根據克而瑞的最新數據，截至今年2月底，昆明主城新建住宅的庫存已經下降到了454萬平米，比一年前少了將近100萬平米，說明過去一年昆明房地產庫存去化明顯。和3年前的最高峰相比，只有當時的不到一半。

近一年昆明主城住宅庫存變化趨勢

454萬的庫存量，也至少是最近13年的最低點。根據云南房網所掌握的歷史資料，2012年底昆明主城住宅庫存量超過500萬平米，此后再也沒有低于這一數字。而在此之前，無論是克而瑞還是昆明銳理，都還沒有對昆明房地產市場進行系統(tǒng)研究，房產部門的數據披露也不太完整，所以無法查詢2012年之前的昆明住宅準確庫存數據，很可能在2010年之前，昆明房地產市場規(guī)模還不太大的時候，住宅庫存量比現在更低。

在這13年里，昆明房地產市場經歷了至少兩個周期，庫存漲跌也經歷了兩輪。

昆明商品房庫存的最近一輪漲跌周期是從2021年開始的， 當年昆明住宅庫存逐月走高，從年初的700萬平米以上一路上漲到年底的近900萬平米，到2022年1月則超過900萬平米，是今年2月住宅庫存量的兩倍還要多，去化周期也長達20個月。

但在昆明住宅庫存創(chuàng)下歷史紀錄的時候，2022年昆明房價仍維持在1.4萬/平以上的高位，說明房地產市場上房價變化總是滯后于銷售量的變化。

去年昆明房價雖然一路下滑，但銷量卻基本維持穩(wěn)定，到了第四季度，在空前救市政策的刺激下，銷量明顯放大，10月、11月和12月的累計成交面積，幾乎和去年上半年的成交面積相當。今年前兩個月，昆明新房成交也明顯好于去年同期，同比增幅約33%。

但與此同時，由于昆明市控制土地出讓，開發(fā)商也不愿意上新項目，所以去年以來昆明住宅新增供應始終落后于銷售量，也就是說，水池進水量一直小于出水量，最后的結果自然是水池存水量不斷下降。

過去一年昆明住宅銷量與價格變動趨勢

如今454萬平米的住宅庫存，如果是在昆明房地產高峰時期的2019年，還不夠半年的銷量。2019年昆明主城住宅銷售面積高達1081萬平米，最多時一個月就要賣上百萬平米。就算是疫情開始的2020年，昆明住宅銷售面積也有942萬平米，如今454萬平米的庫存同樣不足半年的銷量。

然而時移世易，截至2月份昆明住宅庫存仍需要15.6個月才能完成去化，但這已經是過去一年來昆明住宅去化周期的最低值。去年2月，昆明住宅去化周期達到21個月，達到歷史最高，之后就開始緩慢下降。

隨著昆明住宅庫存量下降，大部分在售項目銷售熱度提升

計算房產去化周期一般是以當下庫存面積，除以過去12個月的平均銷售面積，所以雖然昆明住宅庫存量已經到了3年來的最低點，可是由于去年大半年銷量比較低，所以去化周期仍舊超過15個月。如果接下來昆明新房銷售速度能保持去年第四季度的水平，現有庫存的去化時間將下降到不到12個月，回到安全區(qū)間。

在昆明房地產高峰時期的2019年、2020年，住宅去化周期長期在8個月左右，有時候甚至更低。

不管怎么說，昆明住宅庫存明顯下降，去化周期縮短，都是房地產市場向好再明顯不過的信號。

今年由于新項目比較多，而且有大量賣點突出的第四代住宅，預計將呈現銷量穩(wěn)步增長，供應也有所恢復的雙增長局面，庫存下降的幅度會放緩。