圖片來源：視覺中國

當前，北京租金回報率已經跌破1.5%，與4.2%的房貸利率形成倒掛，在供給結構與需求結構性轉移的雙重沖擊下，北京房東開始陷入“降價也難租”的市場困局。

彭紅俠/發自北京

在北京市海淀區雙榆樹，房東李淑芬的房子2個月內更換了3次房源價格牌。這套70平方米的兩居室，租金降到了7500元/月，還是沒有租出去。中介對她說，“要想盡快租出去，可能還得再降300元。”

李淑芬很難理解，為什么房子降價這么多，還是很難租出去。中介一再催促降價，她試圖抗價看一下市場行情，但每個月雷打不動的房貸短信，讓她心里的賬目愈發明晰：2個月的空置成本早就超過了降價租金，要減少虧損就得降價。

而租金下調，卻給互聯網從業者張宇帶來消費升級的隱性階梯。近期他在朝陽區芍藥居租下了一套居室，租金5200元/月，比3年前同地段價格低了1/5。“現在能同時比較5套房，還能要求房東配齊家電和智能設備。”

租客的“反向議價權”，凸顯了市場主導權的轉移。北京市住建委數據顯示，2024年租賃房源掛牌量同比激增43%，成交量卻僅增長7%。貝殼研究院《2024年北京住房租賃市場年報》也提出一組數據，截至2024年12月，北京超30%老舊小區房源連續3個月零帶看。

當前，北京租金回報率已經跌破1.5%，與4.2%的房貸利率形成倒掛，在供給結構與需求結構性轉移的雙重沖擊下，北京房東開始陷入“降價也難租”的市場困局。

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供需失衡

按照往年的經驗，春節過后的一段時間內，北京房產中介將迎來簽租賃合同的旺季。但趙亮卻明顯感覺，2025年北京租房市場有點反常。

趙亮站在朝陽區雙井橋西的中介門店前，手里的房源清單被吹得嘩啦作響。往年此時，他的電話會被返京租客打爆，日均帶看量至少5組，如今卻連續3天零預約。

“這套富力城的兩居室，從1.2萬元降到9500元，帶看量還不如去年同期的1/3。”他翻動著后臺數據，2025年2月前20天，門店房源新增帶看量同比下降32%。

反常跡象在交易細節中愈發明顯。根據58安居客掛牌成交數據，1月北京住房租賃日均交易量同環比均有較明顯下降，月度租金水平明顯不及去年同期，租賃房源掛牌周期較上月顯著增加8.8天。

合碩機構首席分析師郭毅分析認為，北京租金與空置率雙降，很大程度上源于供需關系的結構性矛盾。

從供給端來看，北京住房租賃持續保持高位，在其基礎上，有大量二手房因交易受阻“由售轉租”。同時，“商改租”和小米、京東等企業自建住房，以及北京多年來不斷推出租賃型的保障型產品，包括開發商自持的租賃型住宅、集體土地租賃住房、配租型的保障房等一系列帶有住房保障形式的新型租賃產品，不斷增加租賃供應。

北京市住建委數據顯示，2022年~2024年累計新增保租房21.4萬套，其中2024年單年供應量達8.3萬套，相當于傳統租賃市場年均新增房源的3倍。

而需求側，卻出現與之相悖的系統性萎縮。北京市統計局數據顯示，2024年北京常住外來人口較2020年減少87萬，25-35歲主力租客群體縮減21%。當前經濟影響下，很多年輕租客因無法找到理想的工作離開北京，租房的市場需求也隨之下降。

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分化變革

供需結構性失衡，讓北京租賃市場在變革中加速分化。趙亮提出，在他接觸的租客中，90后、00后往往精算生活成本比，愿意增加通勤時間以降低租房成本。

今年剛畢業的李林，在北京北四環外的望京附近上班，卻選擇在南四環的豐臺區租房，通勤時間超過了一個小時。“豐臺那邊的租金比較符合我的價格預期。我的房補很少，所以只能精打細算一些。”

這并非是她第一次在北京租房，去年暑假她曾在美團實習，當時卻選擇住在公司附近。“那時候通勤大概就二十分鐘，房租很高，比現在住的地方貴1000元。”

“租房降級”的不止李林，在“省錢”導向下，很多租客寧愿舍棄一些居住的舒適度和通勤的便利程度。“如果想在大廠附近找到像樣點的一居室或者公寓，公司給的房補并不能覆蓋，甚至還可能超過我的預算。”有畢業生解釋道。

此外，隨著混合辦公模式普及，環京等外圍區域租房熱度上升。“現在每周只需進京兩天，我在固安租房成本只有北京1/3。”從事咨詢業的陳敏代表的新通勤族，環京租賃市場逆勢上漲。

同時，個性化租賃需求也在增加。根據自如研究院《新租賃時代報告》，90后租客對智能家居的需求滲透率達74%，62%拒絕無電梯房源，同時帶書房、寵物友好的特色房源成交周期縮短40%。

清華大學房地產研究所劉洪玉教授表示，“北京租賃市場正經歷從野蠻生長到精細化運營的陣痛期，未來將形成保租房托底、機構化租賃主導、私人房源補充的三級體系。”仲量聯行華北區研究部負責人米陽也提出，“2025年租金或繼續下探3%~5%，市場出清后有望進入穩定發展期。”

市場變局下，趙亮的同事已有三分之一轉行。大型租賃機構也推出對應舉措，比如鏈家關閉了23家低效門店，轉向保租房代理服務；我愛我家推出推“租金托底”，承諾45天出租，但要求房東降租15%并承擔改造費用。

“未來能存活的中介必須掌握兩把鑰匙。”住房租賃專家周燁提出，“一是對接政府保租房項目的政策紅利，二是用數字化工具精準匹配升級需求。”某頭部平臺已上線AI租金評估系統，通過分析200+維度數據，將房源周轉效率提升33%。