你知道電梯的使用壽命有多久嗎？

一般來說，電梯的使用年限在15年-20年上下，具體再根據(jù)維護(hù)保養(yǎng)情況、品牌質(zhì)量、使用環(huán)境等有所不同。

電梯更新，是城市更新升級(jí)、老舊小區(qū)改造中的重頭戲。

一套房子產(chǎn)權(quán)是70年，這么算下來，70年內(nèi)至少得更換三次電梯。

但是在實(shí)際生活中，到期電梯更新改造，并不容易。

電梯更新分為兩種，第一種是無電梯新加裝，第二種是超過15年使用期的舊電梯換新。

本文只講述第二種情況，即住宅樓電梯更新。

一、電梯更新，三大難點(diǎn)

首先是，業(yè)主積極性不高。

超過15年的住宅，有相當(dāng)一部分業(yè)主已經(jīng)不在該樓居住，不管是空置還是出租，都對(duì)電梯的安全性隱患，不是很在意，覺得事不關(guān)己高高掛起。

這一部分業(yè)主消極對(duì)待或者抵制，就會(huì)造成電梯更新投票，無法在業(yè)委會(huì)通過。

其次是，鄰里關(guān)系影響。

筆者在調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，某個(gè)樓道單元，業(yè)主拒絕同意的原因，竟然是和樓上鄰居有矛盾，就故意要坐等電梯舊損后，使樓上住戶無法使用。

居住在一樓的業(yè)主，則大多數(shù)情況覺得自己反正用不著，施工影響自己生活質(zhì)量。

第三是，集資金額較大。

電梯更新需要一次性籌備30萬元以上的資金，對(duì)于業(yè)主來說，除非是電梯已經(jīng)徹底無法使用，否則還是覺得能湊合一天是一天，修修補(bǔ)補(bǔ)，最終時(shí)常釀成慘劇。

二、電梯更新，如何破局？

那么，對(duì)于現(xiàn)實(shí)中，老舊小區(qū)電梯更新的三大問題，如何破局呢？

第一條和第二條理由，實(shí)際上在法理上無法成立。

從法律角度分析，《民法典》第二百七十三條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

這意味著電梯與小區(qū)內(nèi)的其他共有設(shè)施一樣，由全體業(yè)主共同擁有并承擔(dān)維護(hù)責(zé)任。

此外，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》也規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供服務(wù)后，業(yè)主不得以未享受或無需接受相關(guān)服務(wù)為由拒絕繳納費(fèi)用。

這些共用費(fèi)用并不是以“是否使用”作為前提，而是依法從必要性進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

無論是從法律層面還是公平角度出發(fā)，所有住戶，包括一樓住戶都應(yīng)與其他樓層住戶一同承擔(dān)電梯費(fèi)用。

那么，最終影響業(yè)主決策的，實(shí)際上是30萬左右的集資問題。

老舊小區(qū)沒有公共維修基金，新建小區(qū)即便有基金也不足以覆蓋電梯費(fèi)用。都需要進(jìn)行再次討論如何集資。

這就和家里的電器、汽車一樣，雖然老舊，但還能用，直接更換扔掉，總是不符合國人心理習(xí)慣。

所以，要能把這個(gè)決策，從“投入成本”變成“獲得收益”，結(jié)果就大不同！

三、電梯更新，“以舊換新”

這幾年，在國家政策的春風(fēng)下，“以舊換新”成為流行，“國家補(bǔ)貼”成為合法羊毛。

在“國補(bǔ)”政策下，消費(fèi)者覺得不去購買商品，就是“少賺了錢”。

由此，不管是是十幾萬元的新能源汽車，還是幾萬元的農(nóng)機(jī)，數(shù)千元的手機(jī)數(shù)碼、家用電器，國家補(bǔ)貼到哪個(gè)品類，哪個(gè)品類就繁榮。

如今，電梯更新的“國補(bǔ)”也來了。

2024年，國家發(fā)展改革委、財(cái)政部明確要統(tǒng)籌安排，支持大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新。其中，住宅老舊電梯的更新改造被納入了重點(diǎn)支持范圍。

根據(jù)相關(guān)政策，對(duì)投入使用時(shí)間超過15年的住宅電梯，將結(jié)合隱患排查或安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估情況進(jìn)行更新改造。這一政策的出臺(tái)，不僅為電梯更新提供了資金保障，也明確了更新改造的方向和標(biāo)準(zhǔn)。

為了進(jìn)一步加快老舊電梯的更新改造，各地財(cái)政陸續(xù)安排了按照每部電梯不低于15萬元的財(cái)政補(bǔ)貼，極大的提升了業(yè)主參與和支持電梯更新改造的熱情。

雖然這項(xiàng)政策有個(gè)瑕疵，是“先裝后補(bǔ)”，也就是需要業(yè)主墊資，等驗(yàn)收完成以后，再進(jìn)入申請(qǐng)補(bǔ)貼流程。

但是因?yàn)槭菄倚庞茫跃陀衅髽I(yè)，愿意作為墊資方，和業(yè)委會(huì)合作開展電梯更新業(yè)務(wù)。

例如筆者為廣東省一家專門從事電梯更新的企業(yè)在做顧問服務(wù)。

這種最新入局的企業(yè)，采用了互聯(lián)網(wǎng)“拼多多”模式，將極大的改變電梯服務(wù)市場(chǎng)格局。

該公司按照拼多多的“先用后付”模式，前期按照全款墊支給電梯廠商，然年后和業(yè)主代表（業(yè)委會(huì)、物業(yè)、居委會(huì)等）簽署包括“按使用量計(jì)費(fèi)”“分期付款”“優(yōu)惠買斷”等模式，將電梯更新首付費(fèi)用做到了“零門檻”。

對(duì)于15萬元的財(cái)政報(bào)銷費(fèi)用，業(yè)主也可以選擇是由企業(yè)墊支后，企業(yè)實(shí)際收款；或者業(yè)主墊支，企業(yè)報(bào)銷后按墊支比例再返還業(yè)主——無非多個(gè)利差。

通過這種模式創(chuàng)新，目前該企業(yè)的電梯更新改造的進(jìn)度非常快，按照每部電梯數(shù)萬元的個(gè)人激勵(lì)，已經(jīng)在全國展開招商合作。

感興趣的讀者可以私信留言，免費(fèi)牽線。

那么，你對(duì)電梯更新的商機(jī)，怎么看呢？

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