文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

從融創(chuàng)跳槽到海開后，葉星首度公開露面了。

3月6日下午，他以項(xiàng)目總的身份，出現(xiàn)在頤海澐頌媒體品鑒會(huì)上。沒有西裝革履，葉星打扮的很隨意，身著黑色夾克。

對(duì)比永豐北嘉華天珺在中關(guān)村國際創(chuàng)新中心搞的高規(guī)格產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，永豐南頤海澐頌的這場(chǎng)活動(dòng)可以用“簡(jiǎn)樸”來形容。

這或許是由于，葉星對(duì)于活動(dòng)費(fèi)用有嚴(yán)格的預(yù)算。但以往，他現(xiàn)身融創(chuàng)香山壹號(hào)院、融創(chuàng)學(xué)府壹號(hào)院的產(chǎn)品活動(dòng)，都是超大排場(chǎng)。

當(dāng)然，頤海澐頌也有“大方”之處，媒體品鑒會(huì)開了全程直播。

直播間涌入了不少棲海澐頌的業(yè)主，他們不斷刷屏留言，“買新盤前，勸大家先去看看棲海澐頌的質(zhì)量”“勸大家擦亮眼睛，謹(jǐn)慎選擇，海開上一個(gè)樓盤很不負(fù)責(zé)任，外立面沒弄好，裝標(biāo)減配，沙盤還造假”。

此前，葉星在前東家負(fù)責(zé)的學(xué)府壹號(hào)院，也曾被業(yè)主發(fā)現(xiàn)存在的質(zhì)量和減配問題。

圖｜頤海澐頌項(xiàng)目總 葉星

現(xiàn)在，葉星從民企跳槽到區(qū)屬國企，它對(duì)于海開打造項(xiàng)目的理念，有了更深的理解——只定制不復(fù)制，“每一個(gè)項(xiàng)目結(jié)合它不同的客群，不同的地理位置，不同的整體環(huán)境感受去一個(gè)個(gè)進(jìn)行打磨。”

品鑒會(huì)尾聲，葉星攢了一場(chǎng)四人小型論壇，帶著一張小抄上臺(tái)。

近水樓臺(tái)先得月。別家開發(fā)商客研都是篩選意向購房者進(jìn)行調(diào)查，海開則在自己“內(nèi)部”解決。

發(fā)言中，葉星提到，“我們領(lǐng)導(dǎo)同事其實(shí)就是海淀人，我們不需要再去看海淀的客群，海淀的業(yè)主，海淀的客戶需要什么……在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，我們把我們所需要的展現(xiàn)出來，同時(shí)按我們的生活所需上一個(gè)臺(tái)階，提出更高的要求，這就是我們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的精準(zhǔn)定位。”

在葉星看來，頤海澐頌在產(chǎn)品方面狠下功夫，他舉了一個(gè)例子，“包括拆板外立面的組織，讓施工工人在現(xiàn)場(chǎng)是干最簡(jiǎn)單的活，橫豎的縫，一旦有點(diǎn)角度、有點(diǎn)差異性的，一定是在工廠完成，來到現(xiàn)場(chǎng)安裝，避免了工人技術(shù)水平參差不齊，導(dǎo)致了我們產(chǎn)品落地的質(zhì)量無法保證。”

相比于海淀很多新房項(xiàng)目，頤海澐頌在裝標(biāo)上確實(shí)下了狠功夫，比如日立的空調(diào)、百朗的新風(fēng)，甚至飄窗都做了沙發(fā)皮面。

媒體品鑒會(huì)當(dāng)天，頤海澐頌終于開放了樣板間。此次樣板間開放三個(gè)，包括117三室兩廳兩衛(wèi)、137四室兩廳兩衛(wèi)和166四室兩廳三衛(wèi)。

小優(yōu)（化名）第一時(shí)間去看了樣板間，但原本堅(jiān)定的她，卻陷入了糾結(jié)，“本來和隊(duì)友是想換永豐南，但看了樣板間以后，感覺實(shí)在是有點(diǎn)過于普通。得房率不高，贈(zèng)送飄窗也很雞肋，而別的區(qū)已經(jīng)有百分百得房率的新房了，擔(dān)心以后賣不上價(jià)。”

她還去看了永豐北的嘉華天珺，“永豐北戶型利用率更大一點(diǎn)，裝修也更精致。”

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)了解到，頤海澐頌的得房率75%-84%。由于南區(qū)兩梯兩戶，注定了得房率高不了。

對(duì)頤海澐頌失望的購房者不止一個(gè)，小良（化名）看過海開117平，他感覺還沒有保利99平好用，“儲(chǔ)物空間少了很多，入戶門內(nèi)開侵占室內(nèi)空間，少了進(jìn)門的800庫，家政間略草率，飄窗臺(tái)比保利高一些，餐廳面寬窄，餐邊柜放不下。僅就老百姓過日子來說，實(shí)用性相比保利99差距較大。”

比海開控股晚拿地一個(gè)多月的的嘉華天珺，年前就開盤了。目前網(wǎng)簽113套房源，收金超9.7億。

頤海澐頌因?yàn)樘ゲ洌Φ滤码p子“撞車”了。眼下，和樾望雲(yún)、和樾玉鳴都出了戶型圖，頤海澐頌大戶型不得不和這兩位實(shí)力強(qiáng)勁的對(duì)手，進(jìn)行正面較量。

但明眼人都看的出來，它們不在一個(gè)量級(jí)。預(yù)算許可的情況下，不管是區(qū)位還是操盤方背景，功德寺項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)都更加明顯。

頤海澐頌其實(shí)比永豐北、功德寺項(xiàng)目“包袱”多，它還自持社區(qū)商業(yè)綜合體。

時(shí)間拉回去年6月，海開控股單槍匹馬以79.17億元拿下永豐南地塊，溢價(jià)率1.5%。關(guān)鍵，22.25萬㎡的總建面里，住宅規(guī)劃建面僅約9.86萬㎡，剩下的都是配建。

有業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃，別人家是買宅地附帶配建，海開這是買配建附帶宅地。

現(xiàn)場(chǎng)，葉星介紹道這個(gè)“配建包”，包括社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，社區(qū)級(jí)的文化設(shè)施，社區(qū)級(jí)的養(yǎng)老設(shè)施，社區(qū)級(jí)的健身，包括辦公、酒店、酒店式公寓，甚至還承擔(dān)了整個(gè)公交中心場(chǎng)站的建設(shè)，包括對(duì)社會(huì)開放的停車場(chǎng)等等。

不少海淀人關(guān)心，商場(chǎng)蓋好后，到底是誰運(yùn)營？如果無法引入第三方，海開是否有足夠的能力？

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，頤海澐頌擬建15棟住宅樓，752套房源，設(shè)計(jì)12個(gè)戶型，創(chuàng)造了北京樓市單盤戶型品種之最。

但面積段豐富，也讓開發(fā)商設(shè)計(jì)難度加大。為了硬湊戶型方正，海開硬是拉上核心筒，掩蓋自己戶型缺角的事實(shí)。

其中，97-124平三居/四居的小戶型，主要集中在南側(cè)地塊；137平-171平的大戶型則集中在北側(cè)地塊。

97平三居是頤海澐頌最小的戶型，位于南區(qū)3#/4#，各有半個(gè)單元，總共29套。缺點(diǎn)在于，兩個(gè)衛(wèi)生間過小，而且都是暗衛(wèi)；不僅缺角還是兩面寬戶型，僅有客廳和主臥朝南；北邊次臥小，放1.5米床后過道變擠，得房率估計(jì)在77%上下。

嘉華天珺同樣面積段，99平三居卻能做到南向三面寬設(shè)計(jì)，得房率在82%左右，南北通透且緊湊，浪費(fèi)面積不多，還有家政間。

還有124㎡四居不是四葉草布局，甚至主臥面寬（3.2米）比97平主臥面寬（3.4米）還窄。此外，客衛(wèi)、北向臥室的位置蠻尷尬，要通過客衛(wèi)才能進(jìn)到北面臥室，缺乏隱私。

如果說，小戶型讓海開不能“大展拳腳”，頤海澐頌的大戶型也被購房者一頓吐槽。

137㎡四居也不是四葉草布局，南邊次臥有缺角，如果放一組衣柜，會(huì)進(jìn)一步擠壓進(jìn)深的空間；全屋的儲(chǔ)藏空間不足，只有進(jìn)門的位置有一組玄關(guān)柜，主臥衛(wèi)生間外面有一組家政區(qū)；廚房空間不大，且結(jié)構(gòu)不規(guī)則。

此外，頤海澐頌148平四居，廚房竟然是一個(gè)細(xì)長條狀，寬才2.45米，再扣除操作臺(tái)的面積，根本容納不了多人同時(shí)在廚房。這讓海淀媽媽怎么享受做飯的樂趣？另外，該戶型次臥套房的結(jié)構(gòu)所限，導(dǎo)致次臥開門位置不太理想，影響了客廳電視背景墻。