Sonja Boric is helping a family member who invested with Lion.Credit:Wayne Taylor

Sonja Boric從未想過(guò)她和家人會(huì)卷入一場(chǎng)具有標(biāo)志意義的法律訴訟。

“這類事情只會(huì)在新聞里看到，沒(méi)想到我們會(huì)親身經(jīng)歷。”Boric說(shuō)。

她和一位家人是30位投資者組成的集體成員，這些人已在維州最高法院對(duì)Lion Property Group提起法律訴訟。

她說(shuō)，他們之所以參訴，是因?yàn)樗俏荒杲?0歲的退休親屬，對(duì)他投資于這家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資管理公司的資金去向感到擔(dān)憂——那是他絕大部分的退休儲(chǔ)蓄。

這起訴訟的目的是弄清一筆自2018年以來(lái)從350位投資者處籌集的約1.4億至2億澳元的投資款項(xiàng)究竟發(fā)生了什么。

推遲、擱置、資金去向不明

Lion Property Group’s Zenith project in Hamilton, Brisbane.

據(jù)稱，這些投資人懷疑Lion可能濫用投資資金。他們投資的一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)延遲長(zhǎng)達(dá)五年，有些甚至尚未開(kāi)工。法院還聽(tīng)取了關(guān)于Lion項(xiàng)目運(yùn)作方式類似龐氏騙局（Ponzi scheme）的擔(dān)憂。

John Sader, co-founder of Lion Property Group.

法院文件顯示，投資人還指控Lion及其兩位負(fù)責(zé)人——具有個(gè)人魅力的John Sader和獲獎(jiǎng)抵押貸款經(jīng)紀(jì)人Garry Pesochinsky——涉嫌誤導(dǎo)投資者、運(yùn)營(yíng)未注冊(cè)的管理投資計(jì)劃，涉及多達(dá)18個(gè)項(xiàng)目。

另有最多約20名投資者也正在考慮提起訴訟。

由于澳洲證券與投資委員會(huì)（ASIC）認(rèn)為此案缺乏“戰(zhàn)略監(jiān)管意義”，拒絕介入，投資者只能自行出資調(diào)查L(zhǎng)ion的運(yùn)營(yíng)狀況。

披露給媒體的法庭材料包括：起訴狀、五份投資人及顧問(wèn)的宣誓書、客戶與Lion的往來(lái)郵件、投資協(xié)議、信息備忘錄、公司文件、產(chǎn)權(quán)證書和個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記記錄。

Lion否認(rèn)所有指控：

稱大多數(shù)客戶“滿意”

Lion尚未提交正式答辯狀，但在聲明中堅(jiān)決否認(rèn)指控，表示將積極應(yīng)訴。

“指稱Lion在運(yùn)營(yíng)‘龐氏騙局’是荒謬的。”Lion表示。“我們不會(huì)通過(guò)媒體應(yīng)訴，正專注于推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)、償還債務(wù)，并力求為投資者返還本金。”

公司稱，少數(shù)投資人“誤解了投資協(xié)議”，并強(qiáng)調(diào)大多數(shù)客戶對(duì)其處理方式感到滿意。

他們承認(rèn)部分項(xiàng)目存在延期，但歸咎于建商問(wèn)題、新冠疫情、規(guī)劃延誤以及市場(chǎng)變化，并否認(rèn)從投資人處募集了1.4億澳元資金。

WhatsApp群組對(duì)峙與憤怒言論

Lion聯(lián)合創(chuàng)始人John Sader是一名自稱的“人類行為專家”和“人生教練”，在法院裁定投資人可查閱Lion銀行賬戶后，他在公司投資人WhatsApp群中表達(dá)憤怒：

“這場(chǎng)訴訟是一種‘共同毀滅策略’。”他寫道。

“好在他們現(xiàn)在可以查閱銀行賬單了，很快就會(huì)發(fā)現(xiàn)我和Garry并沒(méi)有挪用資金。”

但他也指責(zé)對(duì)方會(huì)“用這些信息在法庭和投資人面前描繪最糟糕的畫面”。

Lion稱，該消息是“回應(yīng)部分人士未經(jīng)證實(shí)、情緒化的挪用指控”。

Sader還在另一條消息中對(duì)起訴者說(shuō)：

“他們利用了你們的無(wú)知發(fā)動(dòng)指控，法院信了。而你們所有支持這場(chǎng)訴訟的人都加速了這場(chǎng)毫無(wú)意義的衰敗。”

不過(guò)也有投資人在群里回應(yīng)：“John，我支持你到底！”

法庭同意任命KPMG與McGrathNicol

介入審查

盡管Lion方面稱投資人“誤解”，但本周二在簡(jiǎn)短聽(tīng)證會(huì)上，Lion同意由KPMG和McGrathNicol的獨(dú)立會(huì)計(jì)師入駐調(diào)查，以回應(yīng)投資人疑慮，并檢測(cè)公司是否資不抵債（insolvent）。

Lion的律師在庭上承認(rèn)，集團(tuán)或已存在償債問(wèn)題。

一位提交宣誓書的會(huì)計(jì)師指出，Lion自2018年以來(lái)向投資人募集資金，承諾用于開(kāi)發(fā)墨爾本Brighton、Camberwell、Elwood、South Yarra等高端城區(qū)，以及布里斯班和黃金海岸的精品住宅。

這些項(xiàng)目往往每棟價(jià)值高達(dá)400萬(wàn)澳元，并以其設(shè)計(jì)“精美絕倫”廣受投資者歡迎。

“看起來(lái)很簡(jiǎn)單”的投資結(jié)構(gòu)為何出問(wèn)題？

Lion的投資結(jié)構(gòu)似乎簡(jiǎn)單直接：

• 每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獨(dú)立融資；

• 投資人組成“聯(lián)合體（syndicate）”；

• 資金用于購(gòu)地、開(kāi)發(fā)；

• 投資人按項(xiàng)目約定周期收息或一次性分紅。

許多項(xiàng)目承諾18個(gè)月內(nèi)交付，部分合同還寫明：如延遲將額外補(bǔ)償投資人。

所有投資都承諾將投資金“抵押在開(kāi)發(fā)用地上”，若項(xiàng)目失敗，土地出售即可返還投資金。

真實(shí)情況遠(yuǎn)比宣傳復(fù)雜

但事情在2024年急轉(zhuǎn)直下。越來(lái)越多投資者質(zhì)疑：為什么2020年和2021年啟動(dòng)的項(xiàng)目還沒(méi)動(dòng)工？去年11月起，有投資人稱已不再收到每月回款。

法院也聽(tīng)說(shuō)了有關(guān)項(xiàng)目出售后，收益未如約發(fā)放的情況。例如，布里斯班的Zenith項(xiàng)目已完成，并以1000萬(wàn)澳元售出，但多數(shù)投資人卻未收到資金。Lion僅承認(rèn)對(duì)部分人做了“分階段支付”。

此后，投資人開(kāi)始恐慌。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)多項(xiàng)嚴(yán)重問(wèn)題：

偽保障、空抵押、巨額高息貸款

Michael Landy, founder of Eagle Financial Solutions, is helping investors take legal action against Lion.Credit:Wayne Taylor

由注冊(cè)會(huì)計(jì)師Michael Landy牽頭、提交給法院的財(cái)務(wù)審計(jì)揭示：

• 多個(gè)項(xiàng)目中，投資人并非土地權(quán)屬人；

• Lion從多個(gè)聯(lián)合體擅自調(diào)走資金，用于其他項(xiàng)目，無(wú)通知或擔(dān)保；

• 多數(shù)土地被重復(fù)抵押，個(gè)別最多被抵押三次；

• 部分貸款利率高達(dá)年化30%；

• 有項(xiàng)目土地已被貸款銀行收回拍賣，意味著投資本金無(wú)法追回。

法庭獲悉，上周Brighton的某項(xiàng)目用地已被新買家接手。Lion隨后也確認(rèn)，另有兩個(gè)項(xiàng)目地塊被銀行收回并出售。

對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，意味著不但沒(méi)有利潤(rùn)，連土地都沒(méi)了。

庭審直指“龐氏結(jié)構(gòu)”，監(jiān)管機(jī)構(gòu)旁觀

This home was a development site slated for a Lion project before it was sold to new owners last week. Credit:Joe Armao

今年4月，投資人代表律師Justin Graham KC在庭上直言：

“從我們掌握的材料和Lion拒絕提供的資料看，該集團(tuán)的商業(yè)模式本質(zhì)上就是一場(chǎng)龐氏騙局。”

“資金被集團(tuán)內(nèi)部隨意調(diào)撥，只為應(yīng)付最急迫的債權(quán)人。”

投資者的憂慮與訴求

投資者Shaun Newberry表示，他只是希望看到“責(zé)任到位”。他擔(dān)心整個(gè)項(xiàng)目最終“全盤崩潰”——尤其考慮到Lion自己承認(rèn)財(cái)務(wù)堪憂。

Garry Pesochinsky, co-founder of Lion Property Group.

Sader和Pesochinsky雖非地產(chǎn)界大腕，但背景引人注目。Sader推崇90年代美國(guó)勵(lì)志大師Tony Robbins，并畢業(yè)于澳洲“教練學(xué)院”（The Coaching Institute），自稱掌握“深層狀態(tài)重塑”和“神經(jīng)語(yǔ)言程序”等心理學(xué)技術(shù)。

他熱衷激勵(lì)員工，每獲得一個(gè)新投資人就在辦公室敲鈴慶祝。Pesochinsky則更低調(diào)，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資。

Lion回應(yīng)稱，公司已向投資人充分解釋投資結(jié)構(gòu)，否認(rèn)投資人沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保，稱他們大多是“入股項(xiàng)目公司”。

至于為何銀行賬單顯示Lion挪用多個(gè)聯(lián)合體資金用于他用，公司解釋稱“屬于正常商業(yè)操作下的集團(tuán)內(nèi)部貸款”。

ASIC回應(yīng)稱，將持續(xù)關(guān)注KPMG報(bào)告，評(píng)估是否采取進(jìn)一步監(jiān)管行動(dòng)。知情人士透露，ASIC曾在2020年調(diào)查過(guò)Lion，對(duì)方答應(yīng)修改宣傳材料；而今年初曾考慮立案，但因法院已受理而作罷。

項(xiàng)目延誤五年，投資人仍苦等回報(bào)

Lion’s Eminence project in Camberwell. Credit:Joe Armao

一名不愿具名的墨爾本投資人稱，他在2020年3月投資了Camberwell的Eminence項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)被告知18個(gè)月完工，延遲將賠償。

如今已過(guò)去超過(guò)五年，項(xiàng)目尚未完工。Lion近期承諾將在今年9月底交付。

“我多次前往工地查看，項(xiàng)目進(jìn)展從一開(kāi)始就不對(duì)勁。”他說(shuō)。

“我現(xiàn)在最大的希望，是大家能盡可能取回本金。”

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