文/謝逸楓

中國房地產(chǎn)2025年止跌回穩(wěn)，這是真的嗎？2025年1月12日，黃奇帆老先生發(fā)出中國房地產(chǎn)2025年止跌回穩(wěn)的觀點，一瞬間點燃2025年中國房地產(chǎn)走向熱議。

黃奇帆老先生說，當下短期來說，已經(jīng)出臺5種措施化解房地產(chǎn)難題，最后歸結(jié)為一句話，2025中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，會形成未來發(fā)展新階段的起點。

房地產(chǎn)在2025年以后，不會再像過去四年，對中國經(jīng)濟是負拉動。GDP增長7%，房地產(chǎn)負拉動2%，最后變5%，至少2025年房地產(chǎn)不再負拉動。

房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)以后，不希望房地產(chǎn)價格又來五年翻一番。至少15年、20年，隨著GDP翻番，房地產(chǎn)業(yè)同步增長，那時，中國房地產(chǎn)又會形成新格局。

中國房地產(chǎn)2024年出臺史上最強三波5.17、9.24、12.12救市，房價（70城一線城市二手房住宅房價）連漲3個月后，2025年房地產(chǎn)下行依然是券商主流觀點。

銷售面積和銷售額及房價、70城房價自2024年9月跌幅連續(xù)4個月收窄，房企信用和供求關(guān)系、預期和信心及居民收入的修復需時間，下降趨勢短期難以扭轉(zhuǎn)。

2025年房地產(chǎn)最大擔憂，策、量、債、經(jīng)

老漢認為，2025年房地產(chǎn)最大擔憂，第一是策，即政策。收購商品房庫存（商品房和土地）、城中村改造專項借款、100萬套城市更新貨幣化安置的真正落地。

第二是量，即成交量。量在價先，量漲價才穩(wěn)，所以穩(wěn)房價，首先得穩(wěn)量。如果銷量繼續(xù)下降，2025年房價必然穩(wěn)不住。量的穩(wěn)定背后，是政策的落地。

第三是債，即信用。房企債務(wù)、交房問題，會影響市場預期和入市信心，影響市場止跌回穩(wěn)，影響政策落地效果。必須出新的化債舉措，加大保交房的推進。

第四是經(jīng)，即經(jīng)濟。經(jīng)濟下行和有效需求不足及債務(wù)等三大風險存在，影響就業(yè)和收入的問題。購房能力的提高，必須先穩(wěn)就業(yè)和收入，才能提升成交量。

中國經(jīng)濟、房地產(chǎn)破局的核心，是改革

老漢對黃奇帆老先生的演講觀點還是大致贊同，有的觀點則是保留意見。目前中國經(jīng)濟、房地產(chǎn)的問題互相交叉一起，形成互相影響的局面。

房地產(chǎn)是GDP火車頭，引擎器，是支柱產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先鋒產(chǎn)業(yè)、主導產(chǎn)業(yè)。這是98年、08年、12年、15年的經(jīng)驗，穩(wěn)經(jīng)濟先穩(wěn)房地產(chǎn)。保GDP先保房價。

正如黃奇帆老先生的演講，中國經(jīng)濟破局的核心是以改革化解難題。當下中國經(jīng)濟遇上的難題，第一是城鄉(xiāng)差距，收入差別大。第二是地方債務(wù)，65萬億太重。

第三是中國資本市場過去4年一直徘徊在3000點，沒有晴雨表、資源優(yōu)化配置、讓老百姓共同富裕的功能。股市5000點出現(xiàn)三次（07年、08年和2015年）。

第四是中國房地產(chǎn)嚴重超調(diào)（重大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整問題）。目前中國經(jīng)濟四大問題，都應該用改革的思路重整、重組，化解經(jīng)濟、債務(wù)、資本、房地產(chǎn)的問題。

判斷一,中國房地產(chǎn)二十六年以來最嚴重超調(diào)

中國房地產(chǎn)經(jīng)過二十六年（1998年房改后）的發(fā)展，過去四年（2021年到2024年），出現(xiàn)最嚴重超調(diào)，超過前四次（1997年、2008年、2012年、2014年）。

老漢贊同這個超調(diào)。根據(jù)年度市場指標環(huán)比、同比計算，看不出到底跌了多少。如果把2024年的指標跟2020年的指標比，就知道四年跌幅究竟有多大。

判斷中國房地產(chǎn)二十六年以來最嚴重超調(diào)，可以用房地產(chǎn)五個指標來分析。主要是以全國的房屋新開工量、銷售量、土地出讓金收入、房價、按揭貸款。

第一個指標是全國房屋新開工量，2020年全國房屋新開工面積22.4433億平，同比下降1.2%，到2024年房屋新開工面積7.3893億平，同比下降23.0%。

全國房地產(chǎn)新開工的建筑量2020年是22.4433億平方米，到2024年是7.3893億平。新開工的建筑量從22.4億平變7.3億平，跌了60%，這是一個嚴重的下跌。

第二個指標是全國商品房銷售量，2020年全國商品房銷售面積17.6086億平，同比增長2.6%。2024年新建商品房銷售面積9.7385億平，同比下降12.9%。

全國房地產(chǎn)商品銷售量2020年是17.6086億平方米，到2024年是9.7385億平。新開工的建筑量從17.6億平變9.7億平，跌了約50%，這是一個嚴重的下跌。

第三個指標是全國土地出讓收入（土地批租），2020年全國土地出讓金收入為8.4142萬億元?，同比增長15.9%，2024年前11月3.2626萬億元，同比下降22.4%。

全國土地出讓收入（土地批租）2020年是8.4142萬億人民幣，到2024年預計3.5萬億元。總而言之，8.4萬億元，減掉3.5萬多億，差不多跌了70%。

第四個指標是全國商品房平均價、70城房價。對比2020年全國平均房價、70城房價同比來看，總體上分別跌了38%%、30%，完全超過了前四次下跌周期。

第五個指標是按揭貸款（個人住房按揭貸款），房地產(chǎn)一直占中國金融系統(tǒng)貸款融資的45%。2020年個人住房貸款5.95萬億元，2021年6.08萬億元。

而2022年-2023年個人住房貸款分別為2.75萬億元、2.55萬億元，到2024年個人住房貸款2.25萬億元，與2020年-2021年6萬億元，差不多跌超70%。

房企的開發(fā)貸、委托貸、債券、非標等融資與2020年對比，因出清、信譽不好，負債率高，銀行不敢再大量借錢給房企，融資能力大幅減弱，同比下跌超50%。

二個指標跌了三分之二，一個指標跌了60%，兩個指標跌了50%。在這個意義上，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)史上著嚴重的調(diào)整，是二十六年來最嚴重的超調(diào)。

房地產(chǎn)如此大的調(diào)整，是很正常，是行業(yè)周期的調(diào)整。因為世界沒有一個國家一個行業(yè)，可以一直繁榮、一路高歌猛進的發(fā)展，沒有出現(xiàn)周期波動的。

判斷二，2025，中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn),新階段的起點

黃奇帆老先生的演講內(nèi)容表示，當下直截了當?shù)膶Ψ康禺a(chǎn)的拯救。在9.24會議后，各部門布局的措施里，在工作會議的文件里，體現(xiàn)了至少有5種措施。

第一個措施是2024年5月保障性住房再貸款3000億，9月底明確宣布拿3萬億（專項債）。到2025年3萬億會變成6萬億，最終會有幾萬億至10萬億，來收購庫存。

這場房地產(chǎn)的危機，關(guān)鍵是產(chǎn)能過剩，超過20億平方米的一手房庫存。這個庫存，至少致10萬億的現(xiàn)金流回不來，回不來房企就資金鏈斷，出現(xiàn)三角債問題。

如果國家拿幾萬億，現(xiàn)在房價是比正常價格打了6折、7折的情況下，本來1萬億買1億平方米，現(xiàn)在可能買1億6千萬平方米，可以多買很多的房子。

政府可以用這個概念，買10億、15億、20億平方米的庫存，把房企的庫存，變成國家儲備的國有產(chǎn)權(quán)房屋（共有房、公租房），租賃給老百姓做公租屋。

公房是給老百姓、城市居民居住的。香港50%，新加坡70%，通常國家占20%-25%。中國要建立20%-25%的國家產(chǎn)權(quán)、租給老百姓居住，這就是保障房。

目前中國政府手中的保障房只占居民需要總量的5%。12億人口，假如說有2億人是需要保障房。一個人10來平方米要20億平米，那么就需要買10億-20億平方。

如果買了以后，政府手中有了這20億平方米，就能夠給2億城市居民。不管農(nóng)民工進城要租賃房，大學畢業(yè)生買不起房，要租賃，總之就可以起到保障作用。

房企拿到了這筆錢，等于拿到了5萬億元-10萬億元，可以去還債。5萬億元-10萬億元到了債權(quán)人手中，債權(quán)人又會還它的債務(wù)，20萬億元三角債就會出清。

是不是政府就套牢了？要拿5萬億元、10萬億元套在里邊幾十年背債？用不著的。因為打了六折買房，然后租賃給老百姓，商品房月租金差不多打六折。

就等于商品房買的，商品房出租一樣，投入產(chǎn)出是平衡的。把這筆租金作為REITs，在資本市場上發(fā)ABS債券，發(fā)了這個債券是可以有4%左右的利息收入的。

老百姓現(xiàn)在100萬億存款，利息是1.8%。老百姓完全會高興地拿出10萬億買政府這一債券，可以得到4%的回報。所以，這件事一舉三得。

一是市場增加了老百姓理財?shù)馁Y金資本。二是政府多了20%人口獲得保障房居住的能力。三是房企積累的賣不掉的庫存打了六折賣給了政府。

第二個措施是城中村危舊房貨幣化安置。政府已經(jīng)拿出幾萬億，支持地方政府對城中村危舊房進一步的加深改造。今后三年、五年，基礎(chǔ)設(shè)施還有很多完善的。

老漢研究發(fā)現(xiàn)，支撐中國房地產(chǎn)2025年止跌回穩(wěn)的背后，假設(shè)條件是2025年3萬億元-6萬億元至10萬億元收購庫存（商品房和土地）和城市新貨幣化落地。

當前收購全國房地產(chǎn)庫存資金規(guī)模為3萬億元-6萬億，加上城中村改造專項債、城市更新貨幣化安置的資金規(guī)模為3萬億元-6萬億元，共涉及超10萬億元金額。

老漢跟蹤2024年房地產(chǎn)庫存收購、城中村改造專項債、城市更新貨幣化安置的資金落地看，三項加起來不會超過5000億元，2025年要翻6-10倍以上，難。

即時房地產(chǎn)庫存收購、城中村改造專項債、城市更新貨幣化安置落地的資金不會有3萬億元-6萬億元至10萬億元，2025年萬億級的資金規(guī)模落地是絕對會有的。

2008年四萬億元、2012年地方四萬億元、2015年棚改貨幣化四萬億元落地看，2025年的3萬億元-6萬億元至超10萬億元收購房地產(chǎn)庫存，應該是分年使用的。

老漢認為，中國房地產(chǎn)2025年止跌回穩(wěn)，主要是房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)的止跌回穩(wěn)，即統(tǒng)計部門公布的全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況數(shù)據(jù)，會出現(xiàn)完成止跌筑底的回穩(wěn)。

房地產(chǎn)2025年止跌回穩(wěn)的前提條件是萬億級庫存收購落地，通過保量，帶來量的止跌，再實現(xiàn)價的止跌，而三大工程和城市更新貨幣化安置落地帶來投資止跌。

因此，除非庫存收購、三大工程和城市更新貨幣化安置落地規(guī)模超預期，加上地方救市規(guī)模和力度擴大及出臺新的救市大招，相信房地產(chǎn)2025年止跌回穩(wěn)。

經(jīng)過這一場暴風雨的洗禮，中國房地產(chǎn)進入到一個新格局、新常態(tài)。不管是金融，還是建設(shè)規(guī)劃，各個方面都會更好地、更有序地發(fā)展。

按照房價收入比，中國在2020年家庭收入的23年-30年買一套房，這個國家有統(tǒng)計。全世界，一般家庭收入的7年-10年買套房。

這次一跌，2024年房價已經(jīng)跌到了2014年、2015年房價的均價。這么一來，現(xiàn)在的房價跟老百姓收入比，已經(jīng)不是二三十年買套房，是10年-20年買套房。

收入比縮小了一半，好事。如果今后10年房價不會馬上又往上漲，但每隔十年GDP翻番，人均收入翻番。

這個時候，收入跟房價比，就會從現(xiàn)在的10-20年縮小到8到10年，跟世界合理的性價比相當。人的一生，工作四十多年的收入，六分之一的錢買套房。

世界上房地產(chǎn)有個概念，一生的六分之一的收入買套房是合理的。如果你不買房子，租房，一年收入的六分之一租套房也是合理的。

如果一年收入的50%租房，房子的成本太高，不該租那么大、那么高的房子。中長期來說，城鄉(xiāng)融合會為城市提供大量人口，會把房地產(chǎn)過剩產(chǎn)能吸收掉一塊。

當下短期來說，已經(jīng)出臺的5種措施也在化解房地產(chǎn)難題。最后歸結(jié)為一句話，2025，中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，形成未來發(fā)展新階段的起點。

房地產(chǎn)在2025年以后，不會再像過去四年，對中國經(jīng)濟是負拉動。本來增長7個點，房地產(chǎn)負拉動2個點，最后變5個點。至少今年房地產(chǎn)不再負拉動。

房地產(chǎn)對經(jīng)濟拉動，不一定正向推動，這樣其他產(chǎn)業(yè)該有多少點就多少點。這樣的話，止跌回穩(wěn)以后，我們不希望房地產(chǎn)價格又來五年翻一番。

至少，15年、20年，隨著GDP翻番，房地產(chǎn)業(yè)同步增長，這是會出現(xiàn)的新格局。毫無疑問，用改革的辦法來化解房地產(chǎn)的困難，是最合理的。

判斷三，中國金融系統(tǒng)與房地產(chǎn)債務(wù)出清、調(diào)整中化解

老漢贊同，在這一次出清以后，房企80%、90%的負債率，著力降到50%左右。中國金融系統(tǒng)跟房地產(chǎn)的關(guān)系，在這一次出清、調(diào)整中，會得到化解。

房地產(chǎn)是重資產(chǎn)，全世界房企負債率都不超過50%。包括香港，香港是炒房地產(chǎn)的祖宗，香港房企平均負債率30%-40%。中國房企80%、90%。

因為中國房企買地的錢是借貸來的，造房子開發(fā)貸又是借貸來的，房子還沒造好賣出去按揭貸款又是借貸的，三個負債率疊在一起，這樣就80%、90%的負債。

主要是源頭上沒管好。買地的錢，不能80%、90%由銀行背著，而是要用自有資本，這是個鐵的原則。不能讓它負債，然后地價翻一翻。

300萬/畝變1000萬/畝，增加的錢全是銀行后邊堆。這樣的話，房地產(chǎn)商出格的“地王”都會出現(xiàn)，所以這件事必須在源頭管住。

老百姓按揭貸款，絕不能把首付給丟了，丟了就要鬧金融泡沫、金融災難。所以，第一套房15%、20%、30%的首付，第二套房30%、40%、50%的首付。

判斷四，中國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量今后會逐漸減少

現(xiàn)在全國有九萬多家，14億人，城市居民9億多人，每1萬人攤上一家房產(chǎn)公司，成為世界之最。所以中國全民炒房——哪個行業(yè)在過去十年不開個房產(chǎn)公司。

好像吃了八輩子的虧，都搞房地產(chǎn)。整個美國，知道有多少家開發(fā)公司嗎？特朗普家里是個開發(fā)公司，開發(fā)公司在美國不超過500家。

意思是什么？中國房企太多，太多。我自己認為，兩三年以后，大家再來一次統(tǒng)計的話，中國房產(chǎn)商企業(yè)注冊為開發(fā)房子、造房子的企業(yè)，會降到2萬家以內(nèi)。

老漢不贊同兩三年以后中國房企會下降到2萬家以內(nèi)，因為不可能二三年死掉超過8萬家。前面房企數(shù)量超過10萬家，2024年末具有開發(fā)資質(zhì)企業(yè)14.4563萬家。

判斷五，中國房地產(chǎn)不會爆發(fā)美國次貸危機

中國房地產(chǎn)指標調(diào)整的幅度程度超過美國，老漢贊同中國房地產(chǎn)不會爆發(fā)美國次貸危機，主要是因為中國不存在零首付，反而是高儲蓄、高首付。

中國房地產(chǎn)市場危機不會引發(fā)美國2007年-2008年的次貸危機，自2020年-2021年三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制的去杠桿、出清之后，基本恢復安全可控范圍。

所謂次貸危機就是房地產(chǎn)危機帶來的危機，可以明確地說，中國房地產(chǎn)沒有美國次貸危機的基因，沒有日本房地產(chǎn)20年拖累經(jīng)濟的基因。

第一是美國的次貸危機是2000年遇上了互聯(lián)網(wǎng)泡沫危機和“911”以后，美國經(jīng)濟低迷，為了啟動經(jīng)濟，采取違反經(jīng)濟規(guī)律決策的結(jié)果，所謂的違反規(guī)律的后果。

零首付帶來的次貸危機。美國買房通通可以零首付，一點本金都不要，可以買一套房。買了以后，房價如漲20%，貸款占整個價值的80%，等于有20%的本金。

美國政府還允許老百姓套現(xiàn)，再借貸（次貸）一次錢，把房貸增值了，變成本金的20%套現(xiàn)。這套現(xiàn)的20%增值，就可以養(yǎng)家糊口，可以旅游，可以消費。

結(jié)果是8年時間，把美國經(jīng)濟、房地產(chǎn)搞亂了。因為有次貸，房地產(chǎn)銷售一路上火爆，銀行不斷發(fā)放次貸，銀行不怕倒閉，可以把次貸打個包，作為CDS債券。

在資本市場發(fā)債放大40倍。有一億買債券可以買成40億，可以透支。最后次貸危機來了，雷曼兄弟公司倒閉，引發(fā)整個金融海嘯，形成10萬億美元的資產(chǎn)壞賬。

中國政府、房地產(chǎn)從來清醒，沒有允許任何地方、任何房企搞零首付，反而是高首付。如有地方、房企出現(xiàn)零首付，一律視為違規(guī)，只要發(fā)現(xiàn)，一定馬上槍斃。

第二是中國房地產(chǎn)各種不良債務(wù)，從來沒有當作一個包去高杠桿發(fā)債券。房地產(chǎn)行業(yè)如果有破產(chǎn)，是一家公司的破產(chǎn)，如果有壞賬，是局部的壞賬。

不會變?yōu)閹资陡軛U變成金融市場的壞賬，沒有發(fā)瘋一樣的高杠桿、零首付讓老百姓買房，變成許多房貸金融泡沫。所以，中國不存在這樣的金融基因。

第三是中國房地產(chǎn)現(xiàn)在問題，是一個結(jié)構(gòu)性供應過剩、庫存太大的問題，是一個去庫存、去產(chǎn)能的問題，是房企負債率比較高的問題，與美國次貸危機無關(guān)。

判斷六，中國房地產(chǎn)不會爆發(fā)泡沫崩盤

不要把這次中國房地產(chǎn)的調(diào)整，跟日本90年的房地產(chǎn)調(diào)整放在一個臺面上去討論，這是風馬牛不相干的兩件事，屬于不同的背景。

日本房地產(chǎn)拖累日本經(jīng)濟25年、30年是因為日本房地產(chǎn)的泡沫調(diào)整，和日本的金融系統(tǒng)泡沫崩盤是結(jié)合在一起的。即金融摧毀，再加上房地產(chǎn)泡沫、日元貶值。

這個金融系統(tǒng)泡沫崩盤，不是房地產(chǎn)泡沫帶動金融系統(tǒng)崩盤，而是日元本身。80年代，日元升值了2倍，到了90年以后，日元又貶值了兩倍。

一進一出，差不多有三倍四倍的震蕩。日元升值和貶值是美國對付日本。日本沒有有效的抵御方式，最后被美國打了一棍子，是一個世界級的金融的割韭菜。

日本90年日本房地產(chǎn)泡沫崩盤的時候，城市化率已經(jīng)達到了77%。這是戶籍人口的城市化率，從90年到現(xiàn)在，20年過去，現(xiàn)在的城市化率就是78%、79%。

就是說90年代日本城市化率到了頂峰。到了頂峰以后，房地產(chǎn)泡沫后，大量房子甩出來，沒有農(nóng)村人口進城可以接盤。最后就憋在那里，大家憋著。

這次房地產(chǎn)調(diào)整，2024年中國城鎮(zhèn)化率67%，比2023年提高0.84%，標志著常住人口城鎮(zhèn)化率首次突破三分之二，意味著每3個人中就有2個人居住在城鎮(zhèn)。

2023年中國戶籍人口化率48.3%。過去幾十年增加了30個點，今后幾十年還可以加30個點。所以，我們有足夠的循環(huán)、發(fā)展空間，房地產(chǎn)以后可以化解。

房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先鋒產(chǎn)業(yè)、主導產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)一蕭條、一出問題，涉及57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都會衰退、出問題，涉及大量的就業(yè)，必須解決問題。

中國城鄉(xiāng)融合，即城鎮(zhèn)化、舊區(qū)改造、城市更新，從宏觀上會為今后20年住宅類的房地產(chǎn)發(fā)展提供一種基礎(chǔ)性的需求。剛需還是在的，慢慢地會釋放。

判斷七，有序推進人民幣國際化

要有序推進人民幣國際化。字面意思，大家都知道，“有序”肯定比“審慎”推進力度要大。幾十年來，人民幣國際化一直提叫“審慎推進人民幣國際化”。

40年改革開放，中國各種經(jīng)濟指標都在世界上的地位大幅度提升。但人民幣國際化指標，40年前占全球比重2%-3%，現(xiàn)在是2%-3%，沒變化。

世界的貨幣有三類，第一類是美國。美國是世界經(jīng)濟強國，GDP占全球25%，貨幣的貿(mào)易清算占50%，國家的外匯儲備中的美元比重占60%。美國是強勢貨幣。

第二類是發(fā)達國家，歐共體27個國家，日本、韓國、英國、加拿大等。他們是GDP占世界多大比重，貨幣占多大比重。

日本在1995年GDP占全球14%，日元貨幣占全球的比重13%。現(xiàn)在日本GDP只占全球4%，它的日元占全球比重就4%。

第三類是發(fā)展中國家，這些國家GDP總量占全球50%多，所有貨幣占全球貨幣5%。中國GDP占全球20%，貨幣占2%-3%，跟一般的發(fā)展中國家一個檔次。

如果今后20年中國成了世界經(jīng)濟強國，GDP占世界25%-30%，我們的貨幣比重不是2%-3%。我們不會提出來說，我們要取代美元，要成為世界第一強勢貨幣。

至少2050年前的目標，應該是如上所說的，這個目標代表了一種新的要求，所以有序推進人民幣國際化。以上幾個方面，就是我對關(guān)于開放的新任務(wù)的解讀。

如果解讀一下，大家會覺得，對于下一階段，中國開放大門只會越開越大，絕不會關(guān)閉。中國正在進入更高水平開放、更深層次開放、更寬領(lǐng)域開放的境界。