文/中房研究院ICR執(zhí)行院長、365房評創(chuàng)始人 肖勇

節(jié)前，重慶市原市長、中國金融40人論壇學術顧問、國家創(chuàng)新與發(fā)展戰(zhàn)略研究會學術委員會常務副主席黃奇帆先生發(fā)布了對于2025年中國房地產(chǎn)大勢的判斷，引起了較大反響。其中，“10萬億收房”的核心觀點更是引發(fā)熱議。

我們先看看黃先生是怎么說的（引用原話較長，可細品）——

黃奇帆認為，最終會有個幾萬億甚至10萬億，來收購房地產(chǎn)的庫存。這場房地產(chǎn)的危機，關鍵是產(chǎn)能過剩，差不多有20億平方米的一手房庫存。而且這個庫存，至少會帶出10萬億的現(xiàn)金流回不來。回不來開發(fā)商就會資金鏈斷，斷了以后就出現(xiàn)各種各樣的三角債問題。如果我們國家拿幾萬億，現(xiàn)在房價是比正常價格打了6折、7折，打6折的情況下，本來1萬億買1億平米，現(xiàn)在可能買1億6千萬平方米，可以多買很多房子。政府可以用這個模式，買10億、15億甚至20億平方米的庫存。最終的結果是——把開發(fā)商的庫存，變成國家儲備的國有產(chǎn)權房屋，而后再租賃給老百姓做公租屋。任何一個國家應該都有這樣的公房。公房是給老百姓、城市居民居住的。香港有50%，新加坡有70%，一般的國家會有20%-25%。中國大陸現(xiàn)在也明確，要建立20%-25%左右的國家產(chǎn)權、但給老百姓居住的保障房。因為過去這些年房地產(chǎn)過分發(fā)熱，我們政府手中的保障房只占居民需要總量的5%。我們10億人口，假如說有2億人是需要政府保障房的，一個人10來平方米要20多億平米，現(xiàn)在有5%在手中，還要增加15、16個點，那么就需要買10億、20億平方。如果買了以后，政府手中有了這20多億平方米，就能夠給2億城市居民——不管農(nóng)民工進城要租賃房，還是廣大大學生畢業(yè)初期買不起房，要租賃，總之就可以起到保障作用。同時，開發(fā)商拿到了這筆錢，比如它們拿到了5萬億，這不是利潤，它要去還債。5萬億到了債權人手中，債權人又會還它的債務，兩次、三次一循環(huán)，就可以使十幾萬億、二十萬億的三角債出清。所以這是一個一舉兩得的事，國家現(xiàn)在正在推進。

最后你可能會說，這樣玩，政府是不是就被套牢了？即要拿5萬億、10萬億套在里邊幾十年背債呢？答案是用不著的。因為你是打了六折買房，然后你租賃給老百姓做公租房，商品房每個月的租金也差不多打六折。就等于商品房買的，商品房出租，一樣，投入產(chǎn)出是平衡的。更關鍵的是——你把這筆租金作為REITs，在資本市場上發(fā)ABS債券（Asset Backed Securities），發(fā)了以后，這個債券是可以有4%左右的利息收入的。對比老百姓現(xiàn)在100多萬億存款，利息只有1.8%，老百姓完全會高興地拿出10萬億買政府這一債券，因為他可以得到4%的回報。所以，這件事一舉三得——市場增加了老百姓理財?shù)?%收益的資金資本；政府多了全國15%人口獲得保障房居住的能力；開發(fā)商把過去10年、20年積累賣不掉的庫存打了六折賣給了政府。

黃奇帆先生的藥方可行嗎？

大家別忘了，黃先生在當重慶市長時，重慶的房價調(diào)控是全國最好的，一大秘訣是政府發(fā)行地票，收儲了大量土地，以地價控房價，手中有地，心里不慌。黃先生有“收儲情結”，這次提出收房，為的是“手中有房，心里不慌”？

我認為，國家收儲、國家房源的路子總體可行，可以大膽嘗試。

收儲房產(chǎn)的10萬億從何而來？黃奇帆先生提出發(fā)行ABS債券的路徑，以4%的年回報，吸引老百姓從百萬億存款（年息只有1.8%）中拿出錢購買。這樣的大手筆，只有國家背書、國家托底才行。

肯定要分步實施。10萬億分3年，每年3萬多億；分5年，每年2萬億；分10年，每年1萬億……中國房地產(chǎn)的紓困，需要時間換空間。同時還要嚴控增量，庫存不可再增加。

突出重點，不搞雨露均沾，重點是人口流入城市，收儲應先從一二線城市入手，好租好賣，回報有保障。激活局部，帶動全局。中國房地產(chǎn)總量過剩，但供需錯配，人房失衡，在人口流出地建了太多的房子，一百年也賣不完。

收儲房產(chǎn)以中小戶型為主，便于租賃。大批量“國家房源”投放到租賃市場，對新市民、需保障人群比較友好。

部分“國家房源”也可以共有產(chǎn)權（比如各50%產(chǎn)權）方式，賣給無房戶，回籠資金。收購的折扣加上產(chǎn)權五折，折上加折，再加上低息按揭，大大降低了中低收入人群的購房門檻。

中國房地產(chǎn)的一大問題是雞犬升天，普宅偏貴，豪宅可以更貴。該便宜的不便宜，該貴的被限價 。

期待國家收儲計劃早日大規(guī)模實施！