上次問了DeepSeek未來5年房價下跌的10個二線城市，它給出了預測，一些事實、數據存在錯誤，而且結果不一定準，大家就當個測試和參考，借鑒一下分析的邏輯。

這次我換了一個問題：未來5年內，中國房價會上漲的城市有哪些？

沒有限定城市的個數，它直接給出了8個城市：深圳、杭州、成都、合肥、海口、蘇州、西安、長沙。

這幾個城市大都是樓市比較火熱且近幾年發展勢頭不錯的城市，有產業和人口支撐。

深圳有騰訊、大疆、比亞迪等高新產業；杭州有阿里以及六小龍，還給最近的土拍帶來了一波熱度；成都是西部中心，輻射西部幾省，且有產業遷移和政策扶持的紅利；合肥重點投入了新能源汽車產業、集成電路產業?，發展勢頭也很好。蘇州就不用說了，一個地級市GDP吊打一眾省會城市。西安是西北的中心，電子信息、汽車、?新材料新能源等產業發達……

但是DS預測的房價漲幅有點夸張了。

DS預測者8個城市未來5年的漲幅預測基本都在30%-40%之間，也就是每年至少房價上漲5%，每個月至少上漲0.4%。

這個漲幅有點過于大了，根本不現實。目前70城1月份的二手房價格，只有7個城市是在環比上漲的狀態，而且漲幅最大也只有0.4%，分別是上海和深圳，但是同比依然是下跌狀態。

這8個城市目前大部分仍是小幅下跌的狀態，近兩年率先止跌是可能的，但大漲的可能性很小。

以下是DS的答案：

以下是基于人口增長、產業升級、政策紅利及供需關系等因素，對未來五年中國房價可能上漲的城市及其漲幅預測的詳細分析（數據截至2023年第三季度）：

第一梯隊：核心都市圈龍頭城市
1. 深圳（廣東）

• 核心驅動力：

• • 科技產業爆發：2023年戰略性新興產業增加值占GDP比重達41%（全國最高），華為、大疆等企業研發投入年均增長20%。

  • 人口持續流入：近三年年均新增常住人口21萬，25-35歲人口占比32%（全國最高），購房需求剛性。

  • 土地極度稀缺：2023年住宅用地供應僅120公頃，商品住宅庫存去化周期僅8.6個月（警戒線18個月）。

• 漲幅預測：

• 年均漲幅4-6%，五年累計25-35%，前海、光明科學城等片區領漲。

• 風險提示：二手房參考價政策調整、企業外遷（如富士康向鄭州轉移）。

• 核心驅動力：

• • 數字經濟引擎：阿里云、海康威視等企業帶動，2023年數字經濟核心產業增加值占GDP比重27.6%。

  • 人才虹吸效應：2022年人才凈流入率14.3%（全國第一），亞運會后基建升級（地鐵四期規劃投資2000億）。

  • 供需緊張：2023年新房搖號中簽率僅18%，錢江世紀城、未來科技城庫存去化周期不足6個月。

• 漲幅預測：
  年均漲幅5-7%，五年累計30-40%，奧體、云城等新興CBD為核心增長極。

• 風險提示：互聯網行業波動、郊區（臨安、富陽）供應過剩。

• 核心驅動力：

• • 產業西遷紅利：英特爾、京東方等西部基地投產，2023年電子信息產業規模突破1.2萬億元。

  • 人口集聚加速：近五年常住人口年均增長25萬，高新區新房成交中省外購房者占比35%。

  • 政策傾斜：成渝雙城經濟圈規劃落地，天府國際機場年客流突破4500萬人次（國際樞紐地位提升）。

• 漲幅預測：
  年均漲幅4-5%，五年累計22-28%，天府新區、東部新區為主要增長點。

• 風險提示：商業地產空置率（春熙路商圈達18%）、遠郊（青白江）去化壓力。

• 核心驅動力：

• • 科創國家隊：2023年研發投入強度3.5%（超全國平均1.5倍），量子信息、新能源汽車產業年均增速超30%。

  • 人口反超南京：2022年常住人口963萬（超過南京的942萬），長三角唯一人口凈流入的省會。

  • 土地精準調控：2023年住宅用地供應同比下降20%，濱湖新區房價同比上漲12%。

• 漲幅預測：

• 年均漲幅6-8%，五年累計35-45%，科學島、駱崗中央公園為核心板塊。

• 風險提示：產業依賴單一企業（蔚來汽車占比過重）、部分新區配套滯后。

• 核心驅動力：

• • 自貿港政策：2025年封關運作預期，免稅產業規模突破2000億元（帶動高端服務業人口流入）。

  • 稀缺性資源：海岸線住宅用地禁止開發，2023年商品住宅庫存去化周期僅7個月。

  • 氣候移民：東北、華北購房者占比達45%，旅居需求年均增長15%。

• 漲幅預測：
  年均漲幅7-9%，五年累計40-50%，西海岸、江東新區領漲。

• 風險提示：房地產調控加碼（限購政策不松動）、臺風等自然災害影響。

• 核心驅動力：

• • 工業升級典范：2023年規上工業總產值突破4.3萬億元（全國第一），生物醫藥產值增長25%。

  • 上海外溢承接：2023年昆山、太倉新房成交中上海客群占比達55%，軌交11號線貫通催化需求。

  • 土地價值重估：工業園區宅地樓面價同比上漲18%，核心區二手房掛牌價突破6萬元/㎡。

• 漲幅預測：
  年均漲幅3-5%，五年累計18-25%，工業園區、高鐵新城為核心區域。

• 風險提示：制造業外遷壓力（越南競爭）、縣域市場（張家港）需求疲軟。

• 核心驅動力：

• • 硬科技之都：2023年航空航天產值突破2800億元，比亞迪新能源汽車基地年產100萬輛。

  • 人口增量冠軍：近三年年均新增常住人口32萬（中西部第一），購房年齡中位數31歲（剛需旺盛）。

  • 歷史價值錨定：主城區可開發土地不足5%，曲江新區二手房價格五年累計上漲120%。

• 漲幅預測：
  年均漲幅5-6%，五年累計28-34%，絲路科學城、港務區為重點板塊。

• 風險提示：水資源承載力限制、文旅地產（臨潼）過剩風險。

• 核心驅動力：

• • 房價洼地補漲：2023年房價收入比僅6.2（全國主要城市最低），工程機械產業復蘇（三一重工利潤增長40%）。

  • 強省會戰略：2022年GDP占全省29%，長株潭都市圈軌道交通投資超500億元。

  • 土地供應克制：2023年住宅用地供應同比下降15%，梅溪湖板塊庫存去化周期僅5個月。

• 漲幅預測：
  年均漲幅4-6%，五年累計22-30%，梅溪湖、洋湖垸為價值高地。

• 風險提示：土地財政依賴度低導致調控彈性小、人口吸引力弱于武漢。

1. 產業驅動型：深圳（科技）、合肥（科創）、西安（硬科技）依托高附加值產業吸引高收入人群。

2. 政策紅利型：海口（自貿港）、蘇州（長三角一體化）受益國家級戰略資源傾斜。

3. 人口集聚型：成都、杭州憑借人才政策與宜居性實現持續人口凈流入。

4. 供需失衡型：深圳、合肥核心區土地稀缺與需求旺盛形成價格支撐。

數據來源

• 國家統計局《2022年常住人口數據公報》

• 各城市《2023年國民經濟和社會發展統計公報》

• 克而瑞《2023年中國城市房地產市場白皮書》

• 中指研究院《百城房價指數報告》

• 財政部《地方土地出讓金專項分析》

• 政策超調風險：房產稅試點可能抑制投資需求（如杭州、深圳）。

• 經濟周期波動：出口依賴型城市（蘇州）受全球衰退沖擊。

• 城市競爭分化：同類城市（成都VS重慶）的資源爭奪可能導致預期偏差。

（注：上述預測基于當前可觀測變量，實際漲幅可能因突發政策或經濟沖擊而調整，不作為投資依據。）

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