在過去國內一二線城市高速城市化的進程當中，辦公樓存量一直處于持續遞增的態勢。如今，大量的中央商務區（CBD）都已處于建成狀態；這也意味著，那些逐漸“變老”的辦公樓也到了需要更新改造的新階段。對于酒店來說，位置永遠是酒店選址的核心，當位于優質地段的存量辦公樓搖身一變，成為了熱門的“網紅酒店”或非標民宿，這一舉措催生了盤活存量資產的新風口。

近期，國務院賦予杭州和南京“東部地區重要中心城市”的頭銜。作為長三角地區的“雙子星”，杭州與南京的辦公樓市場在近兩年來則經歷了不小的考驗。

· 從供需端看，杭州和南京的辦公樓市場近期都經歷了供應量的增長，而需求未見明顯動能。在杭州，辦公樓市場中迎來了包括乙級項目的大量入市，加劇了市場競爭，持續推高空置率。而在同樣面臨供應增長的南京，部分項目在需求放緩時選擇推遲入市以緩解現存的競爭壓力，但整體空置率依然保持在相對高位。

· 兩地的辦公樓租金水平亦出現了不同程度的下調。由于市場需求疲軟，租戶在租金談判中獲得了更多的主動權，進一步下拉了市場整體租金水平。

隨著在杭州和南京這類重要省會城市的辦公樓存量資產不斷增加，業主也都在積極尋找“光”，以化解辦公樓空置率持續上升的壓力。在當前背景下，“城市更新”成為備受關注的機會窗口。近年，城市更新的模式歷經迭變，城市與空間運營者不再僅僅關注空間的打造，而是更加注重營造優質場所：“以辦公樓為核心”（Office-centric）是城市更新1.0時代的顯著特征；綜合體——特別是有商業元素的綜合體開發可以視為2.0時代的顯著特征；邁向CBD的3.0，可以確定的是，“房地產”未來不再僅僅聚焦于商辦的發展，而將在影響力、特質化、創新力上構建可持續的發展動能。上文中的提到的“盤活辦公樓存量資產、將其升級改造為酒店”的舉措，也是商業地產在“場所營造”這一命題上的全新探索。

與此同時，國內的旅游經濟正呈現回暖趨勢，特別是在杭州、南京等傳統旅游城市，游客數量快速回升，甚至已超越2020年以前的水平。

2024年，“China Travel”（中國旅行）在全球社交媒體掀起熱潮，成為網絡熱詞。隨著中國施行單方面免簽或互免簽證的國家名單陸續增加，并出臺了一系列推動旅游業發展的便利政策，預計2025年旅游行業將持續回暖，江浙地區的中端酒店市場需求將更具韌性。

根據仲量聯行的行業數據統計顯示，以上海為例，2024年1-12月，上海中端酒店整體業績表現趨勢明顯強于高端酒店市場。

我們認為，中端酒店市場的發展大有可為。

同時，投資者對中國內地酒店市場的信心也在加速恢復。仲量聯行統計數據顯示，2024年中國內地酒店投資交易共成交67單，交易額達到約人民幣178.7億，其中，70%的成交酒店落位在一線及部分新一線城市，以高端和中高端酒店為主。

“十余年前，如杭州武林、湖濱和南京新街口等核心商圈已成熟，但伴隨城市的迅速發展，這些區域中的存量辦公樓和酒店更新迭代緩慢，與城市發展和空間使用需求逐漸脫節。隨著旅游市場的逐漸回暖，相關的酒店投資機會無疑將成為市場各方正向追逐的熱點。我們近期在南京等城市參與到的租賃存量辦公樓、并將其改造為酒店的項目，亦體現出市場對進一步布局長三角城市發展的信心。仲量聯行也期待能與更多優秀的酒店品牌方和投資人展開合作，助力其深耕江浙市場物業選址，為城市帶來‘光’。”