關(guān)鍵詞：園區(qū)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)集群、招商引資

【九兆點(diǎn)評(píng)：產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)聚集的載體，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)調(diào)整的空間承載形式，肩負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)產(chǎn)城融合發(fā)展的重要使命。不斷提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集度，提升園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量是園區(qū)運(yùn)營(yíng)公司的核心命題。產(chǎn)業(yè)聚集是一個(gè)動(dòng)態(tài)的運(yùn)行過程，強(qiáng)調(diào)的是同一個(gè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)的聚集，企業(yè)之間相互配合、分工協(xié)作，聚集的結(jié)果是形成產(chǎn)業(yè)集群。產(chǎn)業(yè)聚集后，企業(yè)之間會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)、合作、引導(dǎo)、帶動(dòng)的相互作用，產(chǎn)業(yè)的資源要素聚集度越多，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)活力就越旺盛，產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新就會(huì)越活躍，有利于提高區(qū)域內(nèi)整體產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。如何評(píng)價(jià)產(chǎn)業(yè)集聚度的高低，首先得理解為什么需要產(chǎn)業(yè)聚集。產(chǎn)業(yè)聚集的核心原因，就是因?yàn)榈乩砦恢玫募卸@取了聚集經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)大量的相關(guān)產(chǎn)業(yè)集中在特定的地域范圍內(nèi)，這種地理集中能夠產(chǎn)生廣泛的集聚經(jīng)濟(jì)效益，比如：共同利用各種基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、公共信息資源和市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)；共同利用某些輔助企業(yè)，包括提供零部件或中間產(chǎn)品、加工廠腳料或廢料以及提供生產(chǎn)的輔助企業(yè)；可以減少能源和原料損耗，縮短原料和產(chǎn)品運(yùn)輸距離，從而節(jié)約生產(chǎn)和運(yùn)輸成本；可以面對(duì)面地交談，從而增進(jìn)了解和信任，并互通情報(bào)，減少信息搜尋和交易成本；可以增加本地市場(chǎng)需求，提供更多的發(fā)展機(jī)會(huì)；可以促進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新，加快觀念、思想和知識(shí)的擴(kuò)散……如何提高產(chǎn)業(yè)聚集度？1.制定科學(xué)的園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，明確園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集的方向和要求。通常來說，園區(qū)都有特定的產(chǎn)業(yè)主題和總體方向，但如果要細(xì)化到產(chǎn)業(yè)鏈的具體環(huán)節(jié)，并達(dá)到可落地執(zhí)行的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，需要園區(qū)運(yùn)營(yíng)公司或政府管理部門扎實(shí)做好三方面工作：首先是對(duì)區(qū)域價(jià)值形成總體判斷，主要包括城市規(guī)劃、區(qū)位屬性、地塊價(jià)值、產(chǎn)業(yè)政策、招商要素、配套環(huán)境等，區(qū)域的價(jià)值決定了產(chǎn)業(yè)的檔次規(guī)模。其次是對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行深度研究，完成對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵定位，不能求大求全，而是清晰的找準(zhǔn)差異化的細(xì)分行業(yè)，并明確本地區(qū)已有的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，哪些產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)需要補(bǔ)充，當(dāng)前的鏈條薄弱點(diǎn)是什么，產(chǎn)業(yè)的共性需求是什么，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)學(xué)研水平如何等。第三是形成清晰的客戶畫像，通過邀約企業(yè)主訪談，明確客戶對(duì)政策、區(qū)位、產(chǎn)品服務(wù)的每項(xiàng)需求，構(gòu)建出完整的客戶畫像，具體包括企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、產(chǎn)品需求、業(yè)務(wù)規(guī)模、稅收貢獻(xiàn)、廠房標(biāo)準(zhǔn)、租售價(jià)格、服務(wù)需求等，為后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷推廣招商提供有效的依據(jù)。2.產(chǎn)業(yè)聚集離不開最基礎(chǔ)的資源要素，通常產(chǎn)業(yè)要素包括區(qū)位交通、政策條件、載體空間、技術(shù)資源、人才供應(yīng)、資本資金等。產(chǎn)業(yè)要素和產(chǎn)業(yè)的針對(duì)性越強(qiáng)，關(guān)聯(lián)性越高，要素種類質(zhì)量越豐富，對(duì)產(chǎn)業(yè)聚集度的吸引力就越高。因此，提高產(chǎn)業(yè)要素的針對(duì)性是園區(qū)運(yùn)營(yíng)公司需要重點(diǎn)思考的方向。比如產(chǎn)業(yè)載體空間設(shè)計(jì)，必須精準(zhǔn)適合配產(chǎn)業(yè)定位。針對(duì)辦公需求，可以將在空間設(shè)計(jì)方面綜合考慮孵化器、加速器、商務(wù)辦公等各種空間形態(tài)，甚至也可以做一些高端辦公，承接總部企業(yè)需求，但需要謹(jǐn)慎調(diào)整配比。針對(duì)研發(fā)生產(chǎn)需求，需要從企業(yè)生產(chǎn)工序的角度理解客戶對(duì)物業(yè)載體形態(tài)需求的共性特征，綜合考慮中型生產(chǎn)、輕生產(chǎn)、輕加工、中試、研發(fā)、測(cè)試、設(shè)計(jì)等生產(chǎn)環(huán)節(jié)所需要的不同空間要求，滿足整條產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)駐需要，吸引產(chǎn)業(yè)精準(zhǔn)聚集。再比如，政策條件方面，常見的招商政策有稅收減免、貼息貸款、租金補(bǔ)貼、租賃稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼、人才補(bǔ)貼、專利獎(jiǎng)勵(lì)、高新認(rèn)證等，但園區(qū)為了提高自身的吸引力，需要向政府爭(zhēng)取一些獨(dú)有的優(yōu)惠政策，如針對(duì)性更強(qiáng)的專項(xiàng)補(bǔ)貼、更大力度的稅收減免、更好的產(chǎn)權(quán)分割條件等，這對(duì)于園區(qū)招商具有很大的助力作用。3.園區(qū)的發(fā)展不僅要滿足客戶空間載體需求和各種生產(chǎn)生活的配套條件，還要針對(duì)引入的產(chǎn)業(yè)提供專業(yè)化、生態(tài)化的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，建設(shè)公共服務(wù)平臺(tái)，幫助企業(yè)在園區(qū)中“更好、更省、更快地做生意”，對(duì)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)形成黏性。公共服務(wù)平臺(tái)包括日常辦公服務(wù)平臺(tái)、技術(shù)創(chuàng)新共享平臺(tái)、投融資服務(wù)平臺(tái)、數(shù)字化企業(yè)服務(wù)平臺(tái)等，使園區(qū)集聚企業(yè)享受獲得比分散布局更為有利的服務(wù)及外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。比如建設(shè)技術(shù)創(chuàng)新共享平臺(tái)方面，園區(qū)應(yīng)聯(lián)合政府、高校和龍頭企業(yè)共同建設(shè)產(chǎn)學(xué)研公共研發(fā)中心、專利技術(shù)轉(zhuǎn)化中心、博士后科研工作站等，有效降低企業(yè)的研發(fā)成本，加快企業(yè)科研進(jìn)程。在當(dāng)下“產(chǎn)業(yè)為王”的大環(huán)境下，各地政府和產(chǎn)業(yè)園區(qū)都比以往更加重視產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量聚集，因?yàn)橹挥挟a(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了有效聚集，才能夠有利于構(gòu)筑區(qū)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)地方形成區(qū)域品牌，進(jìn)一步鞏固自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在提高地方財(cái)政收入、吸引人才流入、匯聚資源要素、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升城市影響力等方面形成新的正向循環(huán)，更好的反哺產(chǎn)業(yè)發(fā)展。】

很多人還在頭痛如何運(yùn)營(yíng)好一個(gè)園區(qū)，但城市已經(jīng)進(jìn)入到片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，而這顯然是一個(gè)更大挑戰(zhàn)的運(yùn)營(yíng)難題。

我們首先要明白，為什么企業(yè)選擇入駐你這個(gè)園區(qū)？

我自己也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者，我記得有位管理學(xué)家說過，企業(yè)經(jīng)營(yíng)最關(guān)鍵就是看兩個(gè)指標(biāo)：“營(yíng)收”、“成本”

所以選址無非也圍繞2個(gè)因素——成本更低；有更多的機(jī)會(huì)做大收入；

這兩個(gè)訴求，在產(chǎn)業(yè)聚集的環(huán)境中更容易實(shí)現(xiàn)，因?yàn)榫奂瘯?huì)帶來幾大好處：

首先，企業(yè)們可以通過共享降低成本，可以共享基礎(chǔ)設(shè)施，以及共享設(shè)備，共享供應(yīng)鏈等。

第二，集群讓招聘人才變得更加容易，人才一方面是成本，另外一方面也是收入。

更重要的是，當(dāng)人們聚在一起時(shí)，他們就會(huì)自動(dòng)相互學(xué)習(xí)，特別是“隱性知識(shí)”的學(xué)習(xí)：當(dāng)顯性知識(shí)大致相當(dāng)時(shí)，隱性知識(shí)就是競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵要素。

正是因?yàn)檫@些因素，很多企業(yè)特別看重“在圈內(nèi)”，扎堆在一起。

能打造一個(gè)圈子，形成產(chǎn)業(yè)聚集的載體，是片區(qū)；而不是僅僅幾百畝的園區(qū)。

片區(qū)的體量足夠大：一個(gè)片區(qū)以“平方公里”計(jì)，規(guī)模十幾萬(wàn)到百萬(wàn)人口。

這樣規(guī)模一方面產(chǎn)業(yè)鏈的集成，可以形成特色鮮明的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效率的提升和創(chuàng)新活力的激發(fā)；另外一方面，能夠?yàn)槠瑓^(qū)內(nèi)的生活配套(居住、商業(yè)、教育、醫(yī)療、娛樂)等提供相對(duì)穩(wěn)定的需求，有營(yíng)造活力的基礎(chǔ)。

在這樣一個(gè)“打群架”的時(shí)代，片區(qū)需要通過規(guī)模經(jīng)濟(jì)和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，形成鮮明的、有差異化的產(chǎn)業(yè)名片，打造一個(gè)整體的片區(qū)“標(biāo)簽”，甚至在公共空間上、在城市品牌上有自己的特色定位，進(jìn)而吸引更多的企業(yè)和人才。

我們跟羅氏Roche合作過一些項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)羅氏從一個(gè)年輕人都喜歡的網(wǎng)紅打卡點(diǎn)——芳草地，搬到中關(guān)村附近。我們就問他們問為什么。

羅氏給出的回答是：那一片區(qū)域聚集更多的是網(wǎng)紅、消費(fèi)升級(jí)的品牌與公司，而羅氏，作為一家醫(yī)藥企業(yè)，氣質(zhì)更符合深科技企業(yè)聚集的中關(guān)村。

這一搬遷決定其實(shí)是基于片區(qū)產(chǎn)業(yè)定位/社群標(biāo)簽。

不過，很多園區(qū)的思維方式還是單點(diǎn)孤島式的，在規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)時(shí)，考慮的就是園區(qū)本身，缺少對(duì)更大范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局的“借勢(shì)”。

而因?yàn)榭紤]的維度不夠，就可能導(dǎo)致資源配置不合理或重復(fù)。

我總聽很多園區(qū)招商難，大環(huán)境的影響的確很大，但其中一個(gè)原因也是思考不夠：園區(qū)都相差不大，競(jìng)爭(zhēng)相同資源，沒有特殊的殺手锏，實(shí)際運(yùn)營(yíng)是很有挑戰(zhàn)的；再加上單點(diǎn)思維，很容易忽視與周邊環(huán)境和其他園區(qū)的協(xié)同，錯(cuò)失通過合作、借勢(shì)等帶來的發(fā)展機(jī)會(huì)。

如果園區(qū)可以站在更高的維度，有點(diǎn)“片區(qū)”思維，思考自己如何才能幫助片區(qū)更好地去做產(chǎn)業(yè)聚集，形成獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)名片，就能更好地在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

其實(shí)，每一個(gè)片區(qū)都有它獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展邏輯。

我一直想象，在大數(shù)據(jù)時(shí)代，我們需要一張真正的產(chǎn)業(yè)地圖。

產(chǎn)業(yè)地圖不僅僅是列出了產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新要素，還更是一個(gè)相互連接的網(wǎng)絡(luò)：它不僅對(duì)每一個(gè)片區(qū)上的產(chǎn)業(yè)/企業(yè)，人才結(jié)構(gòu)/知識(shí)、以及空間場(chǎng)所有一個(gè)具體的數(shù)量上的認(rèn)識(shí)；還包括供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、人才網(wǎng)、資金網(wǎng)，以及它們之間的連接與關(guān)系等等，是一個(gè)產(chǎn)業(yè)要素關(guān)系網(wǎng)。

比如，我們得知道，在這個(gè)片區(qū)，有哪些龍頭企業(yè)？他們?cè)谑裁葱袠I(yè)？有哪些初創(chuàng)企業(yè)？有多少風(fēng)險(xiǎn)投資基金，有哪些孵化器，有什么高薪工作機(jī)會(huì)，有什么服務(wù)性的工作機(jī)會(huì)，他們的聯(lián)系如何？片區(qū)內(nèi)企業(yè)與外界的連接如何，人員、資金、信息之間的往來情況如何？現(xiàn)在的基礎(chǔ)設(shè)施是否跟得上？租房市場(chǎng)是否能滿足人員的需求？要對(duì)真正起主導(dǎo)作用的城市經(jīng)濟(jì)，包括產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，產(chǎn)業(yè)鏈博弈，產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)等等有深入的理解。

再比如，人才網(wǎng)。

有一個(gè)著名的“普萊斯定律”，說的是在公司里，雖然每一個(gè)人都很重要，但單單從“績(jī)效”來看，50%的成果是由參與工作的總?cè)藬?shù)的平方根數(shù)目的人去完成的。

那如果我們將有100萬(wàn)人口的片區(qū)看做一家規(guī)模龐大的組織(雖然實(shí)際情況有所不同），大約有1000個(gè)人（即100萬(wàn)的平方根）可能就是這個(gè)片區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要推動(dòng)者。

這1000個(gè)人在社會(huì)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)中掌握著關(guān)鍵資源，影響著資金和人才的流向，推動(dòng)地區(qū)創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出。他們可能貢獻(xiàn)了該片區(qū)50%的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出。

想象一下，如果可以追蹤這1000位人才，這可能將是一個(gè)很重磅的產(chǎn)業(yè)發(fā)展武器。

當(dāng)你用“片區(qū)思維”了解到了你的園區(qū)所處片區(qū)的大生態(tài)，就可以謀劃園區(qū)的小生態(tài)位；雖然還有很多不確定性，但至少你可以——

結(jié)合現(xiàn)有的基礎(chǔ)分析整個(gè)生態(tài)環(huán)境的發(fā)展情況，考察歷史性的演化規(guī)律，借鑒技術(shù)的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)當(dāng)前大環(huán)境中缺少哪些要素有一定的判斷，思考在哪個(gè)生態(tài)位上布局是最有需求的，然后再謀劃，在園區(qū)規(guī)劃上安排什么樣的要素才是最有可能成功的。

其實(shí)這就像制定一項(xiàng)作戰(zhàn)計(jì)劃，你必須有一個(gè)“全景時(shí)局圖”，然后在一定的信息下，制定出具有極強(qiáng)策略性和針對(duì)性的方案，并且這些方案必須是動(dòng)態(tài)的，是可以跟隨形勢(shì)靈活變化的；同時(shí)它必須要從整體回到局部，然后又從局部回到整體，這樣不斷的循環(huán)，這個(gè)就叫片區(qū)思維。

很多成功的園區(qū)之所以能夠取得成功，是因?yàn)槌浞掷昧舜蟓h(huán)境的“勢(shì)”。

當(dāng)我們將局部環(huán)境的不確定性建立在整體環(huán)境的確定性基礎(chǔ)之上時(shí)，我們就能提高成功的可能性。

但如果你不去主動(dòng)把握，只通過拍腦袋來決策，這個(gè)事情就會(huì)很危險(xiǎn)。

在“片區(qū)思維”下，我們對(duì)“地標(biāo)”的理解也會(huì)發(fā)生改變。

我們不再?gòu)?qiáng)調(diào)要通過“奇觀”來吸引人的眼球，不需要靠浮夸的外表、昂貴的造價(jià)、流量的噱頭來吸引入駐企業(yè)；我們會(huì)把更多的精力放在為企業(yè)創(chuàng)造“機(jī)會(huì)”上：更好的供應(yīng)鏈體系；更創(chuàng)新的集群；更多更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

我們不需要強(qiáng)調(diào)單個(gè)建筑的突出，而是營(yíng)造一個(gè)相互聯(lián)系的社群，挖掘該地在科技上、文化上、價(jià)值觀上的“地標(biāo)”。

比如，很多人去參觀OpenAi在舊金山的總部，但它的總部坐落在舊金山這棟看似普通的三層小樓內(nèi)，外表平平無奇，沒有太多可以看的。

但這是地標(biāo)，因?yàn)樗[藏著開啟未來的偉大力量。

在“片區(qū)思維下”，我們更關(guān)注群體，而這包含兩點(diǎn)：

1、空間功能復(fù)合

一個(gè)有活力的片區(qū)，重要內(nèi)涵是“功能混合”，這不是一種簡(jiǎn)單的堆砌和合并，是基于區(qū)域整體氛圍的和諧發(fā)展的理念，形成包括科技大廈、科研機(jī)構(gòu)、商務(wù)公寓、住宅及配套商業(yè)等在內(nèi)的綜合性科技集群、提升區(qū)域整體的競(jìng)爭(zhēng)能力和營(yíng)商環(huán)境。

2、支持各個(gè)要素協(xié)作的空間

區(qū)域內(nèi)企業(yè)間可能是上下游關(guān)系，可能會(huì)形成或弱或強(qiáng)的互動(dòng)效應(yīng)，很多人一直在提“15分鐘城市”的概念，其實(shí)這也是一個(gè)10-15分鐘、聯(lián)系緊密的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)——使企業(yè)間，甚至產(chǎn)學(xué)研領(lǐng)域具有共生共榮的整體氛圍，為片區(qū)的可持續(xù)發(fā)展積聚能量。

這個(gè)產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)具有孵化功能、服務(wù)功能，融資功能、投資功能、財(cái)務(wù)顧問功能、投資銀行功能、資本運(yùn)作等等功能，各個(gè)企業(yè)都可以在其中找到機(jī)會(huì)，更好地實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)。

我記得有人跟我說過這么一個(gè)故事（不保證其真實(shí)性）

當(dāng)時(shí)深圳政府官員問了華為一個(gè)問題，如果深圳要打造工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的生態(tài)體系，是需要龍頭企業(yè)，還是需要政府？

華為給出的回答，是“片區(qū)”。

因?yàn)榫奂艘欢舛纫欢ㄒ?guī)模相關(guān)企業(yè)的“片區(qū)”才能夠把企業(yè)等資源真正地聚集到一起。

本文收錄于《招商引資要情參考》2024年5月號(hào)