保持戰略定力、磨煉經營韌性

撰文 | 蘇珊、coral

主編 | 陳巧明、fufu

頭圖 | 龍湖天街 來源官方

3月28日，龍湖商業公布2024年業績，龍湖商業租金收入同比增長7%至109.8億元；營業額及客流雙升，營業額超730億元，同比增長16%；日均客流超320萬人次/天，同比增長25%。同時，由商業投資與資產管理航道組成的運營業務，全年實現運營收入135億元，同比增長5%。

龍湖商業在營項目中，天街產品線占收益比例超過95%，龍湖商業項目數據可為行業提供中高端商場運營的風向標。

截止2024年底，龍湖商業在營項目89座（*分期項目合并后商場個數），商業建筑面積為930萬平方。預計2025年，龍湖商業將新開業11個項目（8個重資產項目3個輕資產項目），分別位于杭州、上海、武漢、重慶、濟南等核心一二線城市。

龍湖集團管理層在發布會上表示，“在這一輪償債周期下，龍湖的核心資產一個都沒有動，天街項目一個都沒有出售“。商業對龍湖集團的關鍵程度持續提升，也穩住了”錢袋子“。

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中高端消費更平穩

增量項目是租金收入增長來源

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商業對龍湖集團的關鍵程度持續加強

2024年，龍湖集團全年實現營業收入1274.7億元，由運營及服務業務組成的經營性收入實現267.1億元，同比增長7.4%，對公司總營收貢獻占比達21%。而這個數字在2020年僅為7%，2023年為14%。

其中運營服務收入中，來自商場的占比已經接近80%。

同題可比，2024年，華潤置地旗下購物中心去年全年實現租金收入193億元，占經常性收入的比重超過46%。

在當前的經營環境中，擁有良好現金流的購物中心業務，是開發企業能夠成功轉型的關鍵。

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整體而言，龍湖商業2024年取得不錯的經營表現

2024年龍湖商業租金收入同比增長7%至109.8億元；營業額及客流雙升，營業額超730億元，同比增長16%；日均客流超320萬人次/天，同比增長25%。

• 從已開業項目看，2024年底，龍湖已開商業項目89座（*分期項目合并后商場個數），商業建筑面積為930萬平方。2024年新開業商業面積達132萬平米，增長16.54%。

• 從出租率看，2024年，龍湖商業的整體出租率達97%，較2022、2023年持續提升。

• 從商場銷售額看，2024年，龍湖商業營業額為735億元。較2023年的632億元增長15.5%。

• 從客流量看，2024年，全年平均日客流320萬人次，較2023年日均客流263萬人次，增加21.67%。

• 從同店來看，2024年同店營業額增長7%，客流量增長6%，可見實現了客流的有效轉化。而同店租金收入增長為0.3%，體現出行業普通存在的租金調整現象。

橫向比較，2024年，華潤萬象生活在營購物中心面積增長19.8%，2024年整體零售額同比增長18.7%、整體可同比增長4.6%，其中重奢同比+5.6%，可同比+1.8%，非重奢同比+27.1%，可同比+6.4%。業主端租金收入同比+19.2%，可同比+4.9%。

相較之下，龍湖商業的銷售額同店增長更高，龍湖商業在營項目中，天街產品線占收益比例為96.8%，因此可以將龍湖商業的銷售額數據作為中高端商場的風向標。但龍湖商業的租金同店可比增長相對低，可見面臨市場租金議價更明顯。

這背后反映的是，在消費外溢和信心不足的情況下，重奢承壓，中高端消費更平穩。消費的K型分化，消費能力的結構性分化、業態分化已經成為行業主題。

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增量項目是租金收入增長來源，業績增長空間仍然廣闊

龍湖商業較為少見地繼續披露不同項目的租金收入，使數據分析有了很好的延續性，也能更好地看清中高端產品2024年的變化。

根據財報公布數據，在63個有一年以上數據的天街項目中，35個租金上升，平均上漲1578.31萬。

從2024年度租金收入的增長來源看，更多地來源于2022、2023、2024年新開業項目，也就是尚在培育期項目的收入貢獻。

2024年新開業11個項目租金增量為4.63億元，而2022-2023年新開業項目（剔除分期項目合并后商場，如往年列示的重慶時代天街IV期、重慶禮嘉天街C館）租金凈增量（2024比2023年總體增長）為3.09億元。

租金收入上升排名前7的項目中，6個為培育期項目，存量項目則為蘇州獅山天街，可見蘇州獅山天街的改造升級效果明顯。

隨著更多的培育期項目成熟，和存量項目的持續調改升級，龍湖商業的業績增長空間仍然廣闊。

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輕重并舉、精準拓局

二線城市“填空”，商業重地“加密”

2024年，龍湖商業延續“輕重資產雙輪驅動”戰略，全年新開13個項目（11座天街+2個輕資產），覆蓋成都、重慶、南京和蘇州等核心城市及天津、海口、紹興等新興市場，以“一城多核”的策略，年度新開業商業項目數量穩居行業第一梯隊。

截止2024年底，龍湖商業已在23個城市運營89座商場（分期項目合并后商場個數），2025年計劃新開11座商場（包括輕資產項目），若全部順利開業，龍湖商業在2025年底運營商場數量將達100座。

精準首進，

錨定高線級城市

2024年，龍湖商業通過3個首進項目完成戰略性市場卡位，包括天津、海口、紹興等城市，搶占區域商業制高點，形成“標桿效應—品牌集聚—客流虹吸”的良性循環。

除新開項目外，龍湖商業在全國9個重點城市布局了14個在建大型投資物業，總規劃建筑面積超170萬㎡。且新增聚焦在一二線城市或網紅城市，覆蓋重慶、武漢、杭州等，同時下沉至南寧、昆明等區域中心城市，兼顧經濟活力與市場潛力。

一是填補區域空白，南寧青秀天街（12.1萬㎡）是廣西首座天街，瞄準東盟自貿區紅利，搶占南寧東部商圈核心位；昆明時代天街（13.3萬㎡），立于巫家壩“黃金十字中軸”，以“天街效應”疊加“TOD”的超級發展模式，進一步提升昆明商業活力。

二是強化TOD布局，杭州上城天街（13.5萬㎡）依托地鐵9號線，濟南西客站天街（15.7萬㎡）銜接高鐵樞紐，延續“軌交+商業”模式。

補位高線級城市、TOD布局等策略，龍湖商業既通過首進城市快速建立品牌認知，搶占新興區域消費升級紅利；通過TOD模式，客流匯聚優勢明顯。

從城市級別來看，龍湖商業在高線級城市高度集中，重慶 （ 16 個） 、 成都 （ 11 個） 、 北京 （ 9 個） 為項目數量前三甲城市，三者合計占總量近 40% ，均為直轄市或省會級強二線城市，反映龍湖對高經濟活力、高消費潛力區域的重注。

龍湖商業堅持聚焦高線級城市布局，核心原因在于年輕人口密集、消費力強且契合年輕化戰略。由此，一二線城市憑借經濟勢能、流量紅利與運營效率，成為龍湖規模增長與風險控制的優選陣地。

輕重并舉戰略，

核心城市網格化布局

除了搶占消費潛力核心城市外，龍湖商業更重要的拓展戰略是在核心城市進行網格化布局，而“輕重并舉”戰略的推進，為網格化布局提供了強大的支持。

重慶、成都、北京等城市均分布9座項目以上，作為“主引擎”支撐規模化運營；杭州、蘇州等節點則承擔區域輻射功能，最終實現全國市場的穩健擴張。龍湖商業不斷在“老根據地”深耕、繼續加碼，守住規模及品牌優勢，2025年仍然在重慶、上海、杭州等城市新開項目。

事實上，隨著城市核心區域的商業物業越發稀缺，在輕資產的助力下，龍湖商業得以繼續深化在一二線城市項目的布局。

在2024年新開項目中，有6個為輕資產項目，占比46%，包括重慶云領天街、武漢M758、重慶星匯天街、武漢友鄰天地、長沙月亮島天街、西安未央天街等項目，累計開業輕資產購物中心已達到16個。

從城市來看，這些輕資產項目集中在重慶、武漢、長沙、西安等已經布局2個以上項目的城市，龍湖商業能夠通過輕資產模式進一步滲透市場，構建多層次、廣覆蓋商業網絡，以應對復雜多變的市場環境。

而縱觀龍湖 2025 年的商業版圖，其商業戰略內核愈發清晰：用重資產在關鍵節點“筑城”，以輕資產在毛細血管“滲透”。

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多個維度，持續創新

產品創新、非標探索、政企合作

龍湖商業通過產品形態創新及合作模式升級，構建了更靈活、高效、多元的商業生態，持續強化競爭力。

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產品形態：Mall+街區、純街區等產品創新

2024年，在全面考慮項目所在市場情況、客群需求、產品空間特色等基礎上，龍湖商業通過“城市級、區域級及社區級”的分級體系展現差異化優勢，以“一店一策”的運營思路滿足不同消費者需求。

// MALL+街區：持續推動存量商業改造

在消費變遷加速的當下，空間運營唯有持續求新求變才能葆有活力。龍湖商業深諳此理并高效實踐，包括重慶時代天街、重慶北城天街、上海虹橋天街和成都西宸天，從外部建筑、內部空間、商業場景、品牌定位等全維度進行升級，以適配當下的消費潮流。

上海虹橋天街「天街里」：從2023年開始第一輪升級，到2024年5月至今的新一輪改造升級，龍湖上海虹橋天街持續擁抱年輕力量，進一步挖掘“新生活方式+社交+情景式+購物場景”的商業空間價值。

• 2023年11月，全新戶外主題街區“天街里”率先亮相，重塑開街，帶來令人耳目一新的沉浸式體驗。外街升級為主題街區“天街里”，煙火氣濃郁；全新“食樂園”，成為虹橋地區的美食集合地。

• 2024年，B2層的白領商務餐聚集區完成全面調整升級；并對全館6層空間進行大刀闊斧的革新，強調入駐品牌的設計感、社交感，引入眾多首店，如滇牛火鍋、皮爺咖啡、Blueglass、提督·TIDU等。

成都西宸天街「天街里」：2025年，龍湖成都西宸天街的“天街里”主題街區完成升級改造。

• 打造POD通道，成都西宸天街緊鄰新金牛公園，通過在天街、公園、住宅的交接點及必經路段，地實現了商業內容與空間的全新融合，既是市集亦是街區，巧妙地填補了公園與天街的場景空白。

• 打造了雙首層概念，通過植入景觀，引入潮流餐飲品牌，增加二層人流駐足，達成分發流量的目的，“天街里”商業街區成為西宸天街內外引流的“中轉站”。

// 純街區：探索和實踐的非標商業

年輕人的消費行為發生明顯變化，龍湖商業用“非標”思維去創造“非標”場景與“非標”體驗，挖掘“街區”發揮的松弛氛圍感、新鮮體驗感等等，如上海江灣里MEET678，以及最新產品線“歡肆”。

上海江灣里MEET678：探索年輕化、社交化的新商業形態，上海江灣里MEET678以“年輕力的X街口”為定位，致力于打造聚焦年輕活力客群的社交能量場，匯聚近75%首店品牌，引進的各類首店、旗艦店、聯名店、定制店等特色品牌超30家，構建出年輕潮流又國際化的多元品牌矩陣。

龍湖合肥歡肆：龍湖旗下活力街區“歡肆”首個項目——龍湖合肥歡肆商業于3月28日開業，總面積約2萬平方米，以“日咖夜酒、精致煙火、松弛樂活”為主題，整合長租公寓、煙火街區、藝術市集等多重業態，打造復合型消費體驗空間。而位于上海的首個項目江橋歡肆，預計2025年6月開業。

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合作模式：全鏈條打通，強化資源整合

龍湖集團在商業地產領域開拓多元的合作模式：在合作主體上，突破單一房企合作邊界，形成“政府平臺+央國企+產業方+科技企業”的多維合作網絡；在合作開發中采取“全鏈條打通”策略，通過空間場景重構、科技賦能、文化賦能實現與城市發展的深度綁定。

• 政企協同開發：與無錫惠山高科集團、太倉文教投集團等民企、國企深度綁定，整合土地資源與政策優勢。例如惠山天街項目通過“典型城市核心地段、優質TOD屬性”，助推惠山城市板塊升級；太倉項目則嫁接文教投集團的教育資源，探索構建產城融合的綜合開發結構與運營模式。

• 央地資源互補：聯合中房合肥等央國企開發新站區13.3萬平米商業綜合體，借助央企資金實力與地方企業屬地化經驗，降低區域進入風險；與成都軌道集團攜手合作，將最新概念的4.0版本天街項目落子馬廠壩TOD。

• 跨界技術賦能：與美團、螞蟻集團等科技巨頭合作，將數字化能力嵌入商業運營。如上線美團平臺實現“線上流量反哺線下消費”，與螞蟻集團合作“碰一下”無感支付技術，提升用戶體驗與運營效率。

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