日本的房產，今年簡直是從年頭火到年尾！

根據日本不動產研究所的最新數據顯示，截至2024年10月，東京和大阪在全球15大城市新建公寓價格漲幅排行榜上并列位居榜首。

這是繼6個月前的調查之后，東京和大阪再次并列排在第一位。

主要原因是因為開發用地的減少和新增供給的減少，以及富裕階層需求的旺盛，共同推動了價格上漲。

同時，日元貶值使得海外投資者認為日本房產市場具有吸引力，海外資金的流入也在持續。

然而，在投資熱潮中，我們更需保持冷靜，避免踏入那些看似誘人實則暗藏風險的陷阱。

因此，在投資前做好充分的市場調研和風險評估尤為重要。

今天，我們就為大家分享下，投資日本房產時堅決不能碰的4類房子，以便大家更好地把握日本房地產市場的投資機會，避免不必要的損失。

1、帶老年租客長期租約的，一律不碰！

帶租約的房子，確實能即刻帶來租金收益，免去空租期的煩惱，看似是筆穩賺不賠的買賣。

然而，在日本這樣老齡化與少子化并存的社會背景下，一個不容忽視的現象——“孤獨死”問題，卻為這類房產投下了陰影。

隨著老年租客年歲的增長，一系列潛在問題逐漸浮現：

老年租客在房屋維護與使用上，往往不如年輕租客那般周到，房屋損耗可能加劇。 一旦租客健康出現問題，甚至不幸離世，房東將面臨處理善后事宜的繁瑣，房產可能因此長時間空置，租金收入的中斷風險隨之上升。 長期租約鎖定，房東在租金調整上空間有限，這無疑壓縮了投資的回報率。

盡管中日兩國均遵循“買賣不破租賃”的原則，即租賃權優先于買賣權，但在實際操作中，國內房東的權益相對更有保障，查看房屋、帶看等事宜相對簡便。

相比之下，日本法律體系更傾向于保護租客，尤其是老年租客的權益。解約程序復雜且難度頗大，這無疑增加了房東的潛在風險。

因此，在日本投資房產時，面對帶有老年租客長期租約的房產，即便價格誘人，也應謹慎避開，以免陷入無盡的麻煩與糾紛之中。

2、租賃產權+產權不明，一律不碰！

日本房子最有價值的是其私有產權，因為房子及房子腳下的土地產權是可以世世代代歸業主所有。

但實際上，除了私有產權，日本還有兩類特殊房：

第一類、租賃產權房

即：你買到的只是地皮上的房子，不包括土地，你只有一定期限內的土地使用權，而且要交土地租金，且沒有所有權！

此類房產又細分三種情況需注意：

①舊地借權：租約沒有期限，一直到房子不能住了自動到期；到期后可以續租，地主不得無故拒絕；

②普通借地權：從平成 4 年（1992 年）開始施行。第一次簽約租約至少 30 年，初次續簽后為 20 年，此后每期為 10 年。

③定期借地權：地主把土地出租，一般為 50 年，到期后續不續租再議。無論地主有沒有正當理由，只要想收回，租客就得歸還。

第二類、產權不明房

因為種種原因，時間太久、多次交易、繼承、文件沒有妥善保管更新等，產權關系太過復雜，導致歸屬不明，誰也說不清該歸誰！

這兩種房子，無論遇上哪種，都會麻煩纏身；而且產權若不明確，就無法對房子進行修繕、拆遷！

在日本，鑒于土地資源稀缺且價值高昂，土地的價值往往超越建筑物本身，成為資產構成中的核心要素。

因此，若沒有擁有土地所有權，將極大影響資產的長期價值與穩定性。

3、1983年前舊耐震房子，一律不要碰！

有客人曾問：新舊耐震有什么區別呢？

我們先來了解下新舊耐震房產的相關定義。

舊耐震

在 1981 年 6 月之前，房子需達到在震度 5 強程度的地震中不倒塌。

新耐震

1981 年 6 月之后，要求房屋在震度 6 到 7 強程度的地震中不倒塌，并且在震度 5 強程度的地震中幾乎沒有損傷。

很明顯，新耐震標準建造的房子，抗震性能最好，日本地震多發，這點相當重要。

而且，在申請銀行貸款時，新耐震房子更容易獲得貸款，且貸款條件可能更優惠。

考慮到施工周期等因素，通常認為 1983 年以后竣工的房子基本都是新耐震。

所以1983年的舊耐震房子，堅決不碰！站在投資角度，更推薦2000年后的優質次新房，漲幅更大、收益率更高。

4、有兇宅記錄的房產，一律不碰！

日本除了房產證外，還有住宅檔案制度。

它就像我們的人事檔案，記錄著房子的點點滴滴，從重要事項說明到建筑物診斷，再到白蟻檢驗，甚至是住宅價格的歷史變遷，一應俱全。

這份檔案，如同房子的“身份證”，由持牌顧問等專業人士嚴格管理，確保信息的真實與準確。

如果房子有過兇宅記錄，檔案里一查就知道，沒法隱瞞。

無論是在國內還是日本，這樣的房產在交易市場上都會遭遇冷落，不僅影響出手速度，更可能大幅貶值，讓投資者的心血付諸東流。

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