多業態協同的高階玩家

撰文 | Echo

排版 | fufu

圖片來源 | 官方提供

2024年首批消費類基礎設施公募REITs上市，金茂喝到了“頭啖湯”。邁入2025年，金茂酒店商業旗下首個商業綜合體、公募REIT底層資產——長沙金茂覽秀城，即將迎來“周年考”。

憑借成熟且精細的運營策略，華夏金茂商業REIT數據表現持續上行。2024年第四季度實現了基金總收入2323.34萬元、可供分配金額1383.05萬元，相應年化分派率達到5.15%，租金、銷售額齊飛，穩健的發展勢頭為投資者注入了一劑強心針。

Vol.1

長沙金茂覽秀城“周年考”

直面競爭，越來越好

長沙金茂覽秀城自2016年底開業以來，已運營滿8年，成為金茂酒店商業旗下運營時間最長且最成熟的購物中心之一。

據公告，截至2024年底，長沙金茂覽秀城出租率高達98.73%，接近滿租狀態，展現了其強大的區位優勢、客流吸引力以及金茂酒店商業卓越的運營管理能力。這一遠高于行業平均水平的出租率，不僅為投資者提供了穩定的回報保障，也進一步鞏固了長沙金茂覽秀城在長沙商業地產市場的領先地位。

此外，截至2025年2月28日，華夏金茂商業REIT的收盤價為3.234元/份，發行價2.670元/份，上市以來累計漲幅21%，進一步證明了投資者對金茂旗下商業資產的高度認可。

第六屆長沙城市咖啡節

01

長沙金茂覽秀城周年答卷

可圈可點

出租率

2024年出租率長期保持在98%以上，第四季度期末更是達到98.73%，顯示出項目招商、租戶管理的高效性。

平均租金

2024年租金水平逐季攀升，從第一季度的83.50元/平方米/月增至第四季度的92.68元/平方米/月，反映出項目在租金定價上的強勢地位。

銷售額

2024全年銷售額穩步增長，第四季度（不含汽車銷售額）達到24890.66萬元，同比增長13.12%，顯示出消費者對項目的持續青睞。

財務表現

2024年，長沙金茂覽秀城的EBITDA Margin（息稅折舊攤銷前利潤率）表現優異，一至三季度均超過60%，四季度為59.41%，反映了項目在運營效率上的卓越表現。 高出租率和不斷攀升的租金水平，為REIT提供了穩定的現金流保障。

02

直面競爭

以實力保障投資者利益

據贏商大數據監測，長沙梅溪湖商圈長年穩居長沙商圈客流第二名，但今年競爭不斷加劇。目前金茂覽秀城面臨的主要競品為步步高梅溪新天地，以及待開業的長沙梅溪湖招商花園城。

直面競爭，長沙金茂覽秀城以豐富業態、提升產品力為下一階段的招商目標，根據市場變化，進行汰換更新，在帶動商場租金上漲的同時，穩住自身運營優勢。

升級品牌矩陣

圍繞“品質家庭藝術歡樂場”的定位，長沙金茂覽秀城加速升級品牌矩陣，引入多個首店及優質品牌，進一步提升品牌級次和消費吸引力。

2024年長沙金茂覽秀城持續優化租約結構，對主力店“CGV”進行空間優化，并成功簽約日式烤肉專門店“牛家酒場”、“U7美甲”等品牌；同時汰換主力店“奇跡健身”，并順利引進湖南首家“云川臺球”休閑體育消費品牌。完成“漢堡王”、“屈臣氏”、“西遇”、“寬窄巷”四個區域坪效提升改造，新增品牌數四家，提升可逛性及鋪位坪效。

匹配消費需求，打造首店經濟，引入長沙首家“OFFEN FITNESS”女子高端健身會所、長沙首家非遺品牌“兵哥豌豆面”、梅溪湖首個“霸王茶姬”3.0形象店、河西首家“Kinglomo”超級零食商店、梅溪湖首個“瑞幸咖啡”大師店，營造消費氛圍。持續強化潮流運動氛圍，引入“FILA”、“NB1906”、“安踏”Elite店等優質品牌，提升項目品牌級次。 品牌矩陣的迭代升級，映射出良好的運營管理及強勁的品牌引力。

打磨經營顆粒度

通過SP活動促進轉化復購，長沙金茂覽秀城細抓店鋪管理顆粒度，從人貨場維度提升店鋪經營管理水平。

//聚焦頭部品牌，樹立銷售標桿。2024年，長沙金茂覽秀城抓重點、抓大鋪，重點打造華為、周大福、優衣庫等銷售標桿店鋪，頭部品牌格局逐步形成。

//深挖商戶營銷資源，激發銷售增長潛力。2024年，項目不斷深化“梅溪湖運動大社群”，搶奪賽事活動、尖端貨品、獨家展陳，落地“李寧‘反伍怒沸撕-星啟賽’全國籃球賽”、“安踏全國首場垂直馬拉松”、“華為三折疊限時體驗館湖南首展”，提升場內經營氛圍，持續刺激銷售增長。

//深化營銷活動，賦能商戶。長沙金茂覽秀城持續豐富營銷活動形式、活動內容、活動對象，覆蓋“零售尖貨秒殺”、“服裝零售團券”、“黃金數碼專項補貼”等，吸引周邊客戶到店，持續提升場內商戶銷售及市場競爭力。

安踏全國首場垂直馬拉松

李寧“反伍怒沸撕-星啟賽”全國籃球賽

節點營銷、資源聯動

長沙金茂覽秀城堅持圍繞顧客需求做經營，構建多元化消費新場景，打造共創型社交新場域。

2024年，長沙金茂覽秀城客流實現持續穩步增長，其中國慶檔期客流創歷史新高。 項目打造以“夜經濟”、“社群友好”、“室外露營”、“藝文煙火”、“松弛微醺”為五大主題的外場主題街區，運營有溫度的商業街區，成功塑造了長沙金茂覽秀城市井煙火與潮流玩趣的城市名片。 除此之外，重點探索粉絲經濟潛力，舉辦多場粉絲應援活動與二次元話題活動，已成為長沙湘江新區應援活動的首選目的地。

登城造浪2024城市生活企劃

國乙ONLY巡展湖南首展

越來越好的長沙金茂覽秀城，儼然成了金茂酒店商業對外立起來的一張亮眼名片。但之于成熟的REITs玩家而言，有一個表現良好的優質資產顯然不夠，它必須手握多個未來可擴募的潛力股，才能維持在資本市場上的長期吸引力與競爭力。

Vol.2

36子資產牌面

多業態協同的高階商業玩家

在一核·三聚焦的業務戰略下，中國金茂將零售商業、高端酒店及公寓運營板塊，聚焦于金茂酒店商業，整合領先資源，通過提升資產管理能力來實現資產溢價。

顯而易見的是，金茂酒店商業擁有大量優質和具備高成長性的商業資產，未來可源源不斷注入REIT之中，為后續擴募提供了豐富的想象空間。

01

資產結構靈活，協同發展穿越周期

耳熟能詳的酒店與高品質管理，是金茂酒店商業賴以發展的基石，也是優質的品牌廣告牌。

酒店板塊，秉承一貫的核心區位選址策略打造精品特色酒店，以“輕重并舉、以輕為主”戰略為導向，目前有“金茂璞修”、“金茂嘉悅”和“金茂隱逸”三大產品線。

目前全國18座在營及籌開酒店，均占據城市核心位置，如上海金茂君悅大酒店就位于金茂大廈，金茂三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店是三亞度假酒店的典范，麗江金茂璞修雪山酒店則占據玉龍雪山C位。

麗江金茂璞修酒店

商業地產作為持有型物業，能夠獲得長期穩定的現金流回報，是抵御市場、政策等風險的壓艙石。

商業板塊，在營及籌開14座購物中心，布局“覽秀城”、“金茂匯”、“J·LIFE”三條產品線，分別匹配城市級商業、區域品質商業、精致配套服務等不同規模和功能業態的商業綜合體。

青島金茂覽秀城

其中，“覽秀城”作為金茂城市級商業品牌，在長沙、南京、青島、張家港開業多年，堅守“與城市共生”的品牌理念，引領區域商業發展。

目前，旗下商業板塊合作1300+商戶，合作1000+品牌，戰略合作200+品牌，能持續為商業品牌的更新汰換注入源源不斷的活力。

公寓板塊，規劃有白領公寓、服務式公寓兩大產品線，目前在上海、北京已開業并運營金茂保集e智谷行政公寓、虹橋金茂悅公寓、海玥金茂悅公寓、金茂佑安府公寓4個項目。公寓將立足核心城市，以高品質服務和精細化運營，傾力打造品牌標桿，實現持續增長。

佑安府公寓效果圖

三大重點業態協同發展，為金茂酒店商業帶來更穩定的現金流和可觀利潤，抗周期能力更強，在面對行業周期波動時顯露了底氣與實力。

從財務數據來看，中國金茂2024年年中報顯示“三道紅線”全綠，持續優化境內外債務結構，且確定了明確目標，直指“成為從投資到退出的全生命周期資產管理能力的輕資產公司”。

02

TOD綜合體模式，激活、賦能城市發展

中國金茂作為一級開發的城市運營商，結合高端物業開發和城市運營經驗，打造了一系列標志性TOD綜合體。每落一子，都伴隨城市共同生長，成為區域經濟發展的引擎。

在浙江，金茂酒店商業首進寧波之作，便是寧波樞紐首個TOD地標綜合體——金茂廣場。圍繞軌道交通3號線方橋站，寧波金茂廣場以體驗式商業“金茂匯”為載體，連同寧波金茂嘉悅酒店、金茂甲級寫字樓，筑就了金茂廣場這座地標綜合體，填補了板塊內的商業空白。

寧波金茂匯，體量約5萬㎡，融入甬城在地文化，引入11家區域首店，激活寧南新城消費潛力。開業當天，寧波金茂匯累計客流量突破8萬人次，單日銷售額突破600萬元。

寧波金茂嘉悅酒店

毗鄰金茂匯的寧波金茂嘉悅酒店，則是國內首家金茂嘉悅品牌酒店，標志著金茂酒店商業邁出了向自營高端商務酒店發展的重要一步。

存量標桿項目之外，2025年金茂酒商多個新星項目即將閃亮，為其資產注入更多新鮮活力。

最吸睛的是金茂星外灘，位于杭州市富陽區秦望廣場區塊，是富陽區秦望“城市眼”的重要組成部分。 秦望“城市眼”項目，總建設規模約120萬㎡，總投資超300億元，是富陽一號工程、浙江省“大灣區”建設重大項目之一， 包含覽秀城商業購物中心、五星級酒店、高端寫字樓、風情商業水街等復合業態。

杭州金茂覽秀城效果圖

其中，杭州金茂覽秀城商業體量10萬㎡，按照金茂酒店商業最高標準規劃和準備。由英國貝諾設計公司主導設計，以富春山居為圖騰，將富春山水融入空間美學中，計劃2025年底基本建成、2026年開業。

杭州覽秀城秦望水街，則與覽秀城互為補充。項目全長430米，建面4.5萬㎡，由全球知名的設計公司BENOY英國貝諾建筑設計及DLC地茂景觀設計擔綱主導，以古典與江南肌理為特點，彰顯品質與時尚感。

杭州秦望水街效果圖

秦望水街由西向東打造了7個節點進行景觀設計：憑欄聽江、吳越戲臺、江畔炊煙、春江踏水、水中掬月、笙歌花道、水波漣漪，一步一景，同時引入零售、娛樂、餐飲等多種業態，預計今年十一之前正式開業。

值得一提的是，在輕資產領域，金茂酒店商業近期正在打造江陰城發金茂嘉悅酒店。通過輕資產運營，輸出其品牌和管理經驗，進一步提升了“金茂酒店商業”品牌的市場知名度，優化資源配置，并增強抗風險能力。

綜上可知，金茂酒店商業“三管齊下”、多向協同，既能實現流量共享與互補、成本優化、品牌聯動，又可有效分散單一業務的經營風險，增強抗風險能力。

一方面，聚焦中高端市場（如金茂旗下酒店定位奢華及高端品牌，商業體注重體驗式消費），能夠體現差異競爭，滿足消費升級需求，在消費升級趨勢下搶占細分領域制高點。

另一方面，TOD開發模式符合政府“產城融合”規劃導向，能緊跟城市更新機遇占位核心城市土地資源，獲得長遠的發展潛力。

贏商觀察

協同效應和高質量發展，是當前存量市場下，企業能夠獲得穩健前行的動力。

金茂酒店商業背靠中國金茂（中國中化旗下），擁有央企背景的融資優勢與跨行業資源整合能力；與此同時，通過多業態協同運營，能提升整體資產價值，更易通過REITs等工具實現資本退出或輕資產化擴張。

堅持精品策略，筑就城市名片，不斷優化全周期的資產管理能力，推動資產價值持續提升，金茂酒店商業將持續為城市和消費者“創造未來生活體驗”。

精選欄目

selected columns

贏商新媒體矩陣

點個在看喲~