前天的兩會，以及昨天央行、財政部等五部門的發布會，公布了今年宏觀政策方針以及樓市股的調控方向。每次開這種類似的大會，就會有一批人沸騰了，發布一些“大放水要來，房價要起飛了”“股市要大漲了”的言論，情緒十分到位，仿佛自己又成了早上八九點鐘的太陽。

但我看了一下，其實大會關于宏觀、樓市的表述沒有讓人值得興奮的地方，大都是之前已經說過的內容，并不新鮮，比如“穩住樓市”“擇機降準降息”。甚至有些表述還讓人覺得形勢更嚴峻了。

經濟和樓市今年該怎么走？下面我會把兩會和發布會的重點挑出來，解讀一下。

01 GDP、失業率

一、今年GDP的增長目標是5%，和去年一致，這是一個很有挑戰的目標。為啥這么說？因為東大面臨的挑戰并不小，今年正值川普上臺，加了20%的關稅，出口外貿面臨壓力，而且美聯儲降息也放緩了，給我們調控的空間變小了。之前大摩還預測，今年東大GDP的增速會放緩。

但能定這個目標，也表明上面也是有信心的，今年年后以來，也有一些積極的情況出現。

第一，DeepSeek的橫空出世攪動了美股，以及“杭州六小龍”的出圈，讓老美的投資人開始重估中國資產的價值，港股和中概股科技股漲勢很好，讓很多人信心倍增，正所謂“三根陽線改變信仰”。

第二，《哪吒2》的逆天票房，目前已經超146億元，在全球影史第7位，帶動了一波消費熱，我還記得去年圣誕節的時候，電影的票房很慘淡。

第三，時隔多年的民營座談會罕見召開，原來互聯網帶頭大哥馬云回歸，是一個向好的信號。

二、城鎮調查失業率今年目標5.5%，也和去年一致，但比去年實際數值高。2024年城鎮調查失業率實際是5.1%，目標比這個高，說明就業這塊今年壓力不小。今年的高校畢業生人數將達到1222萬人，比上一年增加43萬人，所以穩就業將是今年各地的一個重點任務。

從體感上相信我們應該也能感受大，這幾年來，各單位的招人門檻普遍提高了，學歷貶值加速了。原來本科就能進的現在要211了，原來要碩士的現在要博士了，比如有些中學老師現在錄取的很多都是博士。原來211能進的單位，現在有清北的都過來面試了，比如張雪峰的公司?，F在除了一些有技術含量的好學校理工科專業，文科以及天坑理工科專業找工作都面臨壓力。

三、居民消費價格漲幅（CPI）目標2% ，比去年降低了1個百分點。去年實際的CPI漲幅是0.2%，很小很小，這兩年都這個情況。

但奇怪的一點是貨幣供應總量卻不斷創新高，最新的M2已經達到了313.53萬億元，但是很多錢都沒有進入流通領域，而是在金融系統里面打空轉，央行放給銀行，銀行去買國債，用央行的錢賺央行的利息，所以CPI并沒有變化。

這三個是今年宏觀調控的核心目標，要完成還是很有難度的，正如工作報告所說：“實現這些目標很不容易，必須付出艱苦努力”。

02 宏觀政策

四、再說說今年的宏觀政策，官方表述是：更加積極的財政政策、適度寬松的貨幣政策。這兩個說法去年下半年就已經提出來了，一改過去穩健提法，今年的基調是更加寬松，積極的，刺激力度和手段不會比去年少。

財政政策方面，今年的赤字率預期是4%左右，比去年提高1個百分點，赤字規模5.66萬億元，比上年增加1.6萬億元。 赤字水平和赤字規模達到了近年最高。

一般公共預算支出規模29.7萬億元、比上年增加1.2萬億元。擬發行超長期特別國債1.3萬億元、比上年增加3000億元。擬發行特別國債5000億元，支持國有大型商業銀行補充資本。

擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加 5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等。

今年合計新增政府債務總規模 11.86 萬億元、比上年增加2.9萬億元，財政支出強度明顯加大。

通俗點說，更加積極的意思就是今年政府要多花錢了，不僅要多花，還要發債借錢花，主要目的一是化債，二是穩樓市，三是促進消費，發一些補貼。

貨幣政策方面，適時降準降息，保持流動性充裕, 使社會融資規模、 貨幣供應量增長同經濟增長、 價格總水平預期目標相匹配 。

在昨天的發布會上，央行行長潘功勝又強調了： 今年將根據國內外經濟金融形勢和金融市場運行情況，擇機降準降息。

說要擇機降準降息也是之前就喊過了，但是開年這兩個月一直沒降，主要是為了保匯率，以及看美聯儲的動作。

報告關于匯率的表述是：保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。用詞是比較彈性的，意思就是允許貶值，降息就會讓資本去尋找高回報的貨幣，比如美元。

降息會拉大中美息差，資金外流壓力變大，所以最好跟著美聯儲降息的時候降比較好，今年美聯儲預計降息兩次，而且目前來看3月降息概率不大，很有可能在5~6月份左右降。

今年降息的力度會很大，市場預測是在40到50個基點，房貸利率、消費貸等各種貸款利率還將進一步下調。??

另外，央行還有一些工具，比如逆回購、中期借貸便利（MLF，俗稱“麻辣粉”）、 抵押補充貸款（PSL）等，這些都是央行放水的工具，把錢借給商業銀行，再通過貨幣乘數派生貸款，放大貨幣供應量。

綜合來看，今年的宏觀政策將是最近十幾年來力度最大的，但這也不意味著各種大漲要來了，反而是側面反映出面臨的情況復雜，挑戰大，才會這做。

就像莊子的《逍遙游》中所說“適莽蒼者，三餐而反，腹猶果然；適百里者，宿舂糧；適千里者，三月聚糧”。正是因為預感所走的路比較長，比較艱難，才會提前準備很多子彈和糧食，但并不能因為準備了很多糧食和子彈，就說一定能如期或提前到達目的地。準備了可能不一定能提前如期到達，但是不準備一定到不了。

03 樓市、地方債

五、今年政府工作報告對樓市的目標是持續用力推動房地產市場止跌回穩。這是多年來首次把穩住樓市寫進報告，這也是很多人興奮打雞血的原因，但這恰恰說明上面對樓市其實沒那么在意和看好了。

首先，“促進房地產止跌回穩”這個說法是去年9月份首先提出來的，10月份開始少數一二線城市的樓市有了一波成交量的大漲，但近期又冷下來了，現在再說“止跌回穩”不就說明上面承認現在樓市還是下跌且沒有回穩的狀態么。從1月份的房價數據也能看出來，70個大中城市中63個二手房房價都是環比下跌，100%同比下跌。

其次，對于樓市的表述是放在報告第六點防范化解重點領域風險里面的，和地方債務風險、金融風險放在一塊，表明目前樓市其實是一塊燙手的山芋，有風險的領域，這一點我們一定要有清晰的認知，不能人云亦云。

報告關于房地產表述的原文如下：

持續用力推動房地產市場止跌回穩。因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。 拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發揮房地產融資協調機制作用，繼續做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險。有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

因城施策調減限制性措施：這點主要針對限購，目前限購僅剩北京上海深圳的部分區域，絕大部分已經解除了，未來這剩下的三城全面取消限購是必然的，因為限購本來就是一個非市場化合理化的產物，世界上的大城市樓市沒有一個是限購的，2010年以前我們也不限購。但剩余三城解除限購的節奏可能會慢慢來，看市場情況慢慢放開，不一會突然全面放開。

加力實施城中村和危房改造：這是去年10月提的“四個取消、四個降低、兩個增加”中的一個增加：增加100萬套貨幣化安置指標。

2024年，城中村改造已經擴圍至300多個城市，實施城中村改造項目1790個。而且今年還要在100萬套的基礎上擴規模。

貨幣化安置100萬套啥概念，大概會拉動2億平方米商品房去化，占去年商品房銷售面積9.74億平方米的20%左右，推動五分之一的去化。但這個規模遠小于2015年那會的600萬套規模，所以不可能靠這個措施把房間拉起來，當年2015年是在城鎮化率很低，一切向好的情況下，連續4年搞了600萬套的棚改去庫存，才拉起了房價。

推動收購存量商品房：這是去年517新政提出來的，思路是打折收購市面上的商品房來做保障房，學習新加坡模式。但這一招對房價不是推動作用而可能是反作用，保障房的價格一般都很低，會拉低片區房價，而且主要針對工薪階層，這些人原來都是剛需群體，相當于買方力量被消耗一部分，實質還是供過于求。

繼續做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險：這個也是老調重彈，從2022年起保交樓就是重點，因為之前大家買的普遍都是期房，隨著恒大等數十個房企遇險，項目停擺，隨后官方介入，提供資金，目前未交付的地產項目正是拖累增長的點，尤其是廣東，聚集了大量的房企總部，以前是香餑餑，現在是燙手山芋。

加快構建房地產發展新模式：指的是“房住不炒、租購并舉”的模式，這也是老提法了。

六、除了樓市風險，報告中還提到了政府債務風險、金融領域風險。

政府債務風險主要指的是地方城投公司的債務，也就是地方債。據財政部數據，截至2023年末，我國政府全口徑債務總額已達到85萬億元，占到當年GDP的65%，其中，國債30萬億元，地方政府法定債務40.7萬億元，隱性債務14.3萬億元。

去年10月提出的10萬億化債，化解的就是地方隱形債務，其中6萬億用低息貸款置換，4萬億用地方顯性債務償還。

金融領域風險指的就是不良資產，最近幾年很多人企業還不起貸款斷供，相應的貸款就變成了不良貸款，銀行的不良貸款率也在上升。金融監管總局局長李云澤前天說，2024年全年共處置不良資產3.8萬億元，為歷年之最。

七、另外，報告里還有一些民生相關的表述比較受關注：逐步推行免費學前教育；城鄉居民基礎養老金最低標準再提高20元；發放育兒補貼。今年要在社會保障這塊發力。

04 小結

今年外部面臨的壓力會更大，經濟增長面臨挑戰，但宏觀層面也儲備了足夠的糧食和大招，財政和貨幣政策大力出擊。

樓市今年目標是止跌回穩，但這只是目標，并不等于一定能止跌，跌大概率還是今年的主旋律，但跌幅會逐步收窄。

因此，我們今年對一切的預期要調低。

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