本地購房服務(wù)平臺「西安房哥」，深耕十年，接地氣，說人話！

小助手V：fangsanmei2020，買房，裝修，加好友聯(lián)系。

問答412期

問：明明房價(jià)還在降，為什么西安房子依舊賣的動，保值嗎？

答：市場好的時(shí)候漲的快，賣的多，市場差的時(shí)候，降的少，有流通，說的就是西安。放眼全國，像西安這樣下行時(shí)期里，“保溫”的城市并不多見，西北第一城名副其實(shí)。

根據(jù)克爾瑞2024年的數(shù)據(jù)，西安新房供應(yīng)986萬㎡，成交874萬㎡，均價(jià)18344元/㎡，剩余存量1063萬㎡，去化周期約15個(gè)月，庫存比較大的，主要是遠(yuǎn)郊的西咸。

從房企業(yè)績上看，頭部的綠城、保利、招商、華潤、中鐵建等，都是100億朝上，大家覺得房子沒人買，是和前些年人人都買商品房的時(shí)代相比。

但在當(dāng)下，觀望變多，兩級分化的市場里，買的人還是有，且不少，基本改善換房在新房，純剛需在二手，去年西安二手房的成交量也過了10萬套。

雖然新房，二手都是降價(jià)換成交的結(jié)果，工抵房，特價(jià)房，團(tuán)購房不斷，但流通性一直都在，保值與否，很難，供應(yīng)太大，短期內(nèi)轉(zhuǎn)手，算上交易稅費(fèi)等要賠本，長期持有自住是可以的。

問：灃東地建嘉信臻境，放風(fēng)價(jià)14000+，怎么樣？

答：24年在灃東拿地的開發(fā)商，沒幾個(gè)，地建算一個(gè)，位置就在五號線阿房宮南地鐵口，面積約79畝，容積率2.5，樓面價(jià)6481元/㎡。

最大的亮點(diǎn)是地鐵口，對面吾悅廣場商業(yè)，灃東實(shí)驗(yàn)小學(xué)，高新一中灃東中學(xué)，屬于配套比較全，不用擔(dān)心兌現(xiàn)的區(qū)域。

（小區(qū)位置示意）

短板也明顯，三角地塊，周邊城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，城市面貌兩極分化，且小區(qū)東南側(cè)臨著西戶鐵路。

開發(fā)商交付小區(qū)有限，此前在未央、空港有開發(fā)，產(chǎn)品贈送大，四代住宅，129㎡面積做端廳，緊跟主流。

對于附近住的業(yè)主，原來均價(jià)20000+買了中海昆明路二手房的，心里不適，一路之隔，新房背刺，但想一想，路南環(huán)境不如路北，也就釋然了，同屬于灃東，同樣是四代，15000+買到保利云谷和著還是挺好的。

地建嘉信臻境的群體挺局限，比如對地鐵強(qiáng)依賴，對價(jià)格太敏感，且不在意整個(gè)阿房宮片區(qū)面貌，又不介意鐵路因素的。

從自住角度，附近的人會看，比二手便宜，環(huán)境也習(xí)慣了多年，但其他角度，大寨路德通，幸福林帶中建，融合區(qū)保利，高新綠城秋月苑等，顯然有更多的備選。

問：房價(jià)回到三年前不是在漲價(jià)嗎，21年是西安房價(jià)最高點(diǎn)？

答：準(zhǔn)確說是熱度最高點(diǎn)，地價(jià)最高點(diǎn)，房價(jià)三年前是兩級分化的，均價(jià)12000+和均價(jià)27000+同時(shí)在賣，有人買在高點(diǎn)，有人搖在低點(diǎn)。

2021年是西安搖號最瘋狂的尾聲，一年13次萬人搖，之所以人多，還是因?yàn)榉績r(jià)低，有倒掛賺價(jià)差的空間在，拿地早的老盤還在，留給普通人買房還有機(jī)會。

（西安共計(jì)17次萬人搖統(tǒng)計(jì)）

比如保利天悅均價(jià)21000+，金地玖峯匯均價(jià)13500+，中海曲江大城均價(jià)20000+，萬科翡翠國際均價(jià)16300+等，放在今天看，依舊是新房的撿漏機(jī)會，買了這些小區(qū)的，多少是賺了不賠的。

但這些熱門小區(qū)的案例，卻讓不少人誤解為買房就賺，進(jìn)而踩雷，如今復(fù)盤，當(dāng)年搖號的，要么是好地段，要么確實(shí)便宜，但跟風(fēng)搖號的，卻不講地段，不看價(jià)格，只是跟風(fēng)。

大浪過去，有人自由泳，有人在裸泳，都是市場自然淘汰的過程，這種情緒帶動下，不講邏輯跟風(fēng)買房，跟風(fēng)拿地的，不是個(gè)例。

人和市場，都是情緒的產(chǎn)物，如今下行，也有情緒的原因。

問：綠地還活著嗎，21年買的房子，現(xiàn)在還辦不了房產(chǎn)證？

答：相比綠城的三年高光，一字之差的綠地處境要差很多，中指數(shù)據(jù)2024年西安開發(fā)商的業(yè)績排行里，綠地排名61位，已經(jīng)不算主流開發(fā)商了，和其他暴雷房企情況相同，綠地的聲音主要是保交付方面。

（綠地蘭亭公館）

去年國港綠地新里城年內(nèi)交付32.4萬平方米、1861戶，綠地蘭亭公館交付10.4萬平方米、748戶，目前綠地在售的小區(qū)有經(jīng)開區(qū)的海泊未央和港務(wù)區(qū)的新里城。

去年10月，綠地在經(jīng)開高鐵新城的的綠地之心·未來中心項(xiàng)目也舉辦了開工儀式，而灃東的綠地498超高層還在努力復(fù)工，去年10月，綠地又新增了3.9億元的強(qiáng)制執(zhí)行申請。

希望買了綠地小區(qū)的業(yè)主，都能如期交付，不降標(biāo)，不減配，早日辦下來房產(chǎn)證。

問：綠城秋月苑和德通昆侖序，分析一下？

答：當(dāng)均價(jià)來到15000+門檻，高新打工人著實(shí)挑花了眼，陷入保利云谷和著，綠城秋月苑，德通昆侖序的選擇難里，目前賣的最好的還是保利，緊貼軟件新城，大贈送，大露臺，央企背書。

綠城和德通的賣點(diǎn)并不相同，各有優(yōu)勢與短板，綠城的強(qiáng)項(xiàng)在于交付能力，一線開發(fā)商知名度，以及準(zhǔn)現(xiàn)房實(shí)景，賣點(diǎn)在科技四路，高新腹地的位置，周邊高新系公辦學(xué)校，商業(yè)，生活配套一應(yīng)俱全，短板在于剛需產(chǎn)品，小面積，戶型較老，公攤偏大。

德通的強(qiáng)項(xiàng)在于產(chǎn)品新，四代宅，大贈送，大寨路周邊生活配套齊全，學(xué)校，底商都有，賣點(diǎn)在于價(jià)格不高，有會所，陜北系開發(fā)商，資金實(shí)力充裕，短板在于大寨路地段弱于高新，城市面貌一般，德通本身無交付案例，無知名度。

如果是大家，會怎么選，評論區(qū)聊聊！

?（買房咨詢，一對一通道）

問：朋友住未央金茂府，挺好的房子，二手房賣不上價(jià)？

答：在西安，地段永遠(yuǎn)是跑贏產(chǎn)品的，無論是未央金茂府，秦漢星河灣，都逃不開這個(gè)處境。金茂在西安多年，已交付的有長安金茂府、未央金茂府、大明宮金茂府、高新金茂悅園等，在售的有科技路、大明宮、曲江金茂府、璞逸曲江等。

論交付能力上，小區(qū)的裝修，公區(qū)，景觀，地庫，外立面都是很高的水平，絕對的第一梯隊(duì)，外加獨(dú)有的科技系統(tǒng)加持，居住體驗(yàn)很好，業(yè)主口碑也很好。

但遺憾在于金茂此前拿地的位置，從大明宮后，開始步入佳境，尤其深耕曲江，名利雙收，但長安，未央湖等區(qū)域，由于當(dāng)時(shí)入手價(jià)格高，外加周邊房價(jià)上限不高，區(qū)域知名度有限，因此二手房受眾太窄，曲高和寡。

（金茂府二手掛牌價(jià)）

目前未央金茂府，最低的掛牌均價(jià)在22449元/㎡，長安金茂府在17815元/㎡ ，如果算上貸款利息和交易成本，是要虧一些的。

但買金茂，是要想清楚這個(gè)問題的，新房階段，疊加在科技系統(tǒng)，裝修上的溢價(jià)，既帶來優(yōu)秀的居住體驗(yàn)，又帶來較高的流通成本。

本著自住為王，長期持有，金茂府的房子在西安仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

問：港務(wù)區(qū)招商西安璽面積出來了，多錢值得入手？

答：在外圍游走多年，港務(wù)區(qū)交付能力最好的招商，終于在24年進(jìn)入奧體決賽圈，限高54米，2.2的容積率，9889元/㎡的樓面價(jià)一躍成為港務(wù)地王。

這應(yīng)該是奧體目前素質(zhì)最好的一塊地，西側(cè)臨河，北側(cè)全運(yùn)村，南側(cè)望江府，東邊鐵一中陸港小學(xué)，是奧體這么多地里面的白菜心。

目前已公示的信息，小區(qū)規(guī)劃15棟純小高層，四代住宅，175㎡、226㎡、261㎡三個(gè)面積，分奇偶數(shù)錯(cuò)層，最大面積為鄰灞河一側(cè)，從效果上看，與已經(jīng)交付的千萬豪宅西安序類似。

就在最近，小區(qū)又做了外立面的調(diào)整公示，從效果上看，樓棟頂部增加王冠造型，露臺加寬加長，不確定室內(nèi)戶型是否調(diào)整。

放風(fēng)單價(jià)目前是2.4-2.8萬/㎡，結(jié)合目前港務(wù)區(qū)奧體新房2萬/㎡的均價(jià)，是高了不少，但招商在西安就是做高端，做精品，有兌現(xiàn)能力，也做溢價(jià)。

參考浐灞的央璽、西安序，同樣大面積，高總價(jià)豪宅，很快售罄，如今西安璽最好的地段，更新的產(chǎn)品，不會太便宜。

對于買這里，就是自住，享受型，高價(jià)格，高兌現(xiàn)，高品質(zhì)，此前買綠城、中糧、龍翔，吃差價(jià)投資的心態(tài)顯然不適合招商。

問：綠城海棠四章的戶型怎么看，改善自住，選哪里？

答：在此之前，高新周邊什么樣的房子好賣，保利云谷和著給打了樣，要距離高新近，價(jià)格不能太貴，產(chǎn)品一定要創(chuàng)新，最好架空層、會所都配上，同時(shí)贈送一定要大，總價(jià)不能太高。

這樣的答案搬到綠城海棠四章，同樣適用，小區(qū)名為熙海棠，42畝，容積率2.5，高層+小高組合，面積最小105㎡，最大140㎡，算是高新最好賣的面積段，具體戶型如下：

（綠城熙海棠戶型示意）

戶型本身，主流但有亮點(diǎn)，相比前作，進(jìn)一步擴(kuò)大露臺贈送面積，105㎡、121㎡結(jié)構(gòu)類似，三面朝南，大面積贈送更大，且臥室雙面采光。

135㎡露臺進(jìn)一步擴(kuò)大，且增加了南向衛(wèi)生間，140㎡則是配置拉滿，17米面寬，四向朝南，露臺贈送最大。2025年，伴隨新房競爭，戶型越來越好，贈送越來越大，小面積豪宅化是趨勢。

綠城既有前面三章業(yè)主積累，又有產(chǎn)品創(chuàng)新，又是高新地界，就看公示價(jià)格多少了。

【樓盤點(diǎn)評】

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【裝修報(bào)告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實(shí)景/設(shè)計(jì)案例： | | | | | 悅 | | | |

聲明：未經(jīng)許可，謝絕轉(zhuǎn)載

作者：Kikyo

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