文/樂居財經 嚴明會

從融創跳槽到海開后，葉星首度公開露面了。

3月6日下午，他以項目總的身份，出現在頤海澐頌媒體品鑒會上。沒有西裝革履，葉星打扮的很隨意，身著黑色夾克。

對比永豐北嘉華天珺在中關村國際創新中心搞的高規格產品發布會，永豐南頤海澐頌的這場活動可以用“簡樸”來形容。

這或許是由于，葉星對于活動費用有嚴格的預算。但以往，他現身融創香山壹號院、融創學府壹號院的產品活動，都是超大排場。

當然，頤海澐頌也有“大方”之處，媒體品鑒會開了全程直播。

直播間涌入了不少棲海澐頌的業主，他們不斷刷屏留言，“買新盤前，勸大家先去看看棲海澐頌的質量”“勸大家擦亮眼睛，謹慎選擇，海開上一個樓盤很不負責任，外立面沒弄好，裝標減配，沙盤還造假”。

此前，葉星在前東家負責的學府壹號院，也曾被業主發現存在的質量和減配問題。

圖｜頤海澐頌項目總 葉星

現在，葉星從民企跳槽到區屬國企，它對于海開打造項目的理念，有了更深的理解——只定制不復制，“每一個項目結合它不同的客群，不同的地理位置，不同的整體環境感受去一個個進行打磨。”

品鑒會尾聲，葉星攢了一場四人小型論壇，帶著一張小抄上臺。

近水樓臺先得月。別家開發商客研都是篩選意向購房者進行調查，海開則在自己“內部”解決。

發言中，葉星提到，“我們領導同事其實就是海淀人，我們不需要再去看海淀的客群，海淀的業主，海淀的客戶需要什么……在現在的市場環境下，我們把我們所需要的展現出來，同時按我們的生活所需上一個臺階，提出更高的要求，這就是我們對這個項目的精準定位。”

在葉星看來，頤海澐頌在產品方面狠下功夫，他舉了一個例子，“包括拆板外立面的組織，讓施工工人在現場是干最簡單的活，橫豎的縫，一旦有點角度、有點差異性的，一定是在工廠完成，來到現場安裝，避免了工人技術水平參差不齊，導致了我們產品落地的質量無法保證。”

相比于海淀很多新房項目，頤海澐頌在裝標上確實下了狠功夫，比如日立的空調、百朗的新風，甚至飄窗都做了沙發皮面。

媒體品鑒會當天，頤海澐頌終于開放了樣板間。此次樣板間開放三個，包括117三室兩廳兩衛、137四室兩廳兩衛和166四室兩廳三衛。

小優（化名）第一時間去看了樣板間，但原本堅定的她，卻陷入了糾結，“本來和隊友是想換永豐南，但看了樣板間以后，感覺實在是有點過于普通。得房率不高，贈送飄窗也很雞肋，而別的區已經有百分百得房率的新房了，擔心以后賣不上價。”

她還去看了永豐北的嘉華天珺，“永豐北戶型利用率更大一點，裝修也更精致。”

據樂居財經了解到，頤海澐頌的得房率75%-84%。由于南區兩梯兩戶，注定了得房率高不了。

對頤海澐頌失望的購房者不止一個，小良（化名）看過海開117平，他感覺還沒有保利99平好用，“儲物空間少了很多，入戶門內開侵占室內空間，少了進門的800庫，家政間略草率，飄窗臺比保利高一些，餐廳面寬窄，餐邊柜放不下。僅就老百姓過日子來說，實用性相比保利99差距較大。”

比海開控股晚拿地一個多月的的嘉華天珺，年前就開盤了。目前網簽113套房源，收金超9.7億。

頤海澐頌因為太磨蹭，跟功德寺雙子“撞車”了。眼下，和樾望雲、和樾玉鳴都出了戶型圖，頤海澐頌大戶型不得不和這兩位實力強勁的對手，進行正面較量。

但明眼人都看的出來，它們不在一個量級。預算許可的情況下，不管是區位還是操盤方背景，功德寺項目的優勢都更加明顯。

頤海澐頌其實比永豐北、功德寺項目“包袱”多，它還自持社區商業綜合體。

時間拉回去年6月，海開控股單槍匹馬以79.17億元拿下永豐南地塊，溢價率1.5%。關鍵，22.25萬㎡的總建面里，住宅規劃建面僅約9.86萬㎡，剩下的都是配建。

有業內人士調侃，別人家是買宅地附帶配建，海開這是買配建附帶宅地。

現場，葉星介紹道這個“配建包”，包括社區衛生服務中心，社區級的文化設施，社區級的養老設施，社區級的健身，包括辦公、酒店、酒店式公寓，甚至還承擔了整個公交中心場站的建設，包括對社會開放的停車場等等。

不少海淀人關心，商場蓋好后，到底是誰運營？如果無法引入第三方，海開是否有足夠的能力？

根據項目規劃，頤海澐頌擬建15棟住宅樓，752套房源，設計12個戶型，創造了北京樓市單盤戶型品種之最。

但面積段豐富，也讓開發商設計難度加大。為了硬湊戶型方正，海開硬是拉上核心筒，掩蓋自己戶型缺角的事實。

其中，97-124平三居/四居的小戶型，主要集中在南側地塊；137平-171平的大戶型則集中在北側地塊。

97平三居是頤海澐頌最小的戶型，位于南區3#/4#，各有半個單元，總共29套。缺點在于，兩個衛生間過小，而且都是暗衛；不僅缺角還是兩面寬戶型，僅有客廳和主臥朝南；北邊次臥小，放1.5米床后過道變擠，得房率估計在77%上下。

嘉華天珺同樣面積段，99平三居卻能做到南向三面寬設計，得房率在82%左右，南北通透且緊湊，浪費面積不多，還有家政間。

還有124㎡四居不是四葉草布局，甚至主臥面寬（3.2米）比97平主臥面寬（3.4米）還窄。此外，客衛、北向臥室的位置蠻尷尬，要通過客衛才能進到北面臥室，缺乏隱私。

如果說，小戶型讓海開不能“大展拳腳”，頤海澐頌的大戶型也被購房者一頓吐槽。

137㎡四居也不是四葉草布局，南邊次臥有缺角，如果放一組衣柜，會進一步擠壓進深的空間；全屋的儲藏空間不足，只有進門的位置有一組玄關柜，主臥衛生間外面有一組家政區；廚房空間不大，且結構不規則。

此外，頤海澐頌148平四居，廚房竟然是一個細長條狀，寬才2.45米，再扣除操作臺的面積，根本容納不了多人同時在廚房。這讓海淀媽媽怎么享受做飯的樂趣？另外，該戶型次臥套房的結構所限，導致次臥開門位置不太理想，影響了客廳電視背景墻。