作者 |羅乾波

出品 |波哥看樓市

近期，在樓市去庫(kù)存上，國(guó)家隊(duì)通過(guò)收儲(chǔ)手段已展開(kāi)了密集行動(dòng)。

● 在土地收儲(chǔ)上：

比如，2月份以來(lái)，廣東省內(nèi)多地密集發(fā)布擬回購(gòu)存量閑置土地的公示，涉及15 個(gè)城市、161宗土地、用地面積684.4萬(wàn)平方米、收儲(chǔ)金額353.7億元，收購(gòu)規(guī)模和執(zhí)行速度均超市場(chǎng)預(yù)期。其中，收儲(chǔ)資金規(guī)模最大的城市是惠州（127 億元），其次是珠海（66億元）。

比如，2月18日，北京發(fā)行了一批地方政府債券，包括101億元一般債券和462.9億元專項(xiàng)債券，均為新增債券。其中，462.9億元新增專項(xiàng)債券募集資金主要用于棚戶區(qū)改造、城中村改造、土地儲(chǔ)備等領(lǐng)域。這意味著，北京按下土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行重啟鍵。

● 在存量房收購(gòu)上：

2月1日，央視新聞報(bào)道：自2024年5月17日中央提出收購(gòu)存量商品房用作保障房以來(lái)，相關(guān)工作已經(jīng)取得階段性成效。全國(guó)已有超過(guò)60個(gè)城市表態(tài)支持“收儲(chǔ)”工作，超32個(gè)城市發(fā)布存量房收儲(chǔ)細(xì)則。貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、保定等10多個(gè)城市收購(gòu)商品房項(xiàng)目落地，籌集保障性住房超過(guò)15萬(wàn)套。

目前，貴陽(yáng)全市已經(jīng)收購(gòu)存量商品房5162套，改造后投用的超過(guò)3500套，解決了4100多位居民的住房需求。長(zhǎng)春已收購(gòu)存量商品房用作保障性住房6837套，改造后可以增加1.13萬(wàn)套（間）保障性住房供給。合肥目前已經(jīng)收購(gòu)存量商品房5733套、58.9萬(wàn)平方米。

鄭州作為最早探索收購(gòu)存量商品房用作保障房的城市之一，截至目前，累計(jì)收購(gòu)存量商品房項(xiàng)目96個(gè)，12萬(wàn)間以上的房源，總建筑面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，目前已有8.6萬(wàn)間作為人才公寓投入市場(chǎng)。

簡(jiǎn)析：

據(jù)波哥看樓市觀察，總體上看，各地政府在加力推進(jìn)城中村改造的時(shí)候，也在不斷在土地端和存量房?jī)纱箢I(lǐng)域發(fā)力施為，以便借助三大手段來(lái)有效達(dá)到去庫(kù)存的效果。

● 土地收儲(chǔ)，直接從源頭解決供應(yīng)的問(wèn)題，減輕房企資金沉淀和壓力，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；

● 房屋收儲(chǔ)，將滯銷的房屋轉(zhuǎn)為保障房等，可直接減少樓市的庫(kù)存量和補(bǔ)足保障房的供應(yīng)等；

● 城中村改造，通過(guò)拆改及房票安置等，能迅速為樓市消化庫(kù)存創(chuàng)造出眾多的新客戶。

三大動(dòng)作，各有側(cè)重，又能合成一盤(pán)棋，前端和后端，首尾呼應(yīng)，皆劍指庫(kù)存高壓這個(gè)難題。

但是，實(shí)際上，在政策釋放和資金問(wèn)題解決后，收儲(chǔ)和城中村改造兩者比較起來(lái)，前者的效率沒(méi)有后者那么高，這也是客觀事實(shí)。

畢竟，上面廣州那樣的大手筆重金收儲(chǔ)閑置土地，有幾個(gè)城市能夠做得到呢——

一是沒(méi)錢(qián)，雖然可以通過(guò)專項(xiàng)債解決自覺(jué)資產(chǎn)問(wèn)題，但是這些錢(qián)也要還和考慮利息等償付的，不是向收就能收的；

二是，收回來(lái)，怎么辦？這也是很多城市在土地收儲(chǔ)上必須要考慮的一個(gè)問(wèn)題。

廣州為何這么有底氣？

因?yàn)樗娜丝诙啵a(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，不搞房地產(chǎn)，可以直接轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)用地等，因此，很多城市也沒(méi)有廣州這么多的實(shí)際支撐，收回來(lái)以后，要么是繼續(xù)曬太陽(yáng)、要么是未來(lái)還是搞開(kāi)發(fā)等，轉(zhuǎn)型加持的難度都很大。

其次，就是廣州的特殊情況所致，近年來(lái)，廣州庫(kù)存太高，壓力太大，不得不第一個(gè)吃螃蟹，雖然難以下咽，也必須要出手了。

再次，在城中村改造上，廣州，由于過(guò)去多年在舊改上留下了很多爛攤子，歷史遺留問(wèn)題很多，要想在城中村改造上重點(diǎn)發(fā)力，有許許多多的掣肘，難以于他人說(shuō)，相比于上海等，在城中村改造的力度上沒(méi)有太多的優(yōu)勢(shì)。

據(jù)有關(guān)報(bào)道，去年廣州在舊改的固定投資的產(chǎn)值只有1000億多，這完全匹配不了國(guó)內(nèi)舊改大省的咖位，顯得非常的尷尬。

說(shuō)明了什么？不就是城中村改造，對(duì)廣州而言，其中的牽絆眾多，相關(guān)價(jià)值展現(xiàn)有限嗎？

最后，從房屋收儲(chǔ)的角度來(lái)分析，為什么進(jìn)展非常的不理想？

按上述央視新聞，很多城市只是“表態(tài)”，而落地的數(shù)量實(shí)在太有限了，跟市場(chǎng)的預(yù)期差的太遠(yuǎn)了。

因此，各個(gè)城市基本都在遮遮掩掩的，積極性不高，據(jù)不高看樓市觀察，在土地、存量房和城中村改造這三點(diǎn)上思考，房屋收儲(chǔ)，將成為各地最不想干的事情了。

為啥這樣講？

存量房，即現(xiàn)房，收回來(lái)，就面臨著處置和價(jià)值合理實(shí)現(xiàn)的拷問(wèn)，除了貸款和租金等問(wèn)題外，事實(shí)上在各地，以前當(dāng)?shù)貒?guó)企拿了很多的保障房用地，很多項(xiàng)目都在逐步開(kāi)發(fā)中，以前的指標(biāo)都將都沒(méi)完成，如今，為了去庫(kù)存，又要掏出真金白銀來(lái)收購(gòu)存量房來(lái)做保障房，實(shí)際上就產(chǎn)生了一個(gè)沖突：

原來(lái)保障房的土地和開(kāi)發(fā)量的涉及，就基本都將考慮了城市的可承受上限，如果在繼續(xù)加碼，投資收益比很快就會(huì)被打破，而且國(guó)企還要問(wèn)責(zé)，同時(shí)，在人口急劇衰減和新市民有限進(jìn)入城市的檔當(dāng)口，你覺(jué)得會(huì)有多少城市會(huì)積極去收購(gòu)存量房呢？

所以，收購(gòu)存量房這個(gè)設(shè)計(jì)，回過(guò)頭去看，是有一定問(wèn)題的，當(dāng)然，當(dāng)時(shí)可能沒(méi)有考慮得那么充分，如今不上不下的，也是醉了。

故而，國(guó)家也不怎么催了，能消化多少是多少吧，自己看著辦。

最近，業(yè)內(nèi)不少朋友，對(duì)房屋收儲(chǔ)提出了一些質(zhì)疑，主要認(rèn)為，此類收儲(chǔ)行為，目前畸形的租售比和引導(dǎo)居民去加杠杠等，皆與當(dāng)下趨勢(shì)背道而馳，問(wèn)題很多。

有一定道理。

但是，據(jù)波哥看樓市觀察，也只看到了局部型問(wèn)題，不甚盡然。

何以見(jiàn)得？

譬如，在表層上看，收儲(chǔ)存量房，有一定的效果，然，并未改變樓市的整體庫(kù)存格局，是一個(gè)相對(duì)簡(jiǎn)單的騰挪和類似于“揚(yáng)湯止沸”的行為，僅為一個(gè)簡(jiǎn)單的轉(zhuǎn)移動(dòng)作，實(shí)際的庫(kù)存并沒(méi)消失。

而保障房，也不是一個(gè)有效的泄洪口，最后必將對(duì)保障房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)造成直接的沖擊，此外，租金水平會(huì)直接影響新房售價(jià)，低迷的租金，必然帶來(lái)新房?jī)r(jià)格的下行，也會(huì)直接損傷新客戶入局的效率和徘徊。

引文，對(duì)去庫(kù)存，是一個(gè)治標(biāo)不治本的策略，反而會(huì)給新房市場(chǎng)的去化添亂不少。

所以，各地城市，都在深度觀望和“口頭表態(tài)”，而缺乏有效的實(shí)際行動(dòng)。

這是一個(gè)死循環(huán)，看起來(lái)很美，但實(shí)際上很難受。

如同某些醫(yī)美項(xiàng)目一樣，把屁股上的肉割到臉上去，似乎好看了，而自己心里總覺(jué)得很膈應(yīng)，加上他人對(duì)整容臉的指指點(diǎn)點(diǎn)等，而會(huì)在身心方面造成新的問(wèn)題，得不償失。

其他的，就不去啰嗦了。

以上，對(duì)國(guó)家推出的三大樓市去庫(kù)存手段及其策略，做了一點(diǎn)分析和比較，大家應(yīng)該可以感受到，前面土地收儲(chǔ)和房屋收購(gòu)，這兩個(gè)方式，有其現(xiàn)實(shí)意義和價(jià)值，也有各自不同的眾多限制和制約。

例如，在土地收儲(chǔ)上，價(jià)值很明顯，制約也很多，很多城市很難做得到，收回來(lái)后，主要i因?yàn)槿狈ψ銐虻娜丝诤陀行Мa(chǎn)業(yè)等支撐，基本都會(huì)繼續(xù)閑置和等待，其效果不會(huì)好到哪里去；

而存量房收購(gòu)，上面已經(jīng)講了很多，不再贅述了。

城中村改造，以相對(duì)更加完善的市場(chǎng)化模式來(lái)解決樓市去庫(kù)存的核心癥結(jié)，在其內(nèi)部，有生生不息的強(qiáng)大動(dòng)能，在外部，也能合理加持土地和房屋的收儲(chǔ)。

打個(gè)比方，通過(guò)拆遷改造，進(jìn)行貨幣化或房票安置等，把老居民變成樓市的新客戶，可直接作用于樓市去庫(kù)存和拉動(dòng)固投和資金的流動(dòng)等，完全沒(méi)有后遺癥；

在財(cái)務(wù)價(jià)值是實(shí)現(xiàn)上，由于各地的城中村基本都處于城市眾多優(yōu)質(zhì)地段，其價(jià)值的循環(huán)更有強(qiáng)大的保障，對(duì)政府、企業(yè)和居民等，結(jié)尾一個(gè)正向型的驅(qū)動(dòng)器。

另外，隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)急速向新質(zhì)生產(chǎn)力和科創(chuàng)等方面的轉(zhuǎn)型的強(qiáng)大推動(dòng)，廣大的城中村在拆改之后，釋放出的優(yōu)質(zhì)和高價(jià)值空間，能有效匹配接下來(lái)新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，比如，研發(fā)中心的落地、實(shí)驗(yàn)室的布局、運(yùn)營(yíng)中心的構(gòu)建、無(wú)污染類產(chǎn)業(yè)園的排兵布陣等，而逐步實(shí)現(xiàn)全國(guó)各地新型產(chǎn)業(yè)的有效落子和生根發(fā)芽，而與城市相對(duì)外圍產(chǎn)業(yè)的布局，形成有效區(qū)隔和互補(bǔ)，這完全不同于廣州那種產(chǎn)業(yè)眾多那么的難以匹敵，這種基于城市中心+新型產(chǎn)業(yè)要素的搭配模式，有更強(qiáng)的生命力和可落地性。

可以超越過(guò)去那種簡(jiǎn)單的借助制造類產(chǎn)業(yè)園的架構(gòu)模式，研發(fā)、生產(chǎn)和銷售，三大環(huán)節(jié)可以充分打散，不再倚重于生產(chǎn)去組織相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈和人才等資源了，據(jù)波哥看樓市觀察，伴隨科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的逐步深化，以價(jià)值鏈為核心紐帶的產(chǎn)業(yè)進(jìn)化，其結(jié)構(gòu)、環(huán)節(jié)和空間，在新的世界性的大趨勢(shì)下，過(guò)去的短距離模式、緊縮型模式等，都將快速被肢解，相對(duì)的離散型模式，將更加會(huì)成為新的周期型特征。

比如，一個(gè)厲害的AI工程師，假設(shè)他在貴州的一個(gè)小縣城，為了照顧家里，他不愿意去深圳，你會(huì)簡(jiǎn)單放棄他嗎？

并不見(jiàn)得。

這些牛逼的人，都是大爺，來(lái)不來(lái)總部上班，也沒(méi)有那么重要了，只要吧把分配的任務(wù)做好和及時(shí)參與遠(yuǎn)程工作會(huì)議等就行了，誰(shuí)還會(huì)強(qiáng)烈要求你去不去深圳？

等等

甚至，老板覺(jué)得，你干脆在貴陽(yáng)租或買(mǎi)一層辦公樓，就在當(dāng)?shù)卮罱ㄒ粋€(gè)區(qū)域性的研發(fā)或推廣等類團(tuán)隊(duì)，就一門(mén)心思去做當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)枝散葉的事情得了。

按每月的KPI做到位，并不是不能接受。

說(shuō)這么多，實(shí)際上想表明一點(diǎn)：

在新質(zhì)生產(chǎn)力等趨勢(shì)的加持下，由于各地城中村得天獨(dú)厚的地位和價(jià)值等，在這一輪產(chǎn)業(yè)的大變遷之中，城中村的價(jià)值就不僅僅是樓市層面的問(wèn)題了，會(huì)快速在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型上，得到更多更重大的托舉。

當(dāng)前，縱觀全國(guó)，波哥看樓市認(rèn)為，上海案例，非常有代表性，近年為啥如此積極？

難道，只是簡(jiǎn)單的樓市去庫(kù)存嗎？

城市核心，寸土寸金，對(duì)魔都而言，國(guó)際金融中心的定位及其相關(guān)資源等的堅(jiān)實(shí)加持，上海絕對(duì)不會(huì)只考慮了樓市的問(wèn)題，更需要在新一輪產(chǎn)業(yè)律動(dòng)中找到自己的合理位置。

如果只賣房子，其格局就經(jīng)不起推敲了。

畢竟，土地特別是優(yōu)質(zhì)只有那么多，賣一平米就有一平米，而產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展是無(wú)窮的，如何取舍，不言自明。

最后，講一點(diǎn)：

在城中村改造的相關(guān)國(guó)家政策出臺(tái)后，很多人都認(rèn)為，拆、改、整，會(huì)按實(shí)際需要來(lái)綜合進(jìn)行，這點(diǎn)沒(méi)有毛病，是政策的一貫要求。

可是，據(jù)波哥看樓市獨(dú)家觀察，2025年起，這個(gè)固有模式，必將更快速被打破，雖然，過(guò)程之中，政府和官媒等會(huì)遮掩一二，但，你去實(shí)際走訪一下，肯定會(huì)感覺(jué)不一樣。

新質(zhì)生產(chǎn)力，洪波涌起，充分向產(chǎn)業(yè)的上游發(fā)起了巨大的攻勢(shì)，在各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上已經(jīng)不斷趨向前端，眾多精英，不可能再像普通牛馬一樣化好幾個(gè)小時(shí)的通勤去產(chǎn)業(yè)園上班，對(duì)老板也是一個(gè)巨大的損失。

在家門(mén)口和城市中心，解決問(wèn)題，更有現(xiàn)實(shí)意義。

城中村，在騰籠換鳥(niǎo)之后，有而必將得到這些人的垂青。

同時(shí)，對(duì)政府等而言，如果只把城中村改造成住宅和基礎(chǔ)型的寫(xiě)字樓等，講得不好聽(tīng)，那就是一個(gè)傻缺了。

沒(méi)看到大趨勢(shì)的變化，在思維和產(chǎn)業(yè)模式上，會(huì)和別人差距越來(lái)越大。

由此觀之，對(duì)于很大優(yōu)勢(shì)城市的城中村而言，還只是簡(jiǎn)單的城中村改造嗎？

有鑒于此，波哥看樓市認(rèn)為：

2025年的城中村的改造，通過(guò)大規(guī)模的拆遷來(lái)構(gòu)畫(huà)出新的藍(lán)圖，將成為眾多優(yōu)勢(shì)城市的必然選擇。

至少，會(huì)從21個(gè)超特大城市，向35個(gè)大城市等進(jìn)行逐步演變。

畢竟，這些城市，才是中國(guó)城市的脊梁，也是國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)等方面的風(fēng)向標(biāo)。

只有它們做到了，其他的區(qū)域和城市，才能跟上去。

本文為「波哥看樓市」（ID：bgkls2023）原創(chuàng)文章，其版權(quán)歸我方所有。未經(jīng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載，喜歡的敬請(qǐng)點(diǎn)贊和轉(zhuǎn)發(fā)為謝！