今年一季度福州各區都像開了掛，一個接一個的舊改大項目往上報，鼓樓區要拆河南新村，晉安區要拆北二環沿線的大片老舊小區，臺江區也想在鳳凰新村舊改的基礎上更進一步，把寶龍廣場背后的寧化新村也收了。再加上倉山南湖片區打算征地三千畝，這個規模放在福州歷史上，恐怕只有2018-2020年間的“三年計劃、兩年安排”能與之相比。

當時的“三年計劃”涉及106個項目九萬多戶，至今看來依舊令人嘆為觀止。那三年把閩江北岸城中村拆得所剩無幾，換來每年超千億土地出讓金。為了征遷順利，采取的是安置型商品房和高額貨幣補償雙管齊下的方針。

在2020年以前趕上拆遷的人，可以說是福州城建史上最幸運的拆遷戶。當年恰逢樓市最高點，福州市中心拆遷補償單價普遍超過一平3萬，地段次一些也有兩萬好幾千，即使倉山比較偏僻的地方也能賠到2萬。不僅貨幣補償標準高，而且資金十分充足，不少人用一棟自建房換來現金好幾百萬。

此后房價大幅下跌，拆遷補償標準也隨之下調，但到目前為止，拆遷補償單價始終沒有房價降得快。所以前段時間寫到倉山南湖大拆遷，有人抱怨拆遷補償標準低，我感到難以理解。當地房子已不值錢，你們還想賠多少呢？

近兩年鼓樓、臺江又有不少房產中介高調宣揚“賭拆遷”，正是因為拆遷補償價高于待拆房屋實際價值。我們看到近期剛傳出要拆遷的消息，河南新村、寧化新村等小區就有提前埋伏好的中介大聲吆喝“即買即拆”、“坐等拆遷”等等。

這些老破房的房子平時擺到二手房市場上既沒人要也賣不上價，可是一到拆遷就能把補償單價評得老高，這便難免有黑中介坐地起價試圖“博傻”。事實上這些小區就算原拆原遷“以舊換新”，蓋起來的房子也不會高檔，因為容積率居高不下。

當年拆遷城中村猶如地上“撿錢包”，自建房密度小、戶數少，還有很多無產權，不需要那么多安置房，新建樓盤的容積率就不用定得太高。輪到形同“雞肋”的老舊小區，既然硬著頭皮也要拆下去，那為了兼顧土拍收益和安置需求，只能在有限的空間內蓋更多的房。

這些年容積率上升多少大家都已看到，比如河南新村隔壁的楊橋新苑，單元房肉眼可見密密麻麻，前幾年已把容積率提高到3.8。今年再拆河南新村，再創新高也不奇怪。

七年前福州有勇氣實施拆遷九萬多戶的龐大計劃，得益于樓市最后的巔峰，開發商不計成本掀起拿地狂潮。現在四個項目一萬兩千多戶，規模雖大但與當年相比只不過是“灑灑水”罷了。可即便如此，我們還是不由擔心：這時候誰來拿地呢？福州人民已經很努力在幫市屬國企賣房，只是現在的銷量無論如何也不如以往。面臨新情況新難度，為今之計，恐怕還是應該拆一步看一步。