韓國的房地產市場，在過去那可是好多人眼里的“發財傳奇”呢可現在卻掉進了一場非得做出生死決定的危機里。從“江南超級厲害”變成“首爾趕緊跑”，這中間到底藏著啥樣稀奇古怪的現實呀？會不會跟日本“丟了的三十年”一樣呢？這不光是韓國人得去應對的事，也值得咱們好好琢磨琢磨。　

韓國房地產市場的歷史，就是一部有著很多波折的“狂飆突進”的歷史。在1960年代的時候，樸正熙推動了工業化，首爾-仁川這個工業帶崛起了，接下來就吸引了好多人口往這邊涌過來。首爾的人口在30年的時間里一下子就增加了1338萬，平均每年增長的速度達到了44.6萬人。　

可是土地實行私有制存在著缺點，這個時候，政府在住宅方面的投入比較晚，這樣就導致三次房價出現了迅猛的增長。1969年，首爾的房價在一年里快速上漲了84.7%。在20世紀70年代，國外的資金回流使得房價在8年里漲了7倍。1988年漢城舉辦奧運會之前，房地產市場的泡沫達到了最厲害的程度。　

盡管樸正熙、全斗煥盧泰愚三任政府輪番調控，卻始終難以遏制房價的瘋狂上漲。　

樓市成了全民都信奉的東西，韓國人創造出了人類歷史上最瘋狂的一種金融玩法——全租房。　

租客把房價的60%到70%當作保證金，接下來就可以免費用房子住，房東就拿這筆錢去加杠桿買別的房子，這樣就形成了“租客貸款→房東炒房”這種不好的循環。在2016年的時候，全部租房所占的比例達到了35.9%，居民實際的負債比率一下子就升到了GDP的135%，比國際上規定的警戒線要高很多很多。　

這種制度把整個社會都拉到了賭桌跟前：利率稍微上漲一點，房東的資金鏈條就斷了；房價稍微下跌一些，租客就把本錢全賠光了。在2022年美聯儲加息之后，韓國的基準利率從0.5%一下子猛漲到3.5%，首爾的公寓平均價格直接腰斬了40%，房東逃跑、租客跳樓這樣的悲慘事情頻繁發生。　

全租房市場垮掉了，一下子就引發了這場“韓國版次貸危機”。　

2017年，文在寅帶著“反財閥斗士”的模樣上臺了，他推出了有史以來最嚴厲的調控措施：購買第二套房子需要支付80%的首付，購買第三套房子則禁止貸款，資本利得稅高達60%。　

可實際情況是政策沒達成預想的成果，首爾的房價在5年間翻了一倍，年輕人們被逼得“啥也不干”，生育率跌到了0.8這個全球墊底的數值。在2022年，尹錫悅政府趕忙推出了“1·3救市政策”，對限購進行了放松，還降低了稅和利息，甚至準許新房可以在3年內進行轉售。　

不過12032套遁村住宅一塊兒進入市場，再加上全租房出問題了，市場就進到了那種“越救它就越往下跌”的不好的循環里。　

首爾成交量暴跌70%，地方城市房價跌幅達4.8%，房企應收賬款激增34.1%，金融脆弱性指數升至48.1，韓國央行已發出系統性風險警告。　

首爾在韓國經濟總量中占了70%，形成了一種很不正常的格局，這使得房地產變成了資本玩的游戲。2004年的資料表明，5%的富人掌控著82.7%的房產有的人甚至擁有一千套房子；而30歲以下的年輕人住房擁有率幾乎為零。一方面是財閥的炒房團利用“保證金-貸款”來獲取利益，另一方面是年輕人大聲喊出“全拋世代”（也就是放棄戀愛、結婚然后去買房）。這種分裂的狀況正在一點點侵蝕韓國社會的根基。　

1998年發生金融危機之后，韓國借助結構性改革順利融入了全球化的進程當中。在這個過程中，房地產行業隨著經濟的逐漸復蘇而出現了反彈的態勢，和日本所謂的“失去的三十年”相比差異十分明顯。　

現在韓國的老齡化率達到了15.4%家庭資產在5年內減少了5000萬韓元，自營業的人債務風險很高。　

若處理不當，恐將陷入“日本化”陷阱。　

尹錫悅政府仍在賭一個奇跡：美聯儲降息、熱錢回流、全租房復活。　

不過首爾的公寓租售比已經到了1:740，比國際警戒線高出去好多。這都持續60年的房地產熱乎勁兒，說不定最后得以“硬著陸”這種方式結束。