你覺得是什么原因讓你買不起房子？是因?yàn)閮r(jià)格太貴嗎？這一期我要告訴你，不是價(jià)格問題，你會(huì)信嗎？其實(shí)，真正導(dǎo)致我們買不起房子的原因，是政策。

為什么說是政策呢？很多人認(rèn)為是價(jià)格因素，但若追溯價(jià)格貴的根源，就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)概念叫“人地錯(cuò)配”，正是“人地錯(cuò)配”導(dǎo)致了土地財(cái)政與土地金融的問題。

如果一個(gè)城市的人口增長率和土地，特別是住宅用地的供應(yīng)量成正比，那么全國房價(jià)會(huì)相對(duì)均衡，不會(huì)出現(xiàn)某些城市房價(jià)畸高，某些城市房價(jià)畸低的情況。對(duì)于人口凈流出的城市，減少土地供應(yīng)量；人口凈流入的城市，增加土地供應(yīng)量。一旦土地供應(yīng)量增加，即城市建造了更多房子，即便涌入再多人口，也不會(huì)出現(xiàn)房子買不到、租不起的狀況，房價(jià)自然不會(huì)離譜地高。

其實(shí)在2000年，也就是20多年前，最初的想法是將土地審批權(quán)上移，土地收益歸地方，但上級(jí)以平均分配的方式下達(dá)土地指標(biāo)。所以很多城市想盡辦法多批住宅和商業(yè)用地來蓋房子。也正因土地審批權(quán)受限，才出現(xiàn)天價(jià)地王。

如果能解決人地錯(cuò)配問題，實(shí)現(xiàn)人地掛鉤，即根據(jù)人口情況審批土地，高房價(jià)問題就能迎刃而解。在我國960萬平方公里的范圍內(nèi)，不少三四線城市，本身人口少、產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)、人口流出嚴(yán)重，卻仍被分配大量住宅和商業(yè)用地，蓋出許多無人居住的房子。

而像北上廣深、長三角和珠三角等東部發(fā)達(dá)沿海城市，以及中部的省會(huì)城市，土地指標(biāo)增加有限，但人口卻大幅增長，從而導(dǎo)致人地錯(cuò)配，進(jìn)而引發(fā)高房價(jià)。通過合理供應(yīng)土地來解決房價(jià)問題，是最好的辦法。

有人說買不起房子是因?yàn)榉績r(jià)太貴，而房價(jià)貴源于土地金融和土地財(cái)政，其根源實(shí)則是人地錯(cuò)配，也就是土地審批指標(biāo)的問題，導(dǎo)致城市土地稀缺，房價(jià)自然昂貴。即便經(jīng)濟(jì)學(xué)家來，也難以解決中國房價(jià)畸形的問題，發(fā)達(dá)城市房價(jià)暴漲，落后城市房價(jià)暴跌，有些城市近十年房價(jià)不漲反跌。

所以，我認(rèn)為應(yīng)完善制度。未來，對(duì)于大城市，應(yīng)盡早推行住宅雙軌制，即房地產(chǎn)雙軌制，大量供應(yīng)住宅用地，用于保障性住房建設(shè)，或者政府直接出資收購老舊小區(qū)作為保障性租房。大量供應(yīng)住宅用地，高房價(jià)問題就能迎刃而解。

一個(gè)城市若有大量房子供應(yīng)，就不可能賣出天價(jià)。比如在上海外環(huán)以外，若供應(yīng)幾千個(gè)樓盤的土地，怎么會(huì)有人買不到房子，房價(jià)又怎么會(huì)居高不下呢？人地錯(cuò)配導(dǎo)致土地稀缺，土地稀缺才使得房子昂貴，這才是真正的原因。