突發！南京城中，玄武湖畔的金陵玖園，將E地塊局部商業爆改成酒店式公寓！

提到金陵玖園，南京人的“肌肉記憶”是，當年城中這座神秘頂豪8成首付不說，個別房源動輒總價超4000萬，也阻擋不了富豪來搶房。

如今，金陵玖園的住宅早已售罄交付，E地塊部分商鋪、總部辦公房源也已兌現，爆改規劃，傳遞了什么信號？

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簡單復習金陵玖園的背景。

項目位于城中玄武湖畔，地鐵1號線玄武門站覆蓋，周邊匯聚了金茂覽秀城、南京香格里拉大酒店、南京華貿中心等綜合體。

2019年7月，金陵玖園所在地塊被銀城以25.1億元底價拿下，而后確定由銀城和吉寶置業共同開發。

根據初始版規劃，項目占地面積約3.8萬方，規劃總建筑面積超16萬方。住宅組團，由12棟5-7層住宅組成，2020年12月首開，最大戶型超700㎡，銷許單價最高超7.7萬/㎡。

除了住宅組團、代建小學之外，金陵玖園還有多元產品：

A地塊東側為6棟商業類獨棟產品；

D地塊為商住用地，1-2層為沿街商業，3-7層為洋房；

E地塊1層為沿街商業（局部2層也是商業），西側為TOD花園總部辦公，其余規劃打造高端商業和辦公，總高6-7層。

不過，這并非項目的最終規劃版本。

銳評君查詢金陵玖園官微發現，2023年起，項目E地塊規劃經過微調，15、16號樓明確為星級酒店式頤養資產，這也是這次規劃變更的部分。

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去年7月，金陵玖園E地塊14號樓（涵蓋總部辦公、商鋪等業態）正式交付，外立面為花崗巖和葡萄牙米黃石材，內部有約600㎡下沉庭院，串起整個E地塊建筑。

E地塊15、16號樓的進度略慢。去年11月，項目家書中透露：這兩棟樓的外立面施工已完成，開啟內部裝修。

同時也提到，16號樓頤養公寓單室套樣板間施工完成，即將公開。

而此前，金陵玖園已打出頤養公寓相關圈層玖養薈，針對目標客群推出了器樂班、合唱班等豐富活動。

但現在，金陵玖園E地塊15、16號樓，規劃用途進行了調整。

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根據南京市規劃和自然資源局官網的公示，金陵玖園E地塊15、16號樓進行了如下調整：

E15號樓，一、二層商業劃分調整，內部墻體及門窗相應修改。劃重點：三至七層商業改為酒店式公寓，墻體劃分相應調整，取消1~2軸交D~E軸樓梯間、衛生間，取消5軸交F軸衛生間；

E16號樓，一至三層商業劃分調整，內部墻體及門窗相應修改。四至七層商業改為酒店式公寓，墻體劃分相應調整，取消1~2軸交B~C軸、5軸交F軸衛生間。

以E15號樓三層為例，規劃變更前，為商業性質用房，室內分隔較為方正，無預留的衛生間等空間。

規劃變更后，局部樓梯間和公共衛生間取消，房屋性質更改為酒店式公寓。從分隔的室內空間來看，北向面積偏小，均增加了衛生間空間；南向部分大戶型的功能空間則更多。

E16號樓四至六層，我們截取了變更前的局部平面圖，單室套為方正的一體格局。

變更成酒店式公寓后，同樣的位置，單套室內分隔出臥室、衛生間等功能空間。

按照金陵玖園此前釋放的信息，E地塊15、16號樓外立面已完工，并啟動了內部裝修，為什么還要進行用途更改呢？

銳評君有幾點猜想。

第一，此次金陵玖園局部商業改酒店式公寓，某種程度上可以促進項目更快入市銷售，回籠資金。

玄武湖一帶，已經運營的、即將投用的商業并不少，競爭激烈。可受限于土地的有限騰挪，居住選項相對少。可以銷售的酒店式公寓，甚至是類似南京華貿中心的雅詩閣服務公寓，都能打開主城居住新思路，幫助開發企業回血。

第二，正如官方所說，促進商辦設施持續健康發展，盤活主城優質項目。

與常規地產開發相比，頤養、養老等地產項目投入高、產出慢。銀城雖然有君頤東方頤澤園這樣的成功頤養項目打樣，但企業暴雷后，難有充裕的資金支撐，南部新城的健康產業園項目等先后停擺。

現在，對占位南京主城寸土寸金地段的金陵玖園進行規劃調改，何嘗不是審時度勢，規避停擺等相關風險，讓項目更好地為城市賦能呢？

但話說回來，雖然商業、頤養產品需要投入的精力、資金更多，面向的客群相對窄，可金陵玖園突然更改規劃，砍掉頤養項目，對于住慣主城區，又想在家門口專業機構養老、康養的人來說，無疑是利空。

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接下來，聊聊金陵玖園的操盤手之一：銀城。

這家南京本土房企成立于1993年，憑借早年間開發的高口碑項目聚福園、銀城東苑、銀城西堤國際等，快速在南京站穩腳跟。

2009-2012年，銀城走出南京，開拓外地市場，可接連受到重創，南京大本營的土地儲備也告急，陷入沉寂時期。

再次驚艷南京樓市，是2018年。那一年，銀城以地產、物業、養老、長租公寓并舉的四大業務版圖已初具規模，并敲定以長三角為中心、全面布局核心城市的戰略。在南京，大手筆布局悅見山、云臺天境、鉑悅源墅、江山御等項目。

2019年3月，銀城地產正式在港交所上市，并更名為銀城國際。可好景不長，2022年，銀城站在了命運的十字路口。

公開財報數據顯示，2022年銀城合約銷售金額約為人民幣125.87億元，較2021年減少約50.2%。業績大幅下滑的同時，銀城深陷大規模裁員、股價暴跌等泥潭。

到了2023年，這種情況并沒有好轉。根據銀城發布的未經審核運營數據，2023全年銀城總合約銷售額約為59.46億元，較2022年的125.87億元下降52.86%。

去年，銀城更是直面地產發不出年報被停牌、物業高管被舉報的雙重窘境，昔日南京本土優質房企，令人惋惜。

銀城出險后，匯通路的君啟、浦口湯泉的林泉高致、南部新城的銀城國際醫療健康城、溧水的銀城中奧君薈等諸多項目，或已確認退地、或停工已久、或延期交付，負面不斷，成為城市的瘡疤。

拍攝時間：2022年9月

但2025年，陸續有好消息傳來。根據秦淮發布的消息，今年將推進銀城國際醫療健康城等項目的復工建設；現在，金陵玖園局部商業爆改酒店式公寓，將以更靈活的方式走得更遠。