《溫州市區征收集體土地涉及住宅用房補償辦法》正式出臺，從今年6月1日起施行。該《辦法》對溫州市區集體土地上住宅用房怎么征收、如何補償等問題作出了明確規定。

PART

01

溫州市區征收集體土地涉及住宅用房補償辦法

為維護征收集體土地范圍內住宅用房所有權人（簡稱被補償人）的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《浙江省土地管理條例》等有關規定，結合溫州市區實際，制定本辦法。

一、適用范圍

因公共利益需要，在本市市區范圍內征收集體土地涉及住宅用房補償安置的（簡稱征地住宅補償），適用本辦法。

二、補償范圍

征地住宅的權屬、建筑面積和用途，以不動產權屬證書或者其他合法有效憑證記載的內容確定。

經認定視為合法建筑應當給予補償，經認定未超過批準期限的臨時建筑按重置價結合批準期限的剩余年限給予適當補償。經認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。

征地補償安置方案公告前由屬地政府（功能區管委會）組織有關部門依法進行未經登記建筑的認定和處理，具體認定工作按照市和各區政府（功能區管委會）未經登記建筑認定的相關規定執行。

三、補償內容

征地住宅補償包括合法房屋（含視為合法建筑）價值的補償（含室內裝飾裝修的補償）和搬遷費、臨時安置費的補償，評估確定合法房屋價值時應當扣減房屋基底占地涉及的征地安置補助費，房屋基底占地以外的補償按照《溫州市市區征收農民集體所有土地管理辦法》（2020年第7號市政府令）等相關規定執行。

四、補償方式

被補償人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換

符合國土空間規劃以及市、區政府（功能區管委會）規定的其他條件的，可安排宅基地建房的方式進行補償。宅基地建房補償的相關規定由各區政府（功能區管委會）自行規定。

五、產權調換方式

被補償人選擇產權調換的，按下列方式計算應安置面積：

（一）“合法面積”安置。即按征地合法房屋面積確定應安置面積。

（二）“一翻三”安置。被補償人系征地范圍內屬地村集體經濟組織成員，根據《關于進一步推進戶籍制度改革的實施意見》（溫政發〔2016〕26號）建立城鄉統一戶口登記制度前為農業戶身份，且宅基地屬原始取得或者繼承取得該宅基地上房屋的，按合法房屋宅基地基底面積不超過三倍的標準確定應安置面積。

（三）“人均保底”安置。被補償人根據本條第一或第二項確定的應安置面積仍未達到戶內人均住宅建筑面積30平方米的，可申請按戶內人均住宅建筑面積30平方米（計入人均的戶內成員在市區范圍內另有房屋合并計算）確定應安置面積。

六、價格結算

被補償人選擇產權調換的，產權調換房屋與原合法房屋原則上按市場評估價值結算差價。應安置面積與原合法房屋等面積部分，按兩者市場評估比準價差價給予一定比例優惠；超出部分，按市場評估比準價一定比例計價。具體比例由各區政府（功能區管委會）自行規定。

七、搬遷費補償

征地住宅的搬遷費按合法房屋面積結合搬遷費標準計算，且每戶每次不低于1000元，具體參照國有土地上房屋征收補償的相關標準執行。被補償人選擇產權調換的，搬遷費計算兩次。

八、臨時安置補償

被補償人選擇產權調換的，過渡期限為被補償人簽約搬遷騰空并經驗收合格之月起不超過24個月；產權調換房屋為新建高層建筑的，過渡期限為被補償人簽約搬遷騰空并經驗收合格之月起不超過36個月。臨時安置費按下列規定支付：

（一）被補償人自行解決周轉用房的，應當支付其簽約搬遷騰空并經驗收合格之月起至產權調換房屋交付后6個月內的臨時安置費。

超過過渡期限未交付產權調換房屋的，應當自逾期之月起按照公布的最新標準的二倍支付臨時安置費。

（二）提供周轉用房的，不支付臨時安置費。超過過渡期限未交付產權調換房屋的，除繼續提供周轉用房外，還應當自逾期之月起按照公布的最新標準支付臨時安置費。

前款規定的高層建筑，是指總層數十層以上的住宅建筑。

九、貨幣補償方式

被補償人選擇貨幣補償的，按合法房屋的市場評估價確定貨幣補償金額，并一次性支付6個月臨時安置費。

十、房屋評估

合法房屋的價值，由具有法定資格的房地產價格評估機構以征地補償安置方案確定并公布之日為價值時點評估確定。

征地預公告發布后，被補償人應當協商選定房地產價格評估機構。在規定期限內不能協商選定的，按照少數服從多數的原則投票，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體參照《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規定執行。

房屋征收實施單位應當依法向被補償人送達分戶評估報告。

十一、獎勵機制

被補償人在規定的期限內簽約、搬遷騰空并經驗收合格，且選擇產權調換的，可按合法房屋建筑面積給予獎勵，獎勵標準上限為300元/平方米，具體由各區政府（功能區管委會）自行規定。

十二、保障機制

（一）征地住宅的建筑面積小于最低補償建筑面積，且被補償人符合低收入住房困難家庭條件的，選擇產權調換時可優先給予住房保障。產權調換房屋在最低補償建筑面積以內部分不結算差價，超出部分可按市場評估比準價給予一定比例優惠購買。

溫州市區最低補償建筑面積不小于45平方米，具體由市政府根據本行政區域內居民生活水平和居住條件的變化調整并公布。

（二）被補償人系征地范圍內屬地村集體經濟組織成員，僅持有土地合法手續，或持有土地合法手續但房屋經認定均不屬于視為合法建筑的，可申請按戶內人均住宅建筑面積30平方米（計入人均的戶內成員在市區范圍內另有房屋合并計算）確定安置面積，并按市場評估比準價給予一定比例優惠購買。

（三）被補償人系征地范圍內屬地村集體經濟組織成員，房屋和土地均未取得合法手續且房屋經認定不屬于視為合法建筑的，可申請按戶內人均住宅建筑面積18平方米（計入人均的戶內成員在市區范圍內另有房屋合并計算）確定安置面積，并按市場評估比準價給予一定比例優惠購買。

十三、臨時安置費標準

征收集體土地涉及住宅用房的臨時安置費標準參照國有土地上房屋征收臨時安置費標準執行。

十四、非住宅補償

征收集體土地涉及非住宅房屋的補償參照國有土地上房屋征收與補償的相關規定。

十五、附則

（一）本辦法第五條第三項、第十二條中涉及的具體申請材料、另有房屋情況、優惠購買價格等由各區政府（功能區管委會）自行規定。

（二）本辦法自2025年6月1日起施行。本辦法施行前已發布征地補償安置方案的按原有規定執行。各區政府（功能區管委會）按照本辦法制定相應實施細則。各縣（市）可參照執行。

（三）《溫州市區城市建設房屋征收城中村改造農房集聚建設補償實施辦法》（溫政發〔2012〕19號）和《溫州市人民政府關于規范溫州市區征收集體土地涉及房屋補償工作的實施意見》（溫政發〔2013〕101號）同時廢止。

PART

02

《溫州市區征收集體土地涉及住宅用房補償辦法》政策解讀

一、制定背景依據及目的

2012年，我市出臺《溫州市區城市建設房屋征收城中村改造農房集聚建設補償實施辦法》（溫政發〔2012〕19號），為適應新的形勢，需對政策的落實情況開展回頭看，以完善征收集體土地涉及住宅用房的補償機制。今年以來，我們對上述政策的實施情況開展調研，在吸收各地征收實踐中的有益經驗、分析政策落實中存在的問題后，開展政策修訂工作，根據《中華人民共和國土地管理法》（2019年8月26日修正）、《浙江省土地管理條例》（2021年11月1日施行）等規定制定本《溫州市區征收集體土地涉及住宅用房補償辦法》（以下簡稱《辦法》）。

二、《辦法》主要內容

《辦法》共15條，具體包括適用范圍、補償范圍、補償內容、補償方式、產權調換方式、價格結算、搬遷費補償、臨時安置補償、貨幣補償方式、房屋評估、獎勵機制、保障機制、臨時安置費標準、非住宅補償及其他事項。主要內容如下：

（一）關于補償范圍和內容。《辦法》明確，房屋的權屬、建筑面積和用途，以不動產權屬證書或者其他合法有效憑證記載的內容確定。征收集體土地涉及的住宅用房補償包括合法房屋（含視為合法建筑）價值的補償（含室內裝飾裝修的補償）和搬遷費、臨時安置費的補償。合法房屋價值在評估時應當扣減房屋基底占地涉及的征地安置補助費,房屋基底占地以外的補償按照《溫州市市區征收農民集體所有土地管理辦法》（2020年第7號市政府令）等相關規定執行。同時明確未經登記建筑的認定和處理由屬地政府（功能區管委會）在征地補償安置方案公告前組織有關部門依法開展。

（二）關于補償方式。《辦法》明確被補償人可選擇貨幣補償，也可選擇產權調換。安排宅基地建房的方式則需要符合國土空間規劃以及市、區政府（功能區管委會）規定的其他條件，相關規定由各區政府（功能區管委會）自行規定。被補償人選擇產權調換的，根據下列三種方式計算應安置面積：1.“合法面積”安置：按“合法房屋面積”確定應安置面積；2.“一翻三”安置：被補償人系征地范圍內屬地村集體經濟組織成員，根據《溫州市人民政府關于進一步推進戶籍制度改革的實施意見》（溫政發〔2016〕26號）建立城鄉統一戶口登記制度前為農業戶身份，且宅基地屬原始取得或者繼承取得該宅基地上房屋的，按合法房屋宅基地基底面積不超過三倍的標準確定應安置面積；3.“人均保底”安置：“人均”政策作為一項保底政策，不再區分農業和非農業戶口，被補償人按照“合法面積”或“一翻三”確定的應安置面積仍未達到戶內人均住宅建筑面積30㎡的，可申請按戶內人均住宅建筑面積30㎡（計入人均的戶內成員在市區范圍內另有房屋合并計算）確定應安置面積，充分保障被補償人的住房需求

（三）關于結算價格。為充分將農村村民住宅用房的補償機制與國有土地上房屋補償按市場價結算的機制做好并軌，使被補償人優惠結算新、舊房差價，本《辦法》明確被補償人選擇產權調換的，結算方式原則上為按“新舊房的市場評估價值結算差價”，同時明確應安置面積與原合法房屋等面積部分，按兩者市場評估比準價差價給予一定比例優惠；對于超出原合法面積部分，按市場評估比準價一定比例計價。具體比例由各區政府（功能區管委會）根據實際結算機制自行規定。

（四）關于保障機制。為保障全違章農村村民和困難群眾居住條件，《辦法》明確對以下三類群體建立補償保障：1.征地住宅的建筑面積小于最低補償建筑面積，且被補償人符合低收入住房困難家庭條件，選擇產權調換時可優先給予住房保障。產權調換房屋在最低補償建筑面積以內部分不結算差價，超出部分可按市場評估比準價給予一定比例優惠購買。溫州市區最低補償建筑面積不小于45㎡；2.被補償人系征地范圍內屬地村集體經濟組織成員，僅持有土地合法手續，或持有土地合法手續但房屋經認定均不屬于視為合法建筑的，可申請按戶內人均住宅建筑面積30㎡確定安置面積，并按市場評估比準價給予一定比例優惠購買；3.被補償人系征地范圍內屬地村集體經濟組織成員，房屋和土地均未取得合法手續且房屋經認定不屬于視為合法建筑的，可申請按戶內人均住宅建筑面積18㎡確定安置面積，并按市場評估比準價給予一定比例優惠購買。以上“計入人均”的戶內成員在市區范圍內另有房屋合并計算。

（五）關于房屋評估。為規范征收集體土地上住宅用房的評估工作、保障被補償人知情權，化解征遷矛盾。《辦法》明確合法房屋價值的評估價值時點為征地補償安置方案確定并公布之日。同時明確征地預公告發布后，參照《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》等規定選定房地產價格評估機構。房屋征收實施單位應當依法向被補償人送達分戶評估報告。

（六）其他事項。《辦法》為保障被補償人的合法權益，參照征收國有土地上房屋的補償機制，對臨時安置費、搬遷費、過渡期限、按期簽約搬遷騰空獎勵等作了規定。

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01

溫州市區征收集體土地涉及住宅用房補償辦法

為維護征收集體土地范圍內住宅用房所有權人（簡稱被補償人）的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《浙江省土地管理條例》等有關規定，結合溫州市區實際，制定本辦法。

一、適用范圍

因公共利益需要，在本市市區范圍內征收集體土地涉及住宅用房補償安置的（簡稱征地住宅補償），適用本辦法。

二、補償范圍

征地住宅的權屬、建筑面積和用途，以不動產權屬證書或者其他合法有效憑證記載的內容確定。

經認定視為合法建筑應當給予補償，經認定未超過批準期限的臨時建筑按重置價結合批準期限的剩余年限給予適當補償。經認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。

征地補償安置方案公告前由屬地政府（功能區管委會）組織有關部門依法進行未經登記建筑的認定和處理，具體認定工作按照市和各區政府（功能區管委會）未經登記建筑認定的相關規定執行。

三、補償內容

征地住宅補償包括合法房屋（含視為合法建筑）價值的補償（含室內裝飾裝修的補償）和搬遷費、臨時安置費的補償，評估確定合法房屋價值時應當扣減房屋基底占地涉及的征地安置補助費，房屋基底占地以外的補償按照《溫州市市區征收農民集體所有土地管理辦法》（2020年第7號市政府令）等相關規定執行。

四、補償方式

被補償人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換

符合國土空間規劃以及市、區政府（功能區管委會）規定的其他條件的，可安排宅基地建房的方式進行補償。宅基地建房補償的相關規定由各區政府（功能區管委會）自行規定。

五、產權調換方式

被補償人選擇產權調換的，按下列方式計算應安置面積：

（一）“合法面積”安置。即按征地合法房屋面積確定應安置面積。

（二）“一翻三”安置。被補償人系征地范圍內屬地村集體經濟組織成員，根據《關于進一步推進戶籍制度改革的實施意見》（溫政發〔2016〕26號）建立城鄉統一戶口登記制度前為農業戶身份，且宅基地屬原始取得或者繼承取得該宅基地上房屋的，按合法房屋宅基地基底面積不超過三倍的標準確定應安置面積。

（三）“人均保底”安置。被補償人根據本條第一或第二項確定的應安置面積仍未達到戶內人均住宅建筑面積30平方米的，可申請按戶內人均住宅建筑面積30平方米（計入人均的戶內成員在市區范圍內另有房屋合并計算）確定應安置面積。

六、價格結算

被補償人選擇產權調換的，產權調換房屋與原合法房屋原則上按市場評估價值結算差價。應安置面積與原合法房屋等面積部分，按兩者市場評估比準價差價給予一定比例優惠；超出部分，按市場評估比準價一定比例計價。具體比例由各區政府（功能區管委會）自行規定。

七、搬遷費補償

征地住宅的搬遷費按合法房屋面積結合搬遷費標準計算，且每戶每次不低于1000元，具體參照國有土地上房屋征收補償的相關標準執行。被補償人選擇產權調換的，搬遷費計算兩次。

八、臨時安置補償

被補償人選擇產權調換的，過渡期限為被補償人簽約搬遷騰空并經驗收合格之月起不超過24個月；產權調換房屋為新建高層建筑的，過渡期限為被補償人簽約搬遷騰空并經驗收合格之月起不超過36個月。臨時安置費按下列規定支付：

（一）被補償人自行解決周轉用房的，應當支付其簽約搬遷騰空并經驗收合格之月起至產權調換房屋交付后6個月內的臨時安置費。

超過過渡期限未交付產權調換房屋的，應當自逾期之月起按照公布的最新標準的二倍支付臨時安置費。

（二）提供周轉用房的，不支付臨時安置費。超過過渡期限未交付產權調換房屋的，除繼續提供周轉用房外，還應當自逾期之月起按照公布的最新標準支付臨時安置費。

前款規定的高層建筑，是指總層數十層以上的住宅建筑。

九、貨幣補償方式

被補償人選擇貨幣補償的，按合法房屋的市場評估價確定貨幣補償金額，并一次性支付6個月臨時安置費。

十、房屋評估

合法房屋的價值，由具有法定資格的房地產價格評估機構以征地補償安置方案確定并公布之日為價值時點評估確定。

征地預公告發布后，被補償人應當協商選定房地產價格評估機構。在規定期限內不能協商選定的，按照少數服從多數的原則投票，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體參照《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規定執行。

房屋征收實施單位應當依法向被補償人送達分戶評估報告。

十一、獎勵機制

被補償人在規定的期限內簽約、搬遷騰空并經驗收合格，且選擇產權調換的，可按合法房屋建筑面積給予獎勵，獎勵標準上限為300元/平方米，具體由各區政府（功能區管委會）自行規定。

十二、保障機制

（一）征地住宅的建筑面積小于最低補償建筑面積，且被補償人符合低收入住房困難家庭條件的，選擇產權調換時可優先給予住房保障。產權調換房屋在最低補償建筑面積以內部分不結算差價，超出部分可按市場評估比準價給予一定比例優惠購買。

溫州市區最低補償建筑面積不小于45平方米，具體由市政府根據本行政區域內居民生活水平和居住條件的變化調整并公布。

（二）被補償人系征地范圍內屬地村集體經濟組織成員，僅持有土地合法手續，或持有土地合法手續但房屋經認定均不屬于視為合法建筑的，可申請按戶內人均住宅建筑面積30平方米（計入人均的戶內成員在市區范圍內另有房屋合并計算）確定安置面積，并按市場評估比準價給予一定比例優惠購買。

（三）被補償人系征地范圍內屬地村集體經濟組織成員，房屋和土地均未取得合法手續且房屋經認定不屬于視為合法建筑的，可申請按戶內人均住宅建筑面積18平方米（計入人均的戶內成員在市區范圍內另有房屋合并計算）確定安置面積，并按市場評估比準價給予一定比例優惠購買。

十三、臨時安置費標準

征收集體土地涉及住宅用房的臨時安置費標準參照國有土地上房屋征收臨時安置費標準執行。

十四、非住宅補償

征收集體土地涉及非住宅房屋的補償參照國有土地上房屋征收與補償的相關規定。

十五、附則

（一）本辦法第五條第三項、第十二條中涉及的具體申請材料、另有房屋情況、優惠購買價格等由各區政府（功能區管委會）自行規定。

（二）本辦法自2025年6月1日起施行。本辦法施行前已發布征地補償安置方案的按原有規定執行。各區政府（功能區管委會）按照本辦法制定相應實施細則。各縣（市）可參照執行。

（三）《溫州市區城市建設房屋征收城中村改造農房集聚建設補償實施辦法》（溫政發〔2012〕19號）和《溫州市人民政府關于規范溫州市區征收集體土地涉及房屋補償工作的實施意見》（溫政發〔2013〕101號）同時廢止。

PART

02

《溫州市區征收集體土地涉及住宅用房補償辦法》政策解讀

一、制定背景依據及目的

2012年，我市出臺《溫州市區城市建設房屋征收城中村改造農房集聚建設補償實施辦法》（溫政發〔2012〕19號），為適應新的形勢，需對政策的落實情況開展回頭看，以完善征收集體土地涉及住宅用房的補償機制。今年以來，我們對上述政策的實施情況開展調研，在吸收各地征收實踐中的有益經驗、分析政策落實中存在的問題后，開展政策修訂工作，根據《中華人民共和國土地管理法》（2019年8月26日修正）、《浙江省土地管理條例》（2021年11月1日施行）等規定制定本《溫州市區征收集體土地涉及住宅用房補償辦法》（以下簡稱《辦法》）。

二、《辦法》主要內容

《辦法》共15條，具體包括適用范圍、補償范圍、補償內容、補償方式、產權調換方式、價格結算、搬遷費補償、臨時安置補償、貨幣補償方式、房屋評估、獎勵機制、保障機制、臨時安置費標準、非住宅補償及其他事項。主要內容如下：

（一）關于補償范圍和內容。《辦法》明確，房屋的權屬、建筑面積和用途，以不動產權屬證書或者其他合法有效憑證記載的內容確定。征收集體土地涉及的住宅用房補償包括合法房屋（含視為合法建筑）價值的補償（含室內裝飾裝修的補償）和搬遷費、臨時安置費的補償。合法房屋價值在評估時應當扣減房屋基底占地涉及的征地安置補助費,房屋基底占地以外的補償按照《溫州市市區征收農民集體所有土地管理辦法》（2020年第7號市政府令）等相關規定執行。同時明確未經登記建筑的認定和處理由屬地政府（功能區管委會）在征地補償安置方案公告前組織有關部門依法開展。

（二）關于補償方式。《辦法》明確被補償人可選擇貨幣補償，也可選擇產權調換。安排宅基地建房的方式則需要符合國土空間規劃以及市、區政府（功能區管委會）規定的其他條件，相關規定由各區政府（功能區管委會）自行規定。被補償人選擇產權調換的，根據下列三種方式計算應安置面積：1.“合法面積”安置：按“合法房屋面積”確定應安置面積；2.“一翻三”安置：被補償人系征地范圍內屬地村集體經濟組織成員，根據《溫州市人民政府關于進一步推進戶籍制度改革的實施意見》（溫政發〔2016〕26號）建立城鄉統一戶口登記制度前為農業戶身份，且宅基地屬原始取得或者繼承取得該宅基地上房屋的，按合法房屋宅基地基底面積不超過三倍的標準確定應安置面積；3.“人均保底”安置：“人均”政策作為一項保底政策，不再區分農業和非農業戶口，被補償人按照“合法面積”或“一翻三”確定的應安置面積仍未達到戶內人均住宅建筑面積30㎡的，可申請按戶內人均住宅建筑面積30㎡（計入人均的戶內成員在市區范圍內另有房屋合并計算）確定應安置面積，充分保障被補償人的住房需求

（三）關于結算價格。為充分將農村村民住宅用房的補償機制與國有土地上房屋補償按市場價結算的機制做好并軌，使被補償人優惠結算新、舊房差價，本《辦法》明確被補償人選擇產權調換的，結算方式原則上為按“新舊房的市場評估價值結算差價”，同時明確應安置面積與原合法房屋等面積部分，按兩者市場評估比準價差價給予一定比例優惠；對于超出原合法面積部分，按市場評估比準價一定比例計價。具體比例由各區政府（功能區管委會）根據實際結算機制自行規定。

（四）關于保障機制。為保障全違章農村村民和困難群眾居住條件，《辦法》明確對以下三類群體建立補償保障：1.征地住宅的建筑面積小于最低補償建筑面積，且被補償人符合低收入住房困難家庭條件，選擇產權調換時可優先給予住房保障。產權調換房屋在最低補償建筑面積以內部分不結算差價，超出部分可按市場評估比準價給予一定比例優惠購買。溫州市區最低補償建筑面積不小于45㎡；2.被補償人系征地范圍內屬地村集體經濟組織成員，僅持有土地合法手續，或持有土地合法手續但房屋經認定均不屬于視為合法建筑的，可申請按戶內人均住宅建筑面積30㎡確定安置面積，并按市場評估比準價給予一定比例優惠購買；3.被補償人系征地范圍內屬地村集體經濟組織成員，房屋和土地均未取得合法手續且房屋經認定不屬于視為合法建筑的，可申請按戶內人均住宅建筑面積18㎡確定安置面積，并按市場評估比準價給予一定比例優惠購買。以上“計入人均”的戶內成員在市區范圍內另有房屋合并計算。

（五）關于房屋評估。為規范征收集體土地上住宅用房的評估工作、保障被補償人知情權，化解征遷矛盾。《辦法》明確合法房屋價值的評估價值時點為征地補償安置方案確定并公布之日。同時明確征地預公告發布后，參照《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》等規定選定房地產價格評估機構。房屋征收實施單位應當依法向被補償人送達分戶評估報告。

（六）其他事項。《辦法》為保障被補償人的合法權益，參照征收國有土地上房屋的補償機制，對臨時安置費、搬遷費、過渡期限、按期簽約搬遷騰空獎勵等作了規定。