截止2024年末，中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了67%，城鎮(zhèn)常住人口超過9.4億人。上海、北京等東部發(fā)達(dá)地區(qū)的城鎮(zhèn)化率超過了80%，而西藏等西部內(nèi)陸省份重點(diǎn)城市不足40%。大家注意，上海、北京等主要經(jīng)濟(jì)區(qū)，城鎮(zhèn)化率基本完成，甚至85%的城鎮(zhèn)化率已超過一些發(fā)達(dá)國家。

中國67%的城鎮(zhèn)化率意味著什么呢？

第一件事，北上廣深、京津冀、長三角、珠三角加上每個省的省會，以后的城市格局大致如此，不會有新的城市群出現(xiàn)。大概率你所在城市現(xiàn)有的地鐵、大型立交橋以及城市主干道不會再擴(kuò)張新建。要是你小區(qū)房子現(xiàn)在還沒賣完或沒住滿，以后大概率也賣不掉、住不滿了。前幾年人最多、需求最大的時候都沒賣掉、住滿，還指望以后人越來越多、房子賣得更多，這不可能。以后只會有越來越多老人，下一代繼承的房子也會越來越多。

第二，67%的城市化率意味著城市范圍不會再擴(kuò)張。以前常聽說每個城市新蓋高新區(qū)、新產(chǎn)業(yè)園，以后城市內(nèi)的大拆大建會成為歷史，拆遷戶也將成為歷史名詞，高新區(qū)、產(chǎn)業(yè)園也不會再新增。

第三，當(dāng)前中國城市群格局等同于經(jīng)濟(jì)格局，經(jīng)濟(jì)主要貢獻(xiàn)區(qū)域就在北上廣深、京津冀、長三角、珠三角，加上每個省的省會。不在這些區(qū)域內(nèi)的房子，人口和產(chǎn)業(yè)會因集群效應(yīng)、虹吸效應(yīng)逐漸向這些地方靠攏。

從城鎮(zhèn)化率角度看，房價難以上漲。支持房價不上漲的第二個理由是人口出生數(shù)量。我把數(shù)據(jù)貼在這兒，大家可以看到，去年954萬，前年902萬，趨勢很明顯，剛需不足。年輕人結(jié)婚生孩子的數(shù)據(jù)越來越低。

核心原因講了兩個，一個是人口，第二個是城鎮(zhèn)化率。第三個原因，我們現(xiàn)在還在賣地，新的產(chǎn)品不斷進(jìn)入市場，天量的二手房掛牌數(shù)據(jù)以及實(shí)際的空置率都值得關(guān)注。

先說個粗略數(shù)據(jù)，中國的房子如果全都住滿，基本上可以裝下一個亞洲的人口，至少能裝下兩個當(dāng)前中國人口的數(shù)量。其次，看看貝殼或小區(qū)門口的房產(chǎn)中介，二手房掛牌數(shù)只會越來越多，而二手房交易數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于掛牌數(shù)量，根本消化不過來。

再者，現(xiàn)在每個月每個城市都還有新地塊開工，不斷有新地皮賣出，新樓盤在建，新的產(chǎn)品進(jìn)入市場。房子不像金子，開采出來就沒了，而且金子不能再生，是完美的等價物。房子是工業(yè)產(chǎn)品，可以不斷建造。現(xiàn)在新的房子沒有公攤，得房率超過150%甚至200%，沒有超高層住宅，一梯一戶，樓底車庫配比1比1或者2比1。請問，過去十年建起來的房子，在這些新產(chǎn)品面前，是漲價還是等著降價，大家心里有數(shù)。

2025年5月，李嘉誠折價賣北京的房子；去年2024年7月，李嘉誠五折賣東莞的房子；再往前，2023年8月，李嘉誠七折賣香港的房子。同時今年5月，王健林再賣48座萬達(dá)給自己公司輸血。你可以懷疑這些頂級大佬沒在最高價、市場熱度最高的時候賣，但不能懷疑他們的眼光和執(zhí)行力，他們果斷迅速，打折也要出手，讓資產(chǎn)變現(xiàn)。

所以，如果想買房或者賣房，對當(dāng)前房價沒有認(rèn)知和判斷的小伙伴，可以從剛才說的幾個角度思考：人口、城市化率以及未來不斷進(jìn)入新市場的新產(chǎn)品。要賣房的得抓緊，機(jī)會窗口很少，房子變現(xiàn)可能要花數(shù)十年，甚至有些人得花一輩子。但要買房的不用著急，因?yàn)楝F(xiàn)在兜里有現(xiàn)金，錢變成房子簽個字就成，不著急，可以先租房觀望，不用管丈母娘怎么說。