引子：釘子戶的沙發店

2016年秋，浙江龍游縣大南門老街，汪某芳的沙發材料店成了廢墟中的孤島。推土機的轟鳴聲中，樓上住戶的陽臺磚塊砸穿了她店鋪的雨棚。“這哪是收購，分明是逼遷！”她攥著三年前政府發放的《房屋收購通知書》，看著對面新立的商場效果圖，決定用法律守住這間經營了二十年的老屋。

第一章：收購迷局——是商業合同還是行政命令？

2015年，龍游縣政府啟動大南門歷史文化街區保護項目，委托城投公司以“自愿收購”模式推進。公告承諾“高于市場價20%的特別獎勵”，短短半年，851戶中844戶簽了協議。唯獨汪某芳發現蹊蹺：收購方實為政府舊改辦，協議里卻蓋著城投公司的章。

“這是民事合同，簽不簽隨你。”征收辦人員遞上文件。汪某芳要求按《國有土地上房屋征收與補償條例》公開評估，對方卻甩下一句：“收購不是征收，不適用那套程序！”她不知道，這場“自愿游戲”背后，最高法院早有判例認定：政府委托的收購實為“披著民事外衣的行政行為”。

第二章：廢墟中的店鋪——破壞性拆除引爆法律雷區

2016年9月，隨著周邊房屋陸續拆除，汪某芳的噩夢開始。拆除公司野蠻施工導致二樓樓板塌陷，雨水順著鋼筋裸露的裂縫灌入店鋪，價值數十萬元的皮革面料泡在水里。更諷刺的是，政府此時送來《不再享受特別獎通知》，將拒簽協議歸咎于她“要價過高”。

“根據《物權法》第三十九條，我有權拒絕出售！”法庭上，汪某芳舉起被污水浸透的進貨單。法官當庭播放拆除現場錄像：舊改辦工作人員正在指揮施工。這戳破了政府“純屬企業行為”的辯解——委托拆除的征管辦與舊改辦，實為政府職能部門。

第三章：附隨義務——先行行為鎖定的法律齒輪

案件再審時出現戲劇性轉折。最高法指出：當政府已收購片區90%房屋并啟動拆除，實質上改變了區域環境，形成“不簽協議就成孤島”的壓迫態勢。依據行政法原理，這種先行行為觸發附隨義務——要么啟動正規征收程序，要么賠償實際損失。

更關鍵的是，2018年龍游縣政府突然作出征收決定，將汪某芳房屋納入征收范圍，這反而成為指控其先前違法的鐵證：若早該啟動征收程序，當初的“自愿收購”就是規避法律的把戲。

第四章：賠償雙軌制——市場價與就高原則的博弈

盡管汪某芳的訴訟請求因程序問題未被支持，但判決書埋下重磅條款：若2018年房屋評估價因周邊改造貶值，應按2016年市場價“就高補償”。這打破了“征收凍結時點”的常規，確立“侵權賠償不低于合法征收”的原則，與同年最高法許水云案形成呼應——違法強拆的賠償標準可參照征收時市場價上浮。

法律啟示錄：舊城改造不可逾越的三條紅線

1、協議性質穿透審查

政府委托企業的收購協議，需穿透表面審查行政屬性。只要服務于公共利益、帶有強制性，即屬行政協議，適用《行政訴訟法》。

2、環境侵權觸發義務

大規模拆除周邊房屋導致剩余房屋功能受損，構成“事實征收”。此時政府產生雙重義務：要么啟動正規征收程序，要么按侵權賠償實際損失。

3、賠償標準動態調整

補償應遵循“就高不就低”原則。若因政府行為導致房屋貶值，需以侵權行為發生時的市場價為基準，或參照最新征收標準補償。

尾聲：老屋上的爬山虎

2023年，汪某芳搬進新安置房時，特意將老屋門牌掛在客廳。那個曾讓她奔走三年的號碼，如今是普法課堂的教具。“法律不保護躺在權利上睡覺的人”，她常對訪客說，“但更不會縱容假借‘自愿’之名的強權。”窗外，拆遷舊址上新建的文化廣場，正展出著大南門老街的歷史照片——其中一張，是她店鋪墻上那株穿透裂縫的爬山虎，在廢墟里倔強地綠著。