這兩年，地產營銷人才變動愈發頻繁。

從去年底至今，上海樓市主流房企中，近3成房企都更換或引進了新的營銷負責人。

營銷崗位既是香餑餑，又是高危職能，可說讓人又愛又恨…

春節之后，招商蛇口直接把他們總部營銷負責人張哲，派到華東區域，主抓上海營銷工作，可見重視度之高。

與此同時，我們看到國貿上海已經3年3任營銷負責人，幾乎每年都換人。

還有近年崛起的央企中國能建城發引入曾任民企營銷高管的劉志華，加強營銷團隊力量。

作為閩系代表國企的建發房產也例行更換了華東集群和上海的營銷負責人。

此外去年底，閩系的象嶼地產同樣引入了高量級營銷人才佟文艷，加強上海的營銷實力。

此外，還有其他多家房企也調整或加強上海營銷團隊，濤哥這里不一一舉例。

究其原因，還是因為上海市場變難了，但是各大房企又最重視上海市場，所以上海但凡業績有波動就可能引起集團關注，往往會將最強的營銷力量放上海。

今天，濤哥就來跟大家簡單聊聊這幾位新任營銷總的情況。

1

招商蛇口 華東區域營銷總張哲

最近，招商蛇口舉辦了一場新年產品發布會，剛剛到任的華東區域營銷負責人張哲，完成了一場帥氣逼人的首秀。

濤哥之前曾獨家報道過張哲的背景，如今他從總部營銷直接到華東操刀營銷，代表今年招商蛇口上海必將大干一場。

張哲生于1983年，畢業于北京外國語大學，2006年畢業后加入華為，從事海外銷售工作。

2007年加入蘇州市園中區招商局擔任招商部專業經理。2010年加入蘇州本地國企金雞湖城市發展，正式進入房地產領域。

2013-2017年，張哲就職于萬科蘇南公司從市場研究經理做到營銷部經理，此后幾年里張哲先后就職于仁恒、泰禾、綠城等公司，操盤眾多高端項目。

2021年加入招商蛇口，曾先后負責江南區域、蘇州公司及南京公司的營銷工作。在招商蛇口期間，負責的多個項目都成為當地明星盤。

例如2022年，南京招商局中心臻境項目，半年時間創下約38億的銷售額，從市場低谷中殺出重圍，

2023年初，張哲調任招商蛇口總部，擔任總部運營管理部總經理助理、全國營銷負責人。

在集團工作滿2年后，本次張哲調任華東區，一方面是例行的人才輪動，另一方面也體現了總部對華東營銷工作高度重視，把最強的人才派來支持。

據濤哥獨家了解，原招商蛇口華東區域營銷副總李驍楠調回深圳總部，接替之前張哲工作，兩人算是平級對調了。

2017年提出“重返上海”的戰略以來，招商蛇口在上海市場一直保持較高的市場占有率，其中2022年和2023年分別以647.85億、614.6億的銷售額問鼎上海樓市榜首。

2024年，由于中海的700億逆天發揮，招商蛇口無奈走下王位，不過他們去年也加速拿地，以156.43億位居上海權益拿地金額榜第一位。

2025年，新任營銷高手到崗，加上貨量充足，招商蛇口上海有望再爭第一，我們也持續關注張哲的操盤表現。

2

國貿地產 上海公司營銷總林景

作為廈門國企，2014年國貿進駐上海市場以來已10年有余。

2025年春節后，國貿地產上海公司也任命了一位新的營銷總林景，原營銷總吳曉麗則調到了福建公司。

說起國貿調動，濤哥也是服氣，國貿上海最近3年，每年都要換營銷總，每次剛認識沒多久就換人了，這變動太頻繁，感覺也會影響團隊戰斗力。

林景生于1983年，大學畢業于華東理工大學計算機專業，早期供職于世聯、協信上海、卓越上海等公司從事營銷管理工作。

2017年初加入國貿上海公司任營銷總監，后來在國貿內部輪崗擔任過不同崗位，還做過項目總經理。

此次林景任國貿上海公司副總經理分管營銷，可見公司對其多年以來工作能力的認可。

數據顯示，2021-2024年，國貿上海分別取得60.54億、57.69億和42.95億業績，其中2022年因貨值不足的問題未能出現在上海樓市前50榜單內。

事實上，國貿對于上海市場也是非常重視的，他們在上海成立第二總部，不少職能都搬到了上海辦公。

今年對國貿來說是非常重要一年，他們之前與中鐵建合作、中鐵建操盤的西派海上賣得好，今年國貿在松江自操盤的項目要上市銷售，考驗上海營銷團隊的時候到了。

3

能建城發 上海事業部營銷總劉志華

春節前，中能建城市投資發展有限公司，簡稱“能建城發”，上海事業部迎來了一位新的營銷總劉志華。

劉志華生于1981年，畢業于北京大學工商管理專業，早期就職榮盛集團。

2008-2017年任職于富力地產，先后擔任富力北京公司人力資源總監，北京公司常務副總兼項目負責人、富力上海公司副總兼華東區營銷總監等職務。

2017-2020年就職上海新華聯文旅發展擔任集團副總經理兼營銷總監，全面負責上海及周邊區域營銷工作，期間操盤虹橋國際中心、青浦奧萊悅府等項目。

新華聯之后，劉志華加盟上海紅星美凱龍家居集團任副總裁，從事美凱龍地產在全國范圍內的項目拓展以及營銷管理工作。

能建城發是2022年由前葛洲壩地產更名而來，依托中國能建的強大資源和背景，在房地產開發業務板塊也取得了重大突破和進展。

2023年底能建城發聯合中國能源建設、國達控股，以53.57億底價競得上海徐濱斜土街道地塊，這個項目在上海的熱度非常高，將會成為一個大爆款。

據濤哥了解，能建城發會引入劉志華擔任上海營銷總，一方面看中其在上海豐富的營銷管理經驗和資源，另一方面他曾經操盤多種業態，包含高端商住別墅，這些經驗是目前能建城發上海非常需要的。

今年憑借上海徐濱的能建·西岸譽府項目，高達4萬/㎡的價格差倒掛性價比，有望在上海創造出認購率奇跡。

4

建發房產 華東集群營銷總陳飛龍

2025年初，建發房產整合旗下三大集群，作為眾多房企主戰場的華東市場，建發華東集群的營銷總也進行了調整。

濤哥獲悉，原建發東南集群營銷總陳飛龍，被任命為華東集群營銷總。

陳飛龍在建發體系工作多年，過往有著非常突出的業績表現，先后擔任過建發合肥事業部助理總經理、合肥公司副總經理、海西區域營銷總監，2022年起擔任東南集群營銷總。

建發東南集群中的核心城市杭州公司，近年業績表現十分突出，2022-2024年，建發杭州銷售額分別為89.8億、256.6億、290.8億，當地市場排名上升十余位，挺進市場前三。

建發每年都有干部輪動的機制，本次陳飛龍調華東集群，一方面是例行動作，另一方面或許也跟其之前業績表現有關，建發也希望擴大華東集群的版圖。

除華東集群營銷總發生變化外，濤哥還獲悉，作為華東集群核心的上海公司也在年初也迎來了新任營銷總陳鳳。

陳鳳也在建發工作多年，2022年前在建發房產總部擔任運營管理中心副總，之后調建發華東集群做營銷總監，今年初調上海公司管營銷。

濤哥一直都挺佩服建發的管理體系，建發每年都會要求干部“起立坐下”，重新競聘，團隊非常有危機意識，也會非常努力投入工作。

今年調整之后，建發華東和上海都迎來了新的營銷總，估計營銷方面也會有很多新的變化。

總 結

除了以上人員變動外，還有不少上海房企也有營銷人才的調整和引進，比如：

2025年1月，原萬科常州公司總經理嚴勇，調至萬科上海經開本部任營銷合伙人；

2024年11月，原中南錦時營銷副總裁佟文艷，加入象嶼滬浙區域擔任助理總經理分管營銷；

2024年10月，原金茂華東區營銷部負責人邵明月以及原萬科南通公司營銷總文穎，雙雙加入陸家嘴集團出任營銷一部片區及營銷二部片區營銷總。

通過這些案例大家不難發現，越來越多房企都開始將高量級的人才放在上海負責營銷工作，張哲、劉志華、佟文艷等，之前都曾做過集團營銷總。

2025年的上海樓市，注定是“產品內卷”與“營銷博弈”的雙重修羅場。

地產下半場，沒有永恒的王者，只有永恒的破局者。營銷總們的每一次轉身，都是企業與時代的一場對賭。

最終各家企業能否實現業績突破，我們也拭目以待。

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