隨著前幾年開發的樓盤陸續交付，南京江北自貿區生活配套的兌現程度，令業主們強關注。

就在最近，有網友在公開平臺發問：江北自貿區內錦繡樾江府、中交錦度、西江瑞府等住區累計住戶超萬戶，配套學校、商業等何時能落地？

對此，官方經過詳實調查，第一時間給予了回復，詳細情況接著往下看。

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按照官方劃定的范圍，江北自貿區橫跨橋北、核心區、研創園以及五橋科工園。對配套兌現有強需求的，正是集中在五橋一帶的錦繡樾江府、西江瑞府等樓盤的業主們。

來看看幾個主力小區的情況：

錦繡樾江府，由華宇、東原、綠都聯合開發，共1571戶，全部賣完，2022年9月交付；

西江瑞府，由招商、景瑞、綠都聯合開發，一期加二期約2300戶，已售罄，2022年9月交付；

中交錦度，共計1388戶，但只推出了7棟約850套房，截至目前認購+成交476套，2023年9月底交付。

這三個小區都是相對大體量設計，假設每戶都是三口之家的人口結構、入住率70%（中交錦度以已售出房源計算），總居住人口能達到9100人左右。

2023年6月，銳評君曾對錦繡樾江府、西江瑞府的亮燈率進行了實探，當時西江瑞府入住了約350戶（小區保安人員透露），錦繡樾江府的入住比例則略低一些→實拍亮燈率！曾被瘋搶的江北自貿區，如今怎樣了？

如今快兩年過去了，這兩個小區的入住率會有所優化。加上中交錦度的交付，周邊望江春和園、東南青年匯等住區，江北自貿區確實積累了還算可觀的常住人口。

有居住，就有對應的出行、消費、入學等需求。江北自貿區五橋一帶的配套兌現度，真如業主所說的難以滿足日常所需嗎？大家迫切需要的商業、學校等，何時能兌現？

對此，浦口高新技術產業開發區管理委員會給予了回復：

商業問題：錦繡樾江府商業配套項目由南京瑞熙房地產開發有限公司開發建設，總包單位為江蘇華江建設集團有限公司，目前主體結構已完成，因開發企業資金緊張、施工停滯，我單位已督促該項目盡快恢復施工，并將積極配合主管部門敦促開發企業加快建設并盡早投入使用。

學校問題：根據《南京江北新區(NJJBe040單元)控制性詳細規劃》(2019-2035)，該片區規劃設有中學、小學及幼兒園。目前園特路幼兒園已建成，中學和小學建設時序將視片區總體需求適時啟動。關于近期就學、學區相關問題，建議以浦口區教育部門答復為準。

02

展開說說江北自貿區的商業、教育配套。

目前，錦繡樾江府、西江瑞府的社區底商陸續完備，藥店、超市、餐飲等已入駐，滿足基本消費需求。

官方提到的錦繡樾江府商業配套，是開發商建設、社區自帶的商業街區，體量約2.8萬方，設有城市客廳、主題盒子和屋頂花園等。

早在2020年6月，錦繡樾江府商業街區就與麥當勞、85℃、COCO、老鄉雞、誼品生鮮、恒玖信藥房六大品牌簽約。

但錦繡樾江府住宅已交付2年半，商業卻“因開發企業資金緊張、施工停滯”的原因，停留在主體結構完成的狀態。

按照浦口高新技術產業開發區管理委員會的說法，錦繡樾江府的開發企業處于資金緊張狀態。銳評君查看了天眼查發現，南京瑞熙房地產開發有限公司涉及的司法訴訟案件高達105件，多個被執行案件總金額近2000萬。

希望在官方的督促下，開發商能盡快啟動建設并投用，為江北自貿區增添信心。

再看學校。

根據《南京江北新區(NJJBe040單元)控制性詳細規劃》(2019-2035)，江北自貿區浦烏路-三橋連接線-濱江大道-虎橋路圍合的區域內，規劃了初中2處、小學4處、幼兒園8所。

錦繡樾江府以西，西江瑞府以北、東北方向，規劃有多幅教育用地。但按照官方的說法，目前片區內僅園特路幼兒園建成了。

那么，適齡孩子們，去哪上學？早在2023年2月，浦口區教育局表示：規劃學校未建成之前，該片區納入浦口區行知中小學服務保障范圍。

在地圖上看，錦繡樾江府到行知小學的直線距離約2.3公里，從接送孩子上下學角度來看，顯然沒有學校在家門口方便。

不過話說回來，一個片區啟動學校的建設，需要考量的因素非常復雜。以錦繡樾江府、西江瑞府等住區現有的適齡入學孩子規模來看，還沒到啟動學校建設的必要時刻。

03

現階段配套難以跟上，會影響江北自貿區的房價水平嗎？一起看看板塊的房價走向。

尚有新房在售的中交錦度，銷許均價約2萬9，但前期銷售低迷、樓市行情下行等影響，這家樓盤幾乎是“透明”狀態。

江北自貿區的次新房價，令人吃驚。我們知道，當年錦繡樾江府、西江瑞府的新房均價普遍在2萬7左右。

去年8月起，錦繡樾江府陸續有次新房成交，單價1萬4是常態，谷底單價還不到1萬2。一套112㎡的三房，總價161萬就能拿下，與當年的新房價格比，房價幾乎腰斬。

幾乎是同一時期擺上次新房貨架的西江瑞府，情況也沒好太多。去年，小區成交的次新房基本是89㎡小戶型，總價在115-125萬不等。

可造成江北自貿區房價大跳水的原因，顯然不是單方面的。

首先，房地產行業仍在調整洗牌，剛需購買力收縮、投資需求退潮，加上主城出現不少高性價比的房源，抗跌性較弱的新區更容易出現房價大幅波動的情況。

其次，江北自貿區火起來的時候，恰逢南京樓市行情上升期，即便是樓盤扎堆供應，也免不了銷售火爆的場景。可當行情下行，配套設施難以在短期內兌現的新區，規劃預期被透支，房價難免回歸理性。

但我們認為，廣大業主們無需過度焦慮。從今年的宏觀政策走向來看，南京將繼續大力發展江北新區。

這不，上個月江蘇印發了《關于支持南京江北新區高質量建設的意見》，大到推進南京自貿區建設、深化產業，小到基礎設施和公共服務的一體化建設發展等，都有提及。

政策大力支持、產業與人口持續導入，我們相信，江北自貿區會逐步修復信心與價值，縮短現實與規劃的差距。

有買房人難免疑惑，現在自貿區房價腰斬，適合抄底嗎？銳評君認為，在附近工作，但對商業、學校等配套依賴度并不高的買房人，可以在綜合考慮后適時入手，但切記要從長期視角出發，密切關注板塊產業、配套等的兌現程度。

最后，分享DeepSeek給出的建議：

江北自貿區五橋片區是典型“政策驅動型新區”，其房價下跌揭示了規劃預期與現實落地的巨大落差。未來價格能否企穩，取決于“產業-人口-配套”能否形成正向循環。對購房者而言，需摒棄投機思維，以自住實用性和長期持有心態理性決策。