撰稿 | 不惑大叔在東京

近年來，國人出海投資潮涌，受益于地緣及文化特征，日本是最受中國投資客青睞的海外目的地。而在眾多投資項目中，中高端民宿成為熱門選擇。

不同于星級酒店，民宿的投資門檻相對較低，而時尚、輕奢的品牌定位，受到廣大中高收入群體青睞，火熱的市場前景促使中高端民宿率先在內地一二線城市周邊及熱點旅游城市興起。近年來，隨著國人赴日投資、旅游熱，中高端民宿投資熱潮迅速在日本各地興起。

據日本媒體報道，在東京、大阪等熱點城市，獲得認證的民宿法人中，由中國人或中國系法人經營的設施占比超過40%。

例如位于日本長野縣的輕井澤（Karuizawa），盡管距離東京都距超過150公里，區域內就開設有眾多中高端民宿，旅游旺季，（夏季避暑期、冬季滑雪季或紅葉季）：每晚5萬至15萬日元（約合人民幣2300-7000元），甚至更高，尤其是帶私人溫泉或靠近輕井澤站的高端物業。即便是淡季（如春季或秋季非紅葉期）：每間客房價格也在2萬至5萬日元（約合人民幣900-2300元）。

近年來，日本旅游市場興盛，最新數據顯示，2024年，日本入境外貴游客人數為3686.99萬人次，比2023年增加47.1%，突破2019年創出的3190萬人紀錄。2025年，恰逢大阪世博會，日本入境旅游預計將突破4000萬人次。巨大的市場需求，民宿成為國人投資日本的熱門選項，同時，民宿投資也是投資者移居日本的熱門途徑。

日本鄉村民宿的投資優勢

投資回報率高：

民宿的回報率通常高于普通公寓出租的回報率。民宿的投資回報率通常在10%-15%之間，對于尋求穩定現金流的投資者來說，是一個不可多得的選擇。日本經濟相對穩定和旅游市場繁榮，使得民宿投資不僅短期回報可觀，長期持有也具有增值潛力。

投資門檻低：

相比于大型酒店或商業地產，民宿的投資門檻相對較低，適合中小型投資者。無論是購買二手房改造為民宿，還是直接租賃房產運營，都可以通過靈活的方式切入民宿市場。此外，民宿并不像大型酒店業選址那么嚴苛，需要在交通便利、繁華的商業區，比如前文提到的輕井澤，這樣可以大幅降低投資門檻。如這棟位于埼玉縣熊谷市的獨棟別墅，售價不到2000萬日元（約97萬元人民幣），開發作為主題民宿，或者短租公寓，其投資收益率就相當可觀。

市場多元化：

除了傳統的民宿經營模式，近年來，興起了很多主題特色民宿，通過與諸如音樂、藝術、文化主題特色，進行跨界業態融合，吸引了全球各地的客源。

升值潛力：

隨著投資、移居日本成為亞洲的熱點區域，因土地稀缺和高端買家涌入，物業價值呈現上漲趨勢，投資回報可通過租賃收入和資產增值雙重實現。

挑戰：

當然，也需要看到，隨著更多的投資者參與其中，同業競爭呈現加劇趨勢，日本鄉村民宿和酒店數量逐年增加，中高端市場需要通過獨特的設計或服務，以及多元化的經營，方能脫穎而出。此外，民宿經營需要考量季節性波動因素，需要通過靈活定價，以及多種業態融合方式應對。

總結來看，日本鄉村中高端民宿的經營潛力較大，前景上，若能抓住“自然+奢華”的核心賣點，并結合數字化營銷，長期收益可觀。在成本控制方面，推薦考慮購買中古（二手）別墅改造，降低初始投入。

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來源 | 東瀛通

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