限——占著這么好的地段，很低的容積率，在土地價值和城市價值等方面，都不甚經濟，在改造和拆遷上，上面不太好說，故而，住建部在10月份就加了一句話——“群眾改造意愿強烈的”城中村項目才有納入“改造”范圍，這里到底是什么意思，波哥在此就不方便去展開了，懂的都懂。

因此，總體上思考，在剩下的老舊街區、廠區和城中村改造這三個領域，最后，都將面臨一個現實和重大的拷問：

如何改造？如何煥發新生？如何能把帳算平？

這三個問題緊密相關：

改造方式決定能否新生、如果不能新生就不可能把財務賬算得清楚，最后，都會變成一個詰問——“如此”改造后，跟過去差不多和要死不活的，那么這樣的改造又有何意義呢？

比如，在街區方面，如果只是把內外整改一下，建筑形態、風貌和格局等都差不多，只是表面上看起來更新一點，就能有效引進新的業態和商戶嗎？

比如，在廠區方面，大家都搞成文創區和所謂的創意經濟區，就能把這個區域搞活和有效把很多歷史性債務等化解掉嗎？

比如，城中村，假如只簡單的改造，其中的村民或租客等，就能有效滿足他們對美好生活的期待嗎？

這一切，都沒有這么簡單。

其中，最嚴重的就是廠區和城中村，都要直面土地性質變性的巨大沖擊，前者要從工業用地變成商住用地、后者要從集體用地變成商住用地，如果不這樣改變，此類區域不可能完成有效的蛻變和提升。

譬如，現在要拆遷你的房子，暫時建設按2萬元每平米來計算吧，讓你把核心地段的土體騰出來，如果還是建成3到5層的房子，這個帳根本不要算，就直接崩潰了，根本不成立。

這種情況，開發商等社會資本不可能去沾邊，避之唯恐不遲；地方政府及其旗下的城投公司等，也必然不敢碰。

因為，一碰，必然會虧掉自己的底褲。

那么，就會倒逼出一個問題：

把街區、廠區、城中村等項目進行有效改造，且能合理落地的話，拆而后建，將是其必然的路徑了。

不然，上述的體系及其邏輯必將快速崩潰，根本玩不了。

下面，再退一步來思考一下。

假設拆遷2萬平米的三層建筑的城中村，再同比例再復制一個建筑群，為了有效算賬，其中建的建筑必然會變成商業建筑，而各個城市的建筑和物業都供應量太大，售賣基本不太可能了，最后都會出租，那么就出現一個情況：

這樣的商業低層物業，什么時候才能收回投資呢？

30年、50年還是100年？

因此，種種邏輯表明，在城中村改造上，絕然不可能等比例復制和只做簡單的商業性轉換，容積率提高和通過住宅來有效去化和回現等，將是它們唯一的選擇。

也就是說，街區、廠區和城中村要想有效煥新和提升，財務的賬皆為一個核心的制約，很難繞得開，除非變成一個大比例或完全的公益性項目來做，即使是后者，全國來看，也已經有不可能承受之痛了——國內各城市的此類閑置資產太多了。

所以，波哥看樓市判斷，街區、廠區和城中村的改造，在2025年，整體上，在拆遷上的比例會非常高，會大尺度帶來新一波的拆遷潮。

「算得過賬來+方案成熟」，這兩個基本指標一卡，那些只會拍腦袋的項目不可能有機會去改造了，畢竟，最后都要經過財務審計和行政問責的，絕不會兒戲。

另外，實際上，在波哥看來，住建部提出的“算得過賬來+方案成熟”這兩大原則，在關注民生之外，最后本質上都是一回事，都回到了財務和具體運營指標的層面，否則只能靠邊站，就不要出來丟人現眼了。

近日，大數據給波哥推送了幾篇文章， 比如“拆遷全面叫停？已明確：2025年起，房齡超20年的房子統統這樣處理”等等，仔細閱讀后，發現其中的核心觀點，都比較搞笑。

比如——

有的人認為，20年以上的老房子，只能改造，基本一刀切了；

有的人覺得，老舊小區中，改造將取代拆遷，而成為2025年的主力；

有的人判斷，以后城市更新的重點，是改造而不是大規模拆遷。

如上，在上面三個典型的觀點中，很多朋友，實際上，已經與時代、趨勢和政策的變化嚴重脫節了，基本都在刻舟求劍，而自以為是，也會誤導很多人。

比如，在老舊小去改造上，住建部上面已經說得非常清楚了，2025年全面完成，因此，爾后，再去探討老舊小區的的改造，就是一個細枝末節的問題了。

再疊加元旦前后一段時間，中央各不同部門在擴大內需和城市更新等方面的重磅聲音等，在波哥看樓市看來，國內的城市更新，在延續基本的國際通行的思路上，最近，已經發生了很大的跳躍和變化，說法及其背后的思想和要求，也不再像過去那么簡單了，有了更多的內涵和價值。

其中，最大的一個變化是：

◢首先，不少人仍然把“改造”和“拆遷”，在做非常狹隘的理解，形成一個相對對立的觀點和模式，對此，我們在以前的好幾篇文章中，已經講得非常清楚了，在此，就不去費舌了。

在此，再簡單說一句：

改造，含括拆遷；拆遷，為改造的核心手段之一。

其中的，細節，還是有很大的不同。

◢其次，按住建部的要求，20年以上的老房子，不只有老舊小區，還包括街區、廠區和城中村等，因此，如果簡單地去說此類房子只會改造或怎么樣等，難道不顯得很膚淺嗎？

◢其三，大規模拆遷的說法，就有問題，經過上一輪的高速發展后，這個情況基本不存在了，也不可能出現“大規模拆遷”的情況，比如，在我們長沙，只拆遷3—5個城中村，你能說大規模拆遷嗎？

這不很可笑嗎？

譬如，在我們長沙，三環以內就那幾個城中村了，城市面積占地很低、并且不是同一個時間來推進的，那些所謂的“大規模拆遷”的情況，都不會發生，故而，波哥覺得一些朋友的觀點和說法，似乎都在睜著眼睛說瞎話或者是自己一腦子漿糊。

確實非常搞笑。

最后，我們認為：

2025年，在住建部和國務院的政策引導下，城市更新將迎來更強力的推動，各個城市中的拆遷動作將更加頻繁。

不破不立、破而后立、有所立才有所破，事實上暗合了國內城市更新的大趨勢大要求，其中，那些畫地為牢、刻舟求劍、抱殘守缺、以歷為今等模式和狀態，難以跟上時代和趨勢的大變化，如不及時調整和改變，將很難看到彩霞漫天的明天。

改造和拆遷，皆為城市更新的一個手段，選取什么、旁落什么，一切要按實際需要來定奪。

任何的短視、狹隘和片面，都將如盲人摸象，而貽笑大方，難得其實。

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