2025年的第一家“退房”的開發商出現了。

1月21日晚間，中交地產連發三份公告，業績預虧、剝離地產開發業務、退市風險警示，無一樂觀。

受此消息影響，次日（22日）中交地產開盤跌停，此后雖有拉升，但依舊震蕩向下，封跌停板。

掙扎數年，這家有著央企背景的開發商終究還是撐不住了。

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剝離房地產業務

過去一年，房地產市場依舊筑底徘徊，根據第三方咨詢機構克而瑞數據，1—12月百強房企實現銷售操盤金額38840.2億元，同比降低28.1%，全口徑千億房企數量進一步減少至11家，回到2016年水平。

這樣的大環境下，中交地產的房地產開發業務難見起色，項目的減值計提仍在繼續，疊加費用化利息增加、降價促銷等原因，公司預計全年歸母凈利潤虧損53億元，基本每股收益虧損約7.33元/股。

53億元的虧損創下了新高。

要知道，2024年前三季度，中交地產的歸母凈利潤為-15.3億元，這也意味著在最后一個季度，該公司增加了近38億元的虧損。算下來，2023年、2024年兩年時間里，中交地產的凈利潤虧損了將近70億元。

回溯來看，2023年，中交地產歸母凈利潤由盈轉虧，對應-16.73億元，而2019年至2022年該指標合共11.6億元，相當于一年虧掉了四年的利潤。近十年里，中交地產最賺錢的那年，歸母凈利潤也只有8.1億元。

業績端的不景氣也令其蒙上了退市陰影。經初步測算，中交地產預計2024年度的期末歸母凈資產可能為負，待經審計后的年報正式披露后，公司股票可能會被實施退市風險警示。

中交地產也想出了應對之策，為了保“殼”，公司決定剝離房地產業務，擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至控股股東中交房地產集團，且交易擬采用現金方式，不涉及發行股份。

目前，關于具體交易標的的資產范圍、交易價格等要素均未最終確定，交易雙方尚未簽署任何協議，“交易方案仍需進一步論證和溝通協商”。倘若一切順利，中交地產可借此完成業務端的戰略轉型，聚焦于物業服務、資產管理與運營等輕資產業務。

截至2024年6月末，中交地產在北京、濟南、青島、南京等地持有房地產項目117個，土地總面積1045平方米，在建及待建面積997萬平方米。

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困境下的轉型

在當前的房地產市場，開發商剝離地產開發業務的動作并不鮮見。相比同行，中交地產的轉型其實已經晚了一步，外界更為關注的是控股股東對其的高度支持，通過現金方式交易可極大補充中交地產的流動性。

截至去年9月末，中交地產賬面上的現金及現金等價物為66.4億元，而同期短債規模近323億元，其中短期借款約2.95億元，一年內到期的非流動負債約320億元，資金缺口明顯。

因缺錢引發的糾紛也在增加。

例如，四川省十一建就在近期向中交地產及合并報表范圍內的子公司昆明東盛等提起訴訟，目前相關案件已被受理。

對簿公堂的原因是，四川省十一建與昆明東盛先后簽訂了項目總承包工程施工合同及相關補充協議，工程竣工后雙方因工程款問題產生爭議，涉及工程款共2.23億元，四川省十一建要求昆明東盛支付相關工程款及利息，要求其他當事人承擔連帶支付工程款的義務，以及對涉案建設項目折價、變賣、拍賣的價款優先受償等。

數據顯示，截至1月16日，除已披露的訴訟外，中交地產及下屬子公司連續12個月內新增累計訴訟、仲裁案件金額合計約2.4億元。

中交地產也在努力補充流通資金。

去年，公司通過定增獲得融資約4.38億元（扣除發行費用后），其中中交房地產集團貢獻了一半份額，相關限售股在當年7月上市流通。

另外，近些年來中交地產一直在向控股股東借款。據今年1月初的公告披露，其在中交房地產集團的借款本金余額已經達到155.91億元，或是考慮到中交地產的資金困境，相關的借款利率已經由7%下調至3.1%。

也是因此，業內一直有聲音認為，倘若沒有控股股東持續“輸血”，中交地產恐怕堅持不到現在，而如今即便是“退房”，中交房地產集團也依舊給出了極大的支持。

不過有一個問題是，即便剝離成功，中交地產現有的輕資產業務又能否支撐起其轉型后的發展。

根據財報，截至去年6月，中交地產共有4個出租項目，分別位于深圳、重慶、北京、鹽城，其中北京的華通大廈B座寫字樓出租率最高，為100%，出租率最低的是位于重慶的商業項目中房·那里，只有60.6%。

這些項目的體量顯然無法撐起當前的市值，保殼之后，中交地產將迎接發展考驗。

記者吳典

編輯孫婉秋