戰國時期，荀子說過一句話，叫天行有常，不為堯存，不為桀亡。

　　這一客觀規律放在如今的樓市也同樣適用。

　　房地產市場，沒有絕對的平衡，也沒有絕對的公平，有人歡喜就有人愁；是漲是跌，不同城市、不同板塊、不同產品都各憑本事。

　　01

　　最近半年，深圳樓市主要有哪些變化？

　　1、貸款買房的人變多了

　　近日，深圳某國有大行房貸業務經理向財聯社透露，今年第一季度，目前支行個貸規模已經接近去年全年的規模，如果繼續保持這個勢頭，極有可能回到2023年的規模。

　　說明利好政策還是有用的，誠意足夠，總能把購買力逼出來。

　　再看現在的消費貸，2.49%都出來了，說明房貸利率還有很大的下降空間。

　　2、普通住宅與中高端住宅的差距

　　一個很現實的真相：深圳樓市，成交量是剛需房撐起來的，成交價卻是改善和豪宅抬起來的。

　　500萬以下剛需房，一直是深圳樓市的成交主力。但在過去幾年，這個總價段的房子總體來看最不扛跌，除了位置和學區好的，大部分到現在都還沒有緩過來。

　　為什么會這樣呢？

　　一方面是因為保障房越來越多了，同質化嚴重的普通住宅變得更加不稀缺；另一方面，買這些房子的剛需家庭，抗風險能力相對弱，普遍經不起折騰。

　　樓市分化、板塊分化和小區分化，本質是購買力分化的具體表現。

　　3、搶手的法拍房難覓低價

　　3月19日，南山華僑城出現了68人搶4套法拍房的場景，都是首地容御花園的142平4房，最終成交價在1200萬左右，單價8.35~8.5萬/㎡之間。

　　看二手房市場，該小區一套150平4房，年前以1330萬成交，兩者對比下來，價格相差不大。

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　　從原業主的角度，雖然房子被拍賣了，但因為進場時間早，2012年買過來的時候不到3萬單價，十三年過去了，房價還是翻了兩倍。

　　而同期買在東部如鹽田或者其他小城市的，這些年的房價漲幅就沒這么樂觀了。

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　　最近住建部又喊話，說要堅決穩住樓市。

　　盡管現在政策面已經是明牌了，但看到昨天降息落空，暫時沒有進一步的實質性利好，很多人又開始迷茫：

　　樓市真的能穩住嗎？房地產還有未來嗎？一線房價天花板摸到頂了嗎？

　　其實這個世界上，社會運行邏輯都是相通的。

　　老齡化嚴重的美國、歐洲和韓國這些國家，好地段的房子為什么越賣越貴？

　　除了貨幣持續寬松、城市虹吸能力強以外，還有一個核心原因，就是社會總得有個東西把人群分層。

　　過去用金銀珠寶分階層，現在改用房子股票這些資產。

　　就像機場貴賓廳永遠暢通無阻，普通檢票口永遠人潮涌動；共享單車隨便騎，勞斯萊斯不是誰都能開，社會資源天然分等級。

　　要擠進上層圈子得有兩把刷子，要么有抓住時代風口的技術，要么練就點金成石的商業嗅覺。

　　但金字塔尖的位置終究有限，社會就像一個篩子，通過房子、股權、高薪工作等硬指標，把不同人篩進不同的生活圈。
說到底，財富從來不是均勻分配的，它總是沿著「產業聚集＋人口流向+基建投入」這條暗線流動。

　　03

　　九年前，我們的口號是“房住不炒”。

　　九年后，我們把穩住樓市寫進政府工作報告中，并多次提到“好房子”。

　　政策風向、時代轉變的同時，買房邏輯也在發生變化。

　　如今在深圳買房，不管是新房還是二手房，都需要遵循一個核心原則：尋找具有稀缺性的房源。

　　什么是具有稀缺性的房子？

　　簡單來說，影響稀缺度的關鍵因素，主要包括地段、產業、教育、流通性、圈層及居住品質。一個樓盤所聚合的資源越優越，它的稀缺度就越高。

　　現在的深圳樓市行情，普通人想買房不踩坑，先鎖定那些未來大概率會漲的區域。比如說有可落地的政府重點規劃、產業升級的地方，這些片區安全系數高。確定好片區后，再對比各個樓盤的綜合素質。

　　買剛需房要按改善房的標準挑，買改善房要拿豪宅的眼光看。

　　別覺得現在買個房子就能住一輩子，深圳的房子七八年換手是常態，所以一定要有超前的視角。

　　就像攢錢買房一樣，好房子也是一點點升級換來的。你現在買的房子，要能讓下家看了也愿接手、花更高價格接手，這才算沒買錯。