作者 |羅乾波

出品 |波哥看樓市

單套房拆遷款1500萬元，你羨慕嗎？

近日，以武漢方案審批為尾聲，全國22個超大特大城市的國土空間總體規劃全部獲批，這是一次基于國內眾多趨勢做出的重大歷史性重磅變化，對這22座超大特大城市和中國的未來發展，都將產生深遠的影響。

超大特大城市到底有哪些？

據第七次全國人口普查數據，我國有22個超大特大城市。

其中，上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津7座城市，城區常住人口1000萬以上，為超大城市；武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、蘇州15座城市，城區常住人口500萬—1000萬，為特大城市。

其中，也自然包括在城市更新和城中村改造等方面，也必將影響這些城市居民的生活等。

為何這樣說？

這并非空穴來風，國家對這22座城市，在城中村改造上都是高度重視重視和關愛滿滿。

據波哥看樓市觀察，事實上，早在2023年，中央就多次強調在超大特大城市推進城中村改造，彼時，主要的政策和動作有：

●2023年4月28日，中共中央政治局會議提出，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。

●2023年7月21日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，該《指導意見》明確將“群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多”的城中村作為改造重點。

這是兩個最直接的針對超大特大城市城中村改造方面的大政策，疊加上面22個城市的國土空間總規的戰略性優化調整這個大動作，相互重疊之下，可以預見的是，這會對這些城市的城中村改造形成更為強大的推動。

畢竟，城市國土空間，是產業、經濟和人口等最核心的承載體，并且，近年來，各個城市邊界已經被鎖定、基本都擴容不了了；那么，作為中國城市的頭部陣營的22個超大特大城市，就需要在有限的空間內去“繡花和雕花”，此外，往空中發展的高容積率的模式，也已經被“限高令”束縛，因此，就倒逼各個城市向低效和閑置土地開刀了，這是沒得選擇的選擇。

雖然，上面國土空間總規方案中，講了許多的產業布局、城市安全、交通優化等內容，但是，最后，都會被現實的有效空間所掣肘。

除非，再次主動打破橫向和縱向的空間約束，然而，在人口整體下滑的大趨勢下，這兩個維度的出現基本不太可能了。

因此，分布于各城市，特別是超大特大城市中的城中村的土地和空間，對城市和產業的發展價值就更加明顯了，新一輪騰籠換鳥，已然是大勢所趨，拆改整必然會逐步傾向于拆遷模式，當然，這個變化肯定是一個相對要花時間的過程。

回歸城市內部，超大特大城市有更多堅實的支撐，不然，在產業有效集聚和人口安置上，難以找到新的發力點；

向城中村要新的價值，超大特大城市的選擇空間非常有限了。

同時，在加上樓市去庫存等客觀需要，把城中村的土地和空間騰空和置換出來，再次開發和全新改造等，不僅僅是簡單的城市更新等范疇的需要了，而快速上升到產業戰略和城市可持續發展更多的訴求了，尤其是對這22座超大特大城市而言，其緊迫性更甚。

一個典型的觀察，大家可以去看下最近不同城市在城中村改造上的力度等，稍微比較一下，基本就可以發現，那些拆遷兇猛的城市，基本都是在這個范圍內，而其他的城市有而基本在小打小鬧。

另外，再從樓市止跌回穩的角度來分析，上述22個城市，也一直是國內樓市發展的引領著和風向標，并且分布于東南西北中，一旦有效提振和展現出新的熱度，就當下而言面對樓市是一個十分強大的示范和推動。

為什么，近期上海、廣州、成都和長沙等地，都在加碼推出城中村改造的大計劃？

比如，在我們長沙，目前正大力推進城市更新計劃，近日，據長沙人居環境官微透露：

“2025年長沙計劃實施城中村改造項目30個，改造城鎮老舊小區38個、城市危舊房1384套（間），持續推進下碧湘街、新開鋪等重點片區城市更新。”

因為，這幾年長沙像很多城市一樣，由于眾多原因，基本沒什么動靜，如今2025年一上來，就提出了要實施30個城中村改造項目的大計劃，不講總體規模和實際體量，至少在數量上還比較好聽。

不少閑置或沉寂多年的項目，今年都擺上了臺面。

畢竟，政策改變后，有了充足的專項債等類資金的強大保障，以前資金短缺嚴重，現在彈藥多多，如果還不快速行動起來，就說不過去了。

其中，主要的城中村改造項目，主打的就是拆遷性改造（詳見下圖）。

長沙這樣的情況，在其他城市，也比較普遍。

由此可見，必將會快速在這些大城市進行起來，回歸中心城區的動因眾多。

在有限的內城空間中，如果只是簡單的改造和整改后更新和完善，雖然有其客觀和必要性，可是，能釋放的可見也必然達不到城市快速破困和有效前行的目標，一個最大的束縛就是容積率和財務的問題，原來的低層或多層建筑、加上高昂的拆遷等成本，這個賬根本算不過來，所以，必然會導致此類項目要提高容積率，而容積率提高的先決條件，就是先拆遷掉過去的老舊建筑，把土地騰出來。

故而，顯而易見的是，在此輪城中村改造的過程中，拆遷的比例必定會很高，不然，很難做到財務的自平衡，也不能切實去解決好當下的主要問題。

也難以匹配未來以新質生產力和優質產業鏈整合為核心的產業新發展的眾多需要，因為這些變化更強調從研發和服務層面要素的加持，將導致相關人群和人口快速在城市中心聚集，而依靠已經建成去的空間不一定容納的了，因此，在未來產業的六百方面，也需要城中村去釋放合理有效的空間和尺度等。

據波哥看樓市觀察，上面做了一定層面的分析，下面再簡單總結一下：

◢ 一是，在最新總歸批復和城中村有關大政策的疊加效應之下，22個超大特大城市，將在產業布局、空間構畫、城中村改造等方面迎來最新的變化。

其中，一個核心的歸節點是，產業、商業和服務等，已經出現一個逆向城市中心的新走向新特點，遠郊和外圍的空間，在產業要素的有效填充的時間、不同產業環節最新變化趨勢、以及新消費快速崛起等特征下，轉身擁抱內城，向城中村等低效空間要價值要動能，已經成為超特大城市必須直面的一個課題。

而且，伴隨著新一輪新型城鎮化的發展，為了充分有效就業和獲得更好的發展等，農村人口或新市民等，在流動方向上，非常有可能會向這些優勢城市聚集。

所以，從這個角度來看，超特大城市如有應對這些變化，而合理容納這些急速涌入的人流等，將是一個重大考驗。

這個趨勢已經很明顯了，大家可以去查一下最近幾年的城市人口凈流入的情況。

新人口，為何去進入某一個城市，說到底就是相對工作好找、待遇不錯，能獲得更好的發展，并且，據波哥看樓市觀察，這個趨勢可能還會持續很長的時間，也即未來，這些城市如不能妥善規劃，未來會更加麻煩。

其中，廣大的城中村的優質空間，就是一個有效的空間容器和載體。

◢ 二是，在本輪大趨勢下，城中村所在空間的地位和價值不斷凸顯出來，如上所述，此類空間不可能只進行簡單的改造和整治就完事，在世界性大趨勢的推動、產業裂變大潮、城市價值重塑等新嬗變下，過去的城市更新的通常模式，業已遇到了很大從沖擊，過去的修修補補、搞幾個所謂的微改造、繼續去賣地和座房地產等，在全球性產業模式改變的大浪潮下，先前的模式和套路，都遇到了重大瓶頸，城中村上下空間、現在和未來價值構造等方面，有了更多更新的打法，必然，會出現新一輪新陳代謝的變化。

上述22座超大特大城市，在新時代新趨勢大浪的沖擊中，將成為國內首當其中之所在。

畢竟，誰叫你這么厲害呢？萬千寵愛集于己身。

未來龐大的流動人口，不愛你，還能去愛誰呢？

眾多優勢資源快速聚合，22個超大特大城市，從2025年起，將會迎來更多的幸福的煩惱。

據波哥看樓市觀察，在上述眾多的舊新需要的化學反應下，22座超大特大城市中的城中村，在規劃思考、價值再造和煥新、人城產發展模式等重大方面，絕然會超越過往，會帶來很多的新的變化和氣象。

故而，一言以蔽之：

在這個過程中，拆遷的事情肯定會不斷出現，因此，又一大波拆遷潮的出現，也將是必然的。

部分人，一夜暴富或發財的機會，或許又會出現。

比如，每日經濟新聞去年10月24日報道：

“在上海內環區域一處高層住宅小區，居民們正馬不停蹄地安排搬家，小區現場多處都張貼著房屋征收告示。

兩幢16層的電梯商品房、百余戶居民、樓齡僅約20年，這在上海城市拆遷過程中較為少見。而且，200多萬元獎勵費僅是小區貨幣化安置中的一項。

有小區業主向《每日經濟新聞》記者透露，小區房屋評估價格加上各項補貼，單套房源的拆遷款至少在1500萬元，大戶型的拆遷款可達2000多萬元。”

雖然是上海的案例，但，實際上已經印證了上面的許多說法。

對此，業內有一句話：

整體一夜暴富不可能，但存在結構性的機會。

什么是“結構性機會”，就是主力的重點優質城市，才有這個可能性，不就是上述22個超大特大城市的相關價值嗎？

本文為「波哥看樓市」（ID：bgkls2023）原創文章，其版權歸我方所有。未經授權不得轉載，喜歡的敬請點贊和轉發為謝！