奧萊西部霸主

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 福州砂之船小鎮快訊

2024年12月24日，平安夜，煙花劃過福州砂之船小鎮城堡上空?，F場人山人海，但更多堵在前往路上的人，在車上看完了這場煙花秀。

● 圖片來源：福州砂之船小鎮快訊

砂之船集團，這家中國頭部奧特萊斯運營商，以“歐式古堡+煙花”的大秀結束了屬于自己的2024。

回望過往一年，砂之船的奧萊版圖擴容不止。開工的廣州、上海項目，完工的銀川項目，還有開業的烏魯木齊項目，穩坐中西部的奧萊霸主之位的它，開始闖入更多的一線城市。

自2008年重慶開出首家奧特萊斯起，到2011年首次走出重慶，在杭州落下第二子，隨后進入南京、合肥、昆明等多城，砂之船擴張步伐不止。

2016年，其提出融合藝術、健康、娛樂、文化的“A×(1+N)×DT”超級奧萊商業模式，標志性意式紅磚古堡出現在了越來越多的省會城市，不過是擴張模式轉換為“輕重并舉”。

截至2024年末，砂之船已在全國開業18個奧萊項目，其中7個為輕資產運營。作為全亞洲首支奧特萊斯REITs，砂之船跑出的“加速度”，不僅有模式的靈巧，也有戰略的先行。

01

砂之船REIT七年成績單

出租率波動向上，明星項目扛打

2018年，砂之船在新加坡發行了全亞洲首個奧特萊斯房地產投資信托——Sasseur REIT，底層資產有四——砂之船（重慶兩江）奧萊、砂之船（重慶璧山）奧萊、砂之船（合肥）奧萊、砂之船（昆明）奧萊，合計建筑面積37.77萬平方米，可租賃面積31.02萬平方米。

上述四子，平均運營年限10歲+，重慶兩江項目最為成熟，2008年開業，穩步邁向“成人禮”。

過去七年，砂之船REIT成績單分別在2019年、2023年出現了兩次波峰，銷售額、租金收入同比增幅均現新高。

但就出租率而言，7年間砂之船REIT的表現波動向上，砂之船(重慶兩江)奧萊常年滿租最為搶眼，穩住了整個REIT出租率的底盤，而14.1萬㎡的砂之船（合肥）奧萊、9.8萬㎡的砂之船（昆明）奧萊出租率的穩定提升則帶來了整體出租率的靈活上漲。

細看2024年，在2023年的新高點后，砂之船REIT的業績進入常態化增長態勢。前三季度，四個項目銷售額為31.24億元，同比下滑7.2%；EMA（受托管理協議）租金收入為4.88億元，同比微降0.1%。

截至2024年9月30日，除砂之船（重慶璧山）奧萊較2023年末下滑1%外，其余3個項目均維持上升和持平，因此整體出租率達到98%，仍較2023年末有所上升。

之于門店銷售額下滑，砂之船REIT歸因有三：重慶的極端熱浪對砂之船(重慶兩江)奧萊的客流量和銷售的影響；合肥9月份的地震對合肥門店的影響；四個門店中的國際品牌均錄得需求下降。

在銷售額降幅相對明顯的情況下，砂之船REIT的EMA租金收入卻能實現持平，背后是業務模式的合理組合。

當然，業務模式之外，砂之船REIT良好的抗風險能力、穩定的回報亦離不開砂之船行之有效的運營策略——長期堅持的短租策略，以及應時而變的業態組合。

短期租約占比大，快速適應消費趨勢之變

從租約分布情況看，相較于以高比例中長期租戶來確保租金收入穩定，砂之船采取高占比短期租戶的招商策略，以此確保自己調改的靈活性，及時替換表現不佳的租戶，引進新的成功品牌，快速適應消費者偏好之變。

與可比對象華夏首創奧萊REIT的數據相比，砂之船REIT的短期租戶明顯更多。截至2024年3月末，砂之船REIT在2024年內到期的租約在總收入中的占比為50.3%，占已出租面積的46.3%。

按可租賃面積計算，砂之船REIT中項目租戶的加權平均到期年限為2年；如按收入占比計算則為1.1年，凸顯調改的靈活性。

同期，濟南首創奧萊和武漢首創奧萊兩個項目，在2024年內到期的租約在總收入中的占比分別為36.05%、32.84%，占已出租面積的百分比分別為36.5%、28.35%，各期租約的分布更為均勻，更為偏重租約的穩定性。

對此，早前砂之船管理層對外透露，砂之船每個物業均有建立各自的零售品牌數據庫，每半年會對零售品牌清單進行一次審查，以確保這些品牌整體吸引力，并有能力從目標消費者基礎上吸引快速增長的中國中產階級。

運動品牌占比提升，國際名品店仍是招牌

就業態組合看，砂之船奧萊項目最看重的零售品類有三——國內服飾、國際品牌、運動，且三者的占比保持著一個動態平衡。

以砂之船REIT四大項目為例，截至2024年9月30日，國內服飾、國際品牌和運動三大品類在總收入中的占比合計為80.4%，較2018年上市時提升4.2個百分點；三大品類在總租賃面積中的占比為61.6%，較2018年提升2.5個百分點。

其中，運動類品牌收入占比、租賃面積逐年攀升，其中收入占比升至19.6%，租賃面積占比高達15.1%。相較之下，國際品牌的整體收入貢獻、租賃面積穩中有降，與運動品牌于2023-2024年形成交叉，反映了奧萊客戶需求的變化之下，砂之船招商策略調整。

值得一提的是，雖國際品牌的吸引力不如此前那般耀眼，但之于砂之船而言，數量龐大、品牌齊全的國際名品依舊是其最大招牌之一。在標配的+39space意大利空間中，聚集了誕生于意大利乃至整個歐洲的各類奢侈品品牌，如Prada、Bottega Veneta、Salvatore Ferragamo、Burberry，Fendi，Moschino、Versace、Max Mara、Giorgio Armani、Zegna等。

國際名品店+意式風格建筑所營造的藝術氛圍，一直是砂之船行走在奧萊圈明晃晃的招牌，亦讓這個中西部奧萊霸主，憑借著輕資產打法成功擠入一線之地。

02

中西部奧萊霸主

輕資產走向一線

砂之船重慶起家，入局時間不早不晚，晚于王府井、百聯，但早于首創、杉杉商業和意大利RDM集團。

漫漫17年，開出18子，砂之船穩扎穩打，步步攻占二三線省會城市，終成中西部奧萊霸主?？梢靶牟恢褂诖?，近些年瞄準西北潛力之地，快速擴張；搭上輕資產快車，現身一線城市，尋找高階增量。

區位布局：西南強勢，華東取巧，西北勢頭猛

在以重慶為大本營的西南區域，砂之船已開項目占比強于多數對手，品牌影響力更為強勢。隨著地區經濟活力的展現，以及華東、華北、華中奧萊豐富的開業數量，西南城市已成為頭部連鎖奧萊看中的新市場。目前，砂之船奧萊，在重慶、昆明、貴陽三地擁有 4 家奧萊，成為區域里數量上最多的奧萊連鎖運營商。

坐標從西南到華東，砂之船以杭州項目為起點，在華東區域落地8個項目，與一眾奧萊同行在華東形成割據，但選址更為取巧——避開了巨頭紛爭的上海，形成了上海周邊城市包圍圈。

2011年，砂之船華東第一個項目落在杭州錢江新城，彼時是杭州市區內唯一一家大體量的城市奧萊。

開業當天，這個建筑面積超11萬㎡的“城市奧萊”，帶來超100家名品，匯集意大利潮流風向并保持價格同步的+39 space意大利精品空間、APPLE蘋果數碼體驗高級店、全亞洲繼日本香港之后第三家Debailleul巧克力專賣店……

品牌獨家，空間定制，砂之船（杭州）奧萊一炮而紅，而彼時杭州外來奧萊大玩家有且只有百聯，且二者相隔較遠。

從杭州出發，砂之船先后進入了南京、合肥、揚州、蘇州，所到的華東之城，皆為經濟實力過硬、高凈值群體聚集，且奢侈品消費觀念相對成熟的“奧萊潛力地帶”。

再看西北區域，西安之后，砂之船成功進入蘭州、烏魯木齊，并計劃于今年開出銀川項目。

2024年9月27日，總建筑面積18萬㎡的砂之船（烏魯木齊）奧萊在烏魯木齊經開區（頭屯河區）正式開業。集購物、休閑、娛樂等多功能于一體，開業即成為全疆最大的商業綜合體。

品牌上，砂之船（烏魯木齊）奧萊引進了+39space 意大利空間、golden bear、路卡迪龍、鄂爾多斯等三百家國內外品牌，還包括安踏冠軍、ELAND、PRICH 衣念等四十余家全疆首店，從商業能級和消費體驗等多個方面填補了新疆消費的空白。

新穎的消費體驗和首店效應讓砂之船（烏魯木齊）奧萊僅36小時就完成銷售額5130萬元，七天即突破億元大關，很多在砂之船的西安、蘭州等項目消費過的顧客欣然前往。開業期間，還有顧客在社交媒體上表示“全烏魯木齊的人都涌向了這里”，即便遇到下雨依然車流擁堵。

在這個區域，砂之船靠著單城標桿項目樹立了強品牌效應，且因其他競爭對手暫時的缺席，而捕捉到了快速擴張的時機，呈現出一種相對迅猛的發展勢頭。

城市布局：全線覆蓋，主攻二三線省會，輕資產闖關一線城市

據贏商大數據統計，目前砂之船18個已開項目全線覆蓋了商業一線、準一線、二線及三線城市。

其中，商業二線和準一線的項目占比達到72.2%，這些城市多為二三線商業發達的省會城市，且以重資產開發模式為主。

但由于奧萊項目體量較大，重資產開發的成本高企，對企業自身資金實力、財務能力的要求較高，以公募REITs的方式進行融資無疑是個好途徑之一。

2018年3月28日，亞洲首個奧特萊斯房地產投資信托——砂之船房地產投資信托在新加坡交易所上市。以此為轉折點，砂之船全面轉向輕資產開發。

合作開發模式之下，砂之船可深入了解和挖掘地方的文化、歷史、風俗等特色元素，并將這些元素融入項目中，提升項目的吸引力和競爭力。例如，砂之船烏魯木齊奧萊就以“創造無疆界+藝術+倉儲模式”的設計理念進行場域延伸，建筑外觀融入了當地獨特的地域風貌，展現了新疆的特色。

此外，輕資產模式打開了砂之船進入一線城市的新通道。目前，其在廣州、上海已官宣項目皆為輕資產項目。

砂之船（上海嘉定）奧萊項目于2024年12月正式開工，總建筑面積18.5萬㎡，規劃有885個車位，合作方為明發集團和嘉定新城公司；砂之船（廣州）奧萊則于2024年4月開工，總規劃面積約8.5萬㎡，合作方為益云科創中心。

03

以“歐式古堡+煙花”之名

砂之船不止奧萊

● 圖片來源：砂之船官網

當奧萊被重新捧紅，巨頭間的爭奪戰局勢愈加激烈，“折扣名品”早已是各家標配。想要成為奧萊愛好者們眼中的“最強顯眼包”，還得拼體驗與場景。

基于此，砂之船在超級奧萊理念之上，通過歐式建筑風格、在地文化融入和各類游樂活動來引流，以“商業+文旅”的方式去塑造城市熱門打卡點，“超級兒童”、“超級運動”和“超級農莊”靈活組合，主打一個“不止奧萊”。

“歐式古堡+煙花”，城市微度假體驗感拉滿

由于大部分奧萊選址城市近郊，驅車前往的消費者，除了強目標感的掃貨沖動外，亦帶有一種松弛的“微度假”心理。

深諳此理，砂之船不斷強化“歐式古堡+煙花”的獨有標簽，并形成了獨一無二的消費者心理認知。

建筑形態上，砂之船所有項目均為歐式建筑裝修風格，紅褐色面磚構成主視覺，大天窗圓塔營造的歐式小鎮風情濃郁。

打造歐式風情之余，砂之船亦會適當融入在地文化與特色。砂之船（南京）奧萊，將明城墻與意大利博塔建筑融合，廣場主出入口借鑒古城墻概念；砂之船(石家莊)超級奧萊，融入了中原農耕文化與燕趙文化，通過院墻、水車等元素在內部打造河北“古村落”場景。

福州砂之船小鎮是砂之船第一個接盤改造的奧萊項目，保留原有的歐式尖頂城堡等建筑外，將地域文化、生態環境通過藝術再造。

2024年12月，福州砂之船小鎮的周年慶時間與圣誕重疊，歐式古堡+巨型圣誕樹+圣誕前夜煙花秀讓砂之船小鎮成為了福州平安夜的焦點。

三大超級空間，營造“不止奧萊”的驚喜感

● 圖片來源：小紅書@砂之船（烏魯木齊）奧萊

以“藝術商業超級奧萊”為理念，砂之船打造了涵蓋“超級兒童”、“超級運動”、“超級農莊”等多元業態的藝術商業綜合體，將運動品牌與運動空間、兒童品牌與兒童游樂項目進行融合。

砂之船（烏魯木齊）奧萊，“超級兒童”區域設置了維拓樂園超級兒童航空站、1:1復刻太空艙真實場景，在中庭的“超級運動”區域設有室內籃球場，可以舉辦多種籃球相關營銷活動；砂之船(石家莊)超級奧萊，在冬天的戶外設置了小型滑雪場，福州砂之船小鎮則設有蹦跑運動公園，均能滿足家長逛街消費之余的遛娃需求。

“超級農莊”則多融入地方特色，將當地農耕文化和特色餐飲做結合。砂之船（西安）奧萊以農耕文化為主題，打造了“二郎崗”超級農莊，區內不僅設有戲樓、水井、茶歇、民俗、手工藝人、畫廊、咖啡、書吧等，還有天空農場種植體驗和純天然食材的現場作坊，并匯聚了60多種關中小吃；砂之船（烏魯木齊）奧萊超級農莊，則以“過去西域之路”為靈感，將南疆喀什夯土民居和北疆禾木圖瓦人木板房的特色建筑進行“新舊融合”，并引入“可愛的新疆”餐飲品牌。

● 圖片來源：砂之船西安奧萊

砂之船通過在奧萊項目內部增加豐富的特色餐飲、大型兒童樂園、運動場等業態，讓顧客在消費之外可以有更多休閑體驗，借此成城中新的文旅目的地。

而立之年已過，砂之船的模樣愈見成熟，擴張步伐加速，但目的性、目標感更強；業務模式精煉，“名品招牌+短租策略”雙驅，只為最大限度捕捉消費者心水之物。

與此同時，以“超級奧萊”為名，繼續朝著“不止奧萊”的文化藝術之地進階，讓每個奧萊愛好者找到愛上砂之船的新理由。

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