城市的地段價值如潮起潮落。

　　在深圳高速發(fā)展的年代，有地段逆襲成頂流，也有地段滑落至青銅。

　　不同的購房選擇，對應著不同的結(jié)局，一念之差漲幅可能相差數(shù)倍。

　　本文主要聊一下，深圳那些由盛轉(zhuǎn)衰比較嚴重的地段。

　　01

　　羅湖區(qū)全域

　　這里，承載著老深圳人的獨家記憶。

　　作為深圳經(jīng)濟特區(qū)發(fā)展的原點，羅湖以“三天一層樓”的國貿(mào)大廈、“亞洲第一高樓”地王大廈、全國第一家證券交易所、東門老街、羅湖口岸等時代坐標，濃縮了改革開放的突破歷程。

　　現(xiàn)寶安郊區(qū)居民表示，以前去羅湖叫“出深圳”，去現(xiàn)西鄉(xiāng)、新安街道一帶叫“落縣城”。

　　隨著深圳中心西移，加上羅湖的蔡屋圍、東門、人民南等片區(qū)逐漸老化，商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)，羅湖這些年的GDP已經(jīng)被幾個郊區(qū)甩在身后，全市排名第六。

　　雖然羅湖現(xiàn)在屬于深圳限購區(qū)，但卻是深圳樓市這一波行情的最大輸家。

　　去年6-7月份，羅湖兩個項目相繼開盤，共推出829套住宅，目前整體備案進度在50%左右。

　　羅湖地位的下滑，不是自己倒退，而是沒有其它區(qū)域進步快，被超越所以顯得優(yōu)勢沒那么大。

　　其實羅湖也并非沒有進步，這幾年一直在搞城市更新，十四五規(guī)劃期間以“留改拆”為主。

　　畢竟，羅湖區(qū)土地面積只有78.36平方公里，其中建成區(qū)35.08平方公里，生態(tài)保護區(qū)占比超55%，只能重點改造工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)及城中村，釋放一些存量空間的價值。

　　不過從板塊發(fā)展的角度來說，“向存量要空間”的轉(zhuǎn)型路徑，注定是一個漫長的周期。

　　02

　　福田華強北

　　中國電子第一街，也被譽為深圳版《繁花》。

　　當上海黃河路的商戰(zhàn)傳奇刷屏時，深圳人也在華強北的霓虹燈下，見證過更野生的財富神話。

　　這條不足千米的街道，從上步工業(yè)區(qū)的廠區(qū)馬路，踩著改革開放的風口，搖身變?yōu)槿螂娮釉骷摹坝钪嬷行摹薄?/p>

　　1988年，賽格電子市場帶著43個柜臺橫空出世，900平方米的簡陋空間里，藏著改寫中國電子史的密碼。

　　五次擴容后，這里締造了“一米柜臺日入百萬”的暴富傳說——

　　玻璃柜后的小老板們用麻袋裝錢，初中輟學的打工仔三五年搖身一變，成為千萬富翁。據(jù)說，連小馬哥都曾動過在此擺柜臺的念頭。

　　2000年后，聯(lián)發(fā)科芯片引爆山寨機狂潮。

　　華強北的鬼才們用幾天時間就能拼出一部“神機”：四卡四待、自帶點煙器、鑲滿水鉆的跑馬燈手機，售價僅數(shù)百元。

　　檔口老板只需一個計算器、一本賬本，就能空手套白狼——客戶勾選零件清單，滿街調(diào)貨配齊，一天的流水輕松破幾十萬。

　　巔峰時期，賽格市場一米的柜臺月租一度被炒到了30萬/㎡，轉(zhuǎn)讓費百萬仍一柜難求。

　　2011年的整頓風暴，讓堆積如山的山寨機碎成滿地殘片。

　　最唏噓的莫過于“山寨機王子”陳金陵，16歲揣著300塊闖深圳，靠倒賣山寨機日賺百萬，卻在行業(yè)崩塌后遭遇扣押、破產(chǎn)、妻子卷款逃離。

　　最終，昔日的億萬富豪淪為街頭轉(zhuǎn)圈跳舞的瘋漢，一根煙就能讓他跳起記憶中的迪斯科。

　　有人說，這是對暴富時代最荒誕的祭奠。

　　如今的華強北，從美妝到礦機屢敗屢戰(zhàn)，當上海《繁花》落幕于黃浦江畔，深圳的故事仍在華強北的柜臺間流轉(zhuǎn)。

　　只是，像以前“一米柜臺日入百萬”的熱血江湖史，已經(jīng)越來越罕見了。

　　與之對應的，片區(qū)價值和房價天花板也在逐漸降級。

　　03

　　沙頭角中英街

　　是鹽田區(qū)沙頭角的一條街道。

　　雖然只有250米長、三四米寬，但卻聞名國內(nèi)外。

　　1980-1990年代，因為“一街兩制”的特殊政策，使中英街成為免稅購物天堂，黃金、進口商品吸引全國游客，日均客流一度創(chuàng)下了近10萬人的記錄。

　　而隨著政策紅利消失，中國加入WTO后關稅降低，被海南免稅店、跨境電商分流需求。

　　管理方面也做得不是太到位，如水客走私、消費糾紛頻發(fā)，導致游客信任度下降。

　　現(xiàn)在的中英街，定位為“歷史文化街區(qū)”，中英街博物館、界碑打卡成新賣點，但商業(yè)活力難復當年，多數(shù)店鋪依賴團隊游客。

　　看鹽田區(qū)近40年的發(fā)展軌跡，堪稱高開低走。

　　作為早期深圳經(jīng)濟特區(qū)“關內(nèi)四小龍”之一，鹽田曾憑借政策紅利和稀缺海景資源風光無限，2008年以2.4萬/㎡的均價領跑全市，遠超同期福田（1.85萬）和南山（1.7萬）。

　　然而受制于三面環(huán)山、交通不便的地理局限，鹽田發(fā)展逐漸滯后。

　　如今南山均價約10萬，鹽田卻徘徊在4萬左右，部分二手房更跌至3萬區(qū)間，房價落差達6萬/㎡。

　　去年深圳506新政將鹽田剔除限購區(qū)范圍，標志著其徹底褪去“關內(nèi)”光環(huán)。

　　從特區(qū)標桿到存在感薄弱的“關外”區(qū)域，鹽田主打一個憋屈。

　　04

　　龍崗布吉

　　現(xiàn)在提起布吉，很多人可能覺得這是一個默默無聞的小透明。

　　但在深圳發(fā)展史上，布吉鎮(zhèn)曾創(chuàng)造多個經(jīng)濟奇跡。

　　1979年，深圳第一家來料加工企業(yè)就在這里落戶，外商帶著錢和技術(shù)來開廠，讓布吉人賺到了改革開放的第一桶金。

　　到了80年代，這里更是熱鬧到不得了，推土機轟隆隆開動，百貨大樓、商業(yè)街、農(nóng)批市場像雨后春筍般冒出來。

　　當年羅湖忙著蓋國貿(mào)大廈的時候，布吉就是它的最佳拍檔。

　　然而進入新世紀后，規(guī)劃滯后與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型緩慢讓布吉逐漸掉隊。

　　密集的城中村擠占發(fā)展空間，交通網(wǎng)絡建設滯后，城市界面逐漸被龍華、光明等新興區(qū)域超越。

　　最扎心的是房價，2015年深圳房價坐火箭往上漲的時候，布吉的房價就像被按了暫停鍵，成了深圳少有“房住不炒”的地方。

　　不過一些老布吉人倒是看得開：“急什么？當年我們可是創(chuàng)造過奇跡的地方，說不定哪天這些老房子拆了重建，咱們又能翻紅呢。”

　　05

　　城市板塊的命運，藏著時代經(jīng)濟的密碼。

　　深圳的板塊興衰本質(zhì)是城市迭代的縮影。

　　上面這些板塊的衰落，有的是終點，有的可能是轉(zhuǎn)型的陣痛期。

　　例如，華強北正從“電子賣場”轉(zhuǎn)向“硬件硅谷”，東門試圖用數(shù)字化重現(xiàn)市井活力。

　　在深圳市中心來說，衰敗往往代表著更新的前奏。曾經(jīng)的“沒落”板塊，可能因一場舊改、一項政策再度躍居潮頭。

　　但是從確定性的角度來說，沒人知道這需要等待多少年。

　　對于買房來說，還是要緊跟城市重點發(fā)展區(qū)域和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)的步伐，以確保提高資產(chǎn)的成長性和流通性。

　　誠如在網(wǎng)上刷到的一句話：

　　“長大，就是不停和過去說再見。”