兩會(huì)閉幕后，大家都在等政策的靴子落地。

　　前兩天上面又明確表態(tài)了，說(shuō)堅(jiān)決穩(wěn)住樓市，充分釋放降息、增貸、減稅等政策效應(yīng)。

　　結(jié)合最近的中國(guó)股市吸引力、民營(yíng)企業(yè)座談會(huì)隔7年再召開(kāi)等一系列信號(hào)，這已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的救市，而是集各方之勢(shì)把國(guó)民信心給拉起來(lái)，大救特救。

　　暗流涌動(dòng)下，今年深圳樓市小陽(yáng)春走出了「我命由我不由天」的行情。

　　01

　　近期的深圳樓市，微觀層面有哪些驚喜？

　　看到有個(gè)關(guān)于今年小陽(yáng)春的數(shù)據(jù)，顯示深圳創(chuàng)下了近幾年最高水平。

　　好于北京和上海今年的小陽(yáng)春表現(xiàn)。

　　深房中協(xié)數(shù)據(jù)也顯示，上周，深圳全市二手房錄得1812套，環(huán)比增長(zhǎng)11.6%，繼續(xù)保持高位走勢(shì)。

　　再給大家看兩個(gè)數(shù)據(jù)：

　　去年929新政出臺(tái)后，深圳樓市最火熱的時(shí)候，二手房單周成交量是2100-2300套左右。

　　最近深圳兩大中介平臺(tái)的二手房帶看量數(shù)據(jù)，已經(jīng)超過(guò)去年10月的峰值。

　　這意味著，如果后續(xù)深圳響應(yīng)號(hào)召，出臺(tái)實(shí)質(zhì)性的利好政策，大概率會(huì)加速推動(dòng)二手房實(shí)時(shí)成交量上到一個(gè)新高度。

　　價(jià)格層面，截至2025年2月，深圳二手住宅成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月企穩(wěn)。

　　現(xiàn)在核心區(qū)的業(yè)主心態(tài)普遍較高。

　　據(jù)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，深圳3月份二手房掛盤(pán)價(jià)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，全市納入統(tǒng)計(jì)的85個(gè)片區(qū)里，有61個(gè)片區(qū)出現(xiàn)下降、24個(gè)片區(qū)實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲。

　　分區(qū)域看，價(jià)格上調(diào)的片區(qū)主要集中在南山、福田和寶安限購(gòu)區(qū)。

　　其中，掛盤(pán)均價(jià)漲幅最高的是前海片區(qū)，3月環(huán)比漲了8.4%，目前片區(qū)掛盤(pán)均價(jià)為10.3/㎡。

　　當(dāng)然，也有人說(shuō)這是局部上漲，不是所有的業(yè)主都對(duì)未來(lái)抱有信心，很多小區(qū)目前還是沒(méi)有止跌。

　　不妨換個(gè)角度。

　　要是有一天，深圳樓市真的迎來(lái)全面上漲，屆時(shí)，買(mǎi)房人該考慮的就不是要買(mǎi)哪里，而是同樣預(yù)算能買(mǎi)哪里了。

　　02

　　深圳樓市，今年的小陽(yáng)春數(shù)據(jù)不同于以往，新房市場(chǎng)沒(méi)怎么發(fā)力。

　　至少到目前為止是這樣的。

　　據(jù)深圳克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上周，深圳新房住宅成交面積約56558㎡，環(huán)比下降了6.3％，但價(jià)格不跌反漲，環(huán)比上漲4.7％至6.1萬(wàn)/㎡。

　　主要是現(xiàn)在的新盤(pán)質(zhì)量參差不齊，便宜的通常沒(méi)好貨，好的又太貴，不管剛需、改善還是豪宅買(mǎi)家，在新房市場(chǎng)都很難找到真正高性價(jià)比的房子。

　　這就導(dǎo)致了，二手房市場(chǎng)更多地享受今年的小陽(yáng)春。

　　整體來(lái)看，二手房熱賣盤(pán)活置換鏈條，解套的業(yè)主反手殺回樓市。疊加新房減少供應(yīng)，讓市場(chǎng)自己調(diào)節(jié)，這種回暖反而更穩(wěn)當(dāng)。

　　昨天有個(gè)30出頭的剛需買(mǎi)家咨詢，問(wèn)怎么判斷一個(gè)板塊能不能買(mǎi)？

　　地段決定天花板，流動(dòng)性守住地板價(jià)。判斷片區(qū)能不能買(mǎi)，關(guān)鍵看兩個(gè)生死線。

　　1、地段位置與發(fā)展?jié)摿Α](méi)有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和資源傾斜，注定是城市棄子。

　　2、二手房流通性。就算不升值，至少要能脫手。

　　進(jìn)一步說(shuō)，比產(chǎn)品力更值錢(qián)的，是地段；比地段更堅(jiān)挺的，是強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)持續(xù)入駐。

　　在這個(gè)遍地改善房的時(shí)代，老小區(qū)若不能搭上舊改快車，最終的宿命必然是被加速淘汰。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商，唯有持續(xù)用產(chǎn)品為地段加持，才能在這場(chǎng)分化大潮中立于不敗之地。

　　03

　　現(xiàn)在的深圳樓市猶如一場(chǎng)大型心理戰(zhàn)，看空和看多的人都在賭自己的決策。

　　看跌的人覺(jué)得經(jīng)濟(jì)會(huì)越來(lái)越差，工作不穩(wěn)、收入難漲，房子根本撐不住現(xiàn)在的價(jià)格；看漲的人認(rèn)定經(jīng)濟(jì)會(huì)迎來(lái)全面復(fù)蘇，買(mǎi)房子就是買(mǎi)一座城市、一個(gè)板塊的未來(lái)。

　　兩邊各說(shuō)各的理，誰(shuí)也說(shuō)服不了誰(shuí)。

　　但手里有房的人明顯更淡定。他們認(rèn)準(zhǔn)了一個(gè)事實(shí)，就是錢(qián)永遠(yuǎn)越印越多。

　　這兩年政府發(fā)消費(fèi)券、企業(yè)貸款放水、存款利率越來(lái)越低，通縮是暫時(shí)的，通脹是長(zhǎng)期的。

　　深圳真正的好房子就那么點(diǎn)，這些硬通貨永遠(yuǎn)不缺購(gòu)買(mǎi)力。就像過(guò)去二十年，不管中間怎么波動(dòng)，最后都是拿著好房子的人贏了。

　　不管愿不愿意承認(rèn)，好房子早就變成對(duì)抗通脹的武器。

　　普通人如果沒(méi)有更好的投資渠道，核心地段的房子就是最實(shí)在的投資品。