你有多久沒有感受到，城市發展的磅礴之力了？

翻開歷史，廣州每隔十幾年，就會有一場轟轟烈烈的城市運動。

1987年，六運會在體育中心召開，廣州的城市中心，從環市東橫移到天河北。

2000年，番禺花都撤市設區，羊城從此通江達海，從內陸城市升級為濱海之都。

2010年，亞運會召開，千年商都被世界矚目，那一年也是珠江新城的閃耀時刻，全國第一CBD大器初成。

2025年，珠金琶魚進入融合爆發期，廣州告別單核中心，開啟群星閃耀時代。

這四次變革，影響的不僅是城市骨架，產業導向，基礎設施建設，更與每個人的資產和財富息息相關。

看準了，往往就是人生的分水嶺。

廣州掏家底，一場歷史級機遇

那么，我們要如何理解，2025年的這一場城市躍升？

最簡單的邏輯，就是看政府在干什么，它在資源和開發力度放在哪里。

眾所周知，珠金琶魚是廣州欽定的大CBD，十多年前就陸續發展，但受制于限高，批發市場搬遷，過江隧道爭議，以及舊改等問題，一直斷斷續續。

政府也惜土如金，對土地尤其是宅地出讓，極為嚴謹苛刻。

我們統計了2011年來，珠金琶魚的宅地出讓，令人驚訝的是，有整整六年，四大片區的供應居然全部為0。

同時又有5年，全年僅出讓1宗，2022年和2023年雖有好轉，但也不多。

真正的轉機是2024年，廣州似乎一下子掏空了家底，一口氣在金融城和琶洲拿出了7宗地，總建筑面積更是達到53萬平，它們都將在2025年面世。

同時，今年1月13日，冼村最后一棟留守戶拆除，這個久違的項目，也將在今年推出市場。

再加上保利魚珠港及即將面世的保利魚珠島，以及鵬瑞、臻瀛名鑄等在售項目，珠金琶魚的開發，將迎來史無前例的歷史高峰。

這樣的機遇，自然有厚積薄發，水到渠成的因素，但也少不了，在特定時間環境下，政府對行業，對經濟的把控和托舉。

所以，它是可遇而不可求。

舉個例子，去年賣出的臨江大道面粉廠地塊，被業內很多開發商，稱之為建國以來，廣州出讓的最好一塊地。

不僅有南向一線江景，其陽臺占比更可突破至30%，這在全國都沒有先例。

隔壁的匯悅臺、廣粵尊府、天鑾，雖然地段相同，但都是特定環境下的產物，比如天鑾是獵德村舊改，匯悅臺則是商改住。

再舉個例子，由于琶洲要打造數字經濟試驗區，其土地嚴控商業開發，去年出讓三宗地，是一次不小的破例。

可以預見，未來還像2024年這樣掏家底，而且亮出都是王牌，都是大貨的幾率并不大。自然，像今年這樣改善和豪宅井噴的年份也不多。

融合一江兩岸，廣州使出洪荒之力

如果說土地供應，是政府把開發權讓渡給房企，那么，真金白銀搞配套，就是政府擼起袖子，親自下場了。

在廣州，大規模的基建當屬2010年，為迎接亞運會召開，珠江新城奇跡般地崛起，地鐵一口氣開通了6條，開幕式上，小蠻腰，海心沙，西塔，大劇院，博物館等地標群，震驚世界。

而在2025年，政府要開通的軌道交通達到10條，珠金琶魚大CBD的建設，更是迎來爆發期。

在交通上，臨江大道金融城段的建設正如火如荼，房產君走訪發現，其路面已基本完成鋪設，如今正在栽種綠植。

這條路修好后，將從廣州大橋一路暢達魚珠，成為大CBD的黃金走廊。

與此同時，新白廣城際也將在今年開通，琶洲和金融城的距離將縮短成一個站。其實，去年開通的11號線，已經實現了這一點。

未來，隨著琶洲與魚珠隧道，琶洲與珠江新城隧道的開通，一江兩岸將被徹底縫合。

在產業和配套上，珠金琶魚更是大手筆頻出。

目前，位于員村的天河區少年宮已完成封頂，今年將順利建成。

當夜幕降臨時，即將開業的金融城廣場悄然亮燈，這個媲美天環的商業體，不僅是潮流購物中心，更是城市樞紐，一軌直達廣州南站和白云機場。

而在琶洲，港澳碼頭已在運營，廣交會四期展館完成擴建，今年則新增“飛的”，直飛香港和澳門，再過幾天，抖音華南總部也將正式落戶這里。

政府的傾力付出，再加上珠金琶魚原本就扎實的產業基礎，你在這里能感受到，城市向上的洪荒之力。

更重要的是，在2200多萬廣州人心中，這里就是廣州的燙金之地，是最值錢的地方，擁有共同的心理邊界。

無論是珠江新城的總部經濟，琶洲的會展和科創，金融城的銀行，證券和保險，還是魚珠的商貿，都是如今羊城，最能拿得出手的產業。

也只有珠金琶魚的強勢爆發，才能輻射帶動智慧城、大學城、蓮花灣汽車城等腹地，政府不會不懂這個道理。

罕見窗口期，“換倉”就在當下

那么，對于這座城市的中產和塔尖人群來說，現在是不是換倉的好時機呢？

其實，廣州的置換需求一直很洶涌，僅在貝殼外網上，二手的掛牌套數就達到約13.2萬，而其內網中，這個數字是驚人的16.7萬套（已扣除車位）。

這意味著至少有13萬業主，希望處理掉手上的老房子，他們中哪怕只有三成想置換，也是4.3萬套的龐大需求。

細分到板塊更有意思：珠江新城東區近700套掛牌；天河公園則有近1200套；被稱為國際社區的牛奶廠，四大金剛的二手近400套（已扣除車位）。

昔日金融城神話蘭亭盛薈，單盤更是238套在售（已扣除車位）。

這些區域的房子已經老了，很多都過時了，更重要的是，越來越多的業主開始明白，哪怕當年是改善之王，放在新形勢下：

依然不夠看。

所以，置換的血脈早已覺醒，但有需求，并不等于現在就要換倉。

怕買貴，怕買錯，能不能再等等，是每個人都要直面的拷問。畢竟從2022年開始，市場下滑是不爭的事實。

在上圖中，我們不難發現，廣州曾經歷了長達19個月的陰跌期。

但正所謂否極泰來，在取消所有限制措施，并降低首付和利率后，廣州樓市終于在2025年企穩回暖。

一方面，二手房月成交破萬已是常態，置換鏈條順利啟動；另一方面，新房網簽前兩月達到8172套，同比上漲38.7%。

所以，只要你選對房子就能站穩，而從去年開始，廣州其實已有多盤價格不跌反漲。

比如保利天瑞、琶洲南TOD、保利燕語堂悅、保利珠江天悅等。

解決了怕買貴，那么怕買錯呢？

這在今年反而不是問題，因為珠金琶魚就是廣州心臟，更處在爆發期，安全性和準確性毋庸置疑。

唯一的疑問，是珠金琶魚未來會不會，有位置更好，條件更優的地塊供應，值得再等一年。

為此，我翻閱了不久前出爐的《2025年度廣州供地藍皮書》。

直接說結論，像面粉廠這樣一線南向望江的S級地塊，一宗也沒有。

像絹麻廠這樣，1.5線南向望江，用地面積超7.5萬平的A+地塊，也是一宗沒有。

勉強接近的，是金融城起步區三宗帶住宅的用地，但它們全部加起來，面積也不到5萬平。

小地塊有明顯割裂感，其施展空間和居住舒適度，顯然要遜色一籌。

在魚珠，沒有江景地塊出讓，整個大板塊只有一宗宅地在列，其位置頗為尷尬，連地鐵都沒有。

相對而言，琶洲今年仍有看點，其中有地塊能北向望江，可惜周邊的城市界面，非一朝一夕能夠改變，容積率也有所提高，達到3.5—4.0。

這些和去年相比，不是一個檔次。

房產君早就說過，去年掏家底的靚地，是在特定時期，特定環境下的產物。

如今市場已經平穩，自然無需非常手段。

非常手段的取消，還有建筑新規，雖然沒有正式發文，但嚴控陽臺率20%以上及審慎第四代住宅的審批已明確傳達，拉爆得房率，玩轉空中花園，恐難再現。

看懂了嗎？在很多時候，等待是靜觀其變的好選擇；但對今年的廣州來說，珠金琶魚是歷史罕見的機遇。

等待＝錯過。

價格梯度：從6萬/平到天花板

好了，接下來的關注點是2025年，珠金琶魚的明星盤要賣多少錢？

最沒有懸念的，當屬保利面粉廠項目，廣州南向看江最好的地段，而且是住宅性質+30%的陽臺率。

絕無僅有啊。

其價格可以參考左右兩側的匯悅臺和鵬瑞1號，根據貝殼統計，匯悅臺過去一年的成交均價為28.47萬/平；鵬瑞的大平層，去年網簽也在25—27萬/平。

面粉廠的價格梯度，大概率會在此區間，當然，會根據戶型大小和分布有所差異。

| 面粉廠戶型分布，過程稿，僅供參考

面粉廠背后的絹麻廠，從地段上來說是，二者是珠江新城大小王的關系，上周保利正式發布了案名：保利天曜。

它對標的項目不多，比較接近的是保利華創·都薈天珺，房產君查了一下網簽，均價約10.27萬/平。

但保利天曜的戶型，陽臺率能達到25%，目前廣州已收緊不再審批，未來難以復制，而且項目還有市區首個空中花園設計，這在今后也難覓二家。

所以，其價格10萬只是起步，預計10-13萬/平。

另外，保利天曜和面粉廠是緊挨在一起的，二者的價格傳導更緊密。同時，兩個項目都是保利操刀，相信未來在商業打造，配套引進上，會有共享的空間。

| 保利天曜外立面示意圖，僅供參考

說完金融城，我們來看琶洲。

在上文我們說了，政府是嚴控琶洲用地的，所以這里的住宅，誕生過全國銷冠；這里的宅地，也拍出過7.5萬/平的廣州地王。

今年要入市的保利琶洲南項目，案名確定為保利天奕，客觀來說，剛拿地時很多人都有一個擔憂，那就是割裂感。

因為琶洲南和琶洲中區之間，隔著一條黃埔涌，商配也沒那么齊全。

但政府引入開發商，就是要快速提升板塊的，保利拿地后，修橋，拆高壓線桿，配建學校，一路之隔的商業體也早已封頂，涵蓋購物中心，酒店，寫字樓等。

未來這里還將引入私立國際學校，永久性橋梁也會在收樓前建成。拿地短短幾個月內，交通、商業、教育逐一打通，迅速補齊了短板。

打通任督二脈后，很多買家發現：這是CBD霓虹燈下的一片凈土，近濕地，可步行去地鐵（8號線+11號線）和購物中心，樓下就是學校，抬眼又是會展中心。

士別三日，當刮目相待。

隔壁琶洲南TOD，賣到12-14萬/平，一直不愁客，已經網簽了1500套+（來源：中指院）；保利天悅的二手，巔峰期成交價格16萬/平，去年均價13萬/平。

為此，保利天奕吹風價8萬-10萬，留出了資產增值空間。

此外，這個項目還有一個優勢，就是相比于面粉廠和絹麻廠，其總價可控，純粹的產品力又是改善客戶難以抵擋的?？梢灶A見，未來的二手交易會非?；钴S。

最后看看魚珠，其是廣州除珠江新城外，新晉的頂豪板塊，如果僅論30萬+的成交，魚珠更是斷檔式領先。

這里的塔尖屬于鵬瑞1號，產品力和運營力，讓項目賣出多套“億元大宅”，25萬+乃家常便飯，預計今年價格還會穩中有升。

板塊新晉力量為保利魚珠島，大平層面積約為200-400平，從效果圖來看，項目占據半島之位，而江景實拍，更是超過了隔壁一眾大哥。

| 保利魚珠島，江景實拍圖

它的定價邏輯也非常清晰，可參考隔壁的二手。

附近的珠光金融城壹號，目前大平層沒有掛牌；親兄弟保利魚珠港，建面約376平的望江大平層，業主掛牌2288萬，單價約6.08萬/平。建面約200平的四房，業主掛牌1180萬，單價約5.87萬/平。

保利魚珠島作為全新項目，地段更好，私屬性更強，產品相較前作肯定有升級，價格預計6萬+/平。

| 保利魚珠島效果圖，僅供參考

看完珠金琶魚幾大紅盤的預測，大家有沒有發現，這里的價格梯度非常清晰：

從6萬到8萬，從10萬到25萬，甚至30萬+，不管你是首次置換，還是終極改善，都有產品匹配。

而且它們集中在一條江軸之上，蘊含蓬勃向上的爆發之力。這樣的機遇，前所未見，今后，恐怕也難再有。

所以，2025不僅是城市格局的躍升之年，更是優質資產的換倉元年。而珠金琶魚更以舍我其誰的氣勢，穩占C位。