文：蔡壘磊

你是否聽過一句話，“決定房產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段”？這句傳播得到處都是的話，是地產大佬李嘉誠的名言之一，也是幾乎所有買房人奉之如圭臬的投資原則。

但我今天想告訴你，這句話并不是底層邏輯，它只在某一段時間和某些情況下成立，它在過去的20年有效，不代表未來依然有效。所謂“只買北上廣深的核心區域”，變得越來越像一句廢話，即它里面包含的有效信息越來越少——哪里是核心？你去問不同的人，可能會得到完全不同的答案。

以杭州為例，有人就只認西湖，覺得只有西湖邊上才能算是真正的核心；但有人認拱墅，覺得運河邊上的格調才能代表杭州；還有人認濱江，覺得濱江的豪宅才應該是新貴的選擇。同樣的問題也出現在上海，你去問年輕人，問外地人，再去問上海的爺叔和阿姨，可能回答得都不太一樣。為什么？因為城市的中心會隨著發展的變化而變化，教育資源，醫療資源，出行便利程度，必然會因為城市建設的進度而出現多中心開花的現象——原先那些最早出現的中心，其實很多東西都已經可以被替代了，那個區域的房價高，只因為共識還在（人們慣性地覺得住在那里的就應該是有錢人），但這個共識是不牢固的，是沒有根的。

老破小的價格為什么崩盤，心里沒數嗎？那玩意兒是人住的？套用一個網友的形容，說一位爺叔把自己墻上糊滿屎的小房子當寶，說地段好，看完當場就想笑——為什么爺叔認為自己的房子應該值錢，而年輕人不認為呢？因為老人認為這個地方古早就是上海房價最高的地方之一，所以現在也應該高，而年輕人根本沒有那個執念，你有地鐵？別的地方也有；你有商業？別的地方也是出門就有；你有什么醫院？哪里沒有？退一萬步，住得多幾步路又如何呢？一腳油門的事兒。以前有些老破小主要還有個學區價值，但現在生育率/結婚率/學歷含金量三崩，你買了未必能以這個價格再賣出去，有幾個人愿意非得為了那個特定的學校而買單那個差價呢？是其他地方讀不了書，還是你在那里畢業就不是牛馬了？

地段成為共識，是對特定時期的非底層規律式的總結歸納。城市開荒，所有資源集中在少數地方，所以城市里的有錢人沒的選，想要這些配套就只能往這些地方擠，結果把價格“搶”高了——他們把這個歸納為“地段”，其實是不對的，更準確的說，是這個地方帶來的一系列其他東西。可現在不一樣了，一個是城市交通無比便利，再一個是中心越來越多，這些所謂的配套更是到處都有，同質化嚴重，那么原先的“地段”還能維持那個價格，就跟當初維持價格的理由毫無關系了，就不要講配套了，只能說是由于“大家暫時還認為那個地方該比其他地方貴”而已。

看起來“共識決定價值”也沒有錯，比特幣的各類性能不也比不上很多其他幣了么？為什么還能最貴呢？不一樣，比特幣的“第一”共識是不可破的，但光這個還不夠，比特幣作為價值傳輸的載體，它的安全性和去中心化程度一騎絕塵，是其他所有幣都比不了的——你想顛覆它，除非你能先證明你的去中心化程度比它更高，你的安全性比它更強，否則你連價值傳輸系統里最底層的價值點都沒超越，談何替代呢？這是這個系統最根本的價值基礎啊。

而老中心地段則完全不一樣，它沒有一個牢固不可破的共識基礎，完全是在人們的一念之間——哪天人們的念頭一變，價格立刻雪崩。它在過去之所以長期值錢，除了城市開荒早期的紅利外，還有一個重要因素，就是拆遷——沒有人真的愿意住那種不是人住的房子，那個房子隨著年限增長，肯定是價值越來越低的。都說是房子下面的土地升值了，可地段價值，地段價值，你說半天也得分解為是這個土地的什么升值了？本質上是人們為什么要買它？還得是生活便利，出行便利，配套設置齊全，學區強力，但大哥你這房子本身不能住人了啊，誰愿意擠在那犄角旮旯里？那是因為太破了的地方還會拆遷，一拆，就跟現在的房子新舊無關了，賠償參照周邊，如果周邊新房貴，那這個破房子由于預期值錢，貼現到現在也就“提前值錢”了。

你發現沒？人們買的是預期呢，而不是這個破房子本身真的值錢——破房子隨著越來越破，一定是越來越便宜的，就像40年前東京的樓王，哪怕周圍新房還很貴，你可以說東京均價終于回來了，可這跟它也沒有關系，它該打骨折的還得打骨折。為什么？因為不拆，不賠那么多，那越破的東西當然就越不值錢。

所以我為什么說是“地段騙局”？它并不總是騙局，但你不要死記結論，之前成立你得明白它為什么成立，這樣你才能知道什么時候它就不再成立，就會成為騙局。第一個點已經崩盤我說完了，第二個點就是這個拆遷，一旦老房子不再拆遷，它就一文不值，我話撂在這兒——原先拆遷多，是因為平房多，二樓三樓的自建房多，國家要gdp，土拍市場火熱，地方政府拼命找各種拆遷理由來斂財，現在是什么時期，還撈得動嗎？高樓拆遷不賺錢，還有動力干嗎？時期不一樣了，就算拆遷也不會是過去的規模了，不會那么大面積地覆蓋了，所以你的腦子也得換過來了——那些腦子換不動的爺叔阿姨，你理他們干嘛？你是新腦子啊，新腦子要是不好用，還要新腦子干什么。

而這兩個共識如果慢慢被人意識到，慢慢崩塌，那么價格就會從預期的遠期價格傳導到當前的貼現價，表現為下跌——破房子還值點錢，現在已經不是真的因為“地段”這兩個字了，而是還有下一個人曾經被洗腦過那個叫“地段”的想法，一旦這兩個共識下滑到了某個臨界點，那就是破了思想鋼印，直接雪崩。

投資沒這么簡單，不是記一個結論就可以無腦往里放錢的，不然富豪還要分散風險干嘛？所有錢都懟到那些你認為不會跌的房子里面就行了，那不是效率更高？李嘉誠也不用賣房了，拿下核心地塊，開發完都給自己就完事兒了，何必賣出去呢？反正中心永遠是中心，越老越香？所以那上面的房子也就越來越值錢？

不是的，真的不是的，那個不帶腦子買房，聽別人說兩句然后拿錢硬懟就能掙錢的時代，真的過去了。

（完）

我是蔡壘磊，感謝你的閱讀。