近年來業內流傳著一個令人很震驚的說法：中國房地產業已經到達頂峰——從開發主體看，目前中國具有獨立法人資格的房地產開發公司有9萬個，而整個美國不超過500個。中國的房地產開發公司比全世界加起來還多，以后能剩1萬家就不得了了——按照這個說法，中國90%的房地產開發公司即將消亡。

在房地產市場不景氣的當下，這個說法在業內引起不小的恐慌。那么果真會如此嗎？

中國市場上將來能剩下多少開發公司，是由很多因素共同決定的，有些因素還與未來的經濟、社會演化連在一起，現在沒法說清楚。能說清楚的是：第一，美國只有500家開發商的說法是不準確的；第二，美國與中國的基本國情、房地產業的發展歷程差別巨大，據此做簡單比較，或以美國的現狀作為判斷中國市場合理與否的依據，均是不妥的；第三，中美土地制度與房地產管理體制存在巨大差別，簡單將兩國的情況在一起比較也不合適；第四，中美兩國的人口規模、城市化進程、房地產市場現狀差別巨大，對開發商數量具有重要影響；第五，全球經驗證明，房地產行業屬于壟斷競爭市場，很難形成高集中度的寡頭市場結構。

一、美國房地產開發主體的類別與開發公司的數量

在比較中美房地產開發公司數量之前，首先要了解美國房地產開發主體的構成情況，知曉兩國之間的體制差別。

在美國，盡管不同州在開發資質、許可和審批流程方面的要求不盡相同，但總體上看開發房地產的公司不局限于傳統的房地產開發公司。一般來說，投資公司、建筑公司以及其他工商企業，只要符合所在州和城市的法律法規，都可以通過收購、開發、融資等方式直接或間接參與房地產項目的開發和管理。

這里重點說一下最常見的投資公司——投資公司尤其擅長通過資本配置來獲取和開發房地產。例如，大型投資公司可以通過融資和提供投資策略介入住宅、辦公、零售和工業地產的開發管理。選擇投資公司結構，而不是設立房地產開發公司，在房地產開發活動中是常見方式。

建筑公司則通常作為施工承包方介入開發活動，也有一些公司直接從事房地產開發業務，包括購地和自建房產，特別是在集合住宅或商業建筑開發領域。其實只要符合當地政府的建筑規范和用地要求，任何普通工商企業都可以自行開發商業地產（辦公樓、倉庫等），或通過合資形式參與房地產開發項目。很多工商企業的辦公樓、倉庫和商業設施就是自建的。

需要特別說明的是，在美國，還允許公民自建住房。對自建者沒有特別的資質要求，只要能確保工程施工符合所有安全標準和建筑規范即可（通常聘請有執照的承包商來完成專業工作）。美國每年單戶住宅開發量在70萬至100萬套之間，其中5%~10%為自建。這樣每年參與自建住房的家庭達3.5萬個家庭以上，有的年份甚至高達10萬個家庭。

美國法律沒有嚴格要求開發房地產者必須是“房地產開發公司”，很多房地產是其他類型的公司或居民家庭開發的，這是中美兩國不能就房地產開發公司數量做直接比較的主要原因。

搞清了美國開發體制和開發市場的真實情況后，再聚焦作為開發主體之一的房地產開發公司的數量，看看是什么情況——網上的確難以查到全美國的數據，要查各州的數據也必須訂閱特定行業數據或付費才行，但英文文獻中還是能搜到個別州和城市的房地產開發公司數量。例如在加州，目前有超過800家房地產開發公司；在伊利諾伊州，Clutch等商業信息平臺上列出的房地產開發公司，單是在人口約270萬人的芝加哥地區，就有上百家之多。由此可以推算，即使不考慮同樣開發房地產的其他類型的公司和參與住宅開發的家庭（個人），全美國的房地產開發公司至少也有5000家以上，絕對不是只有500家左右。

二、決定中國開發公司數量的四大基本因素

目前，中國約有10萬家而不是9萬家注冊的房地產開發公司。未來幾年或十幾年，這10萬家公司中九成將消亡？當然不會。國情、周期、法制差別與生產的特殊性，是決定中國開發公司數量的四大基本因素，它們在未來十年一定有變化，但不是翻天覆地的變化。

第一，人口基數大、城鎮眾多，使開發公司與開發活動大量存在成為必然。中國有9億城鎮人口，有直轄市4個、副省級城市15個、地級市293個、地級區333個、縣級區2844個（含市轄區、縣級市、縣、旗等）、縣城1468個（含旗政府所在地）、鎮21421個、鄉7080個。面對巨量的人口和星羅棋布的大小聚集區，若只有1萬家開發公司，根本無法承擔全部開發工作——一個大都市有上百家、幾百家甚至上千家開發公司，小城鎮有兩三家開發公司，都很正常。雖然大開發公司可把從開發能力下沉、分割到縣城、鄉鎮，但經營管理成本太高，未必劃算。如果要這樣做，一般也得單獨成立公司。另外，競爭機制決定了必然存在大量開發公司。比如，一個縣城至少有三五家小開發公司，一個小鎮上至少有兩三家小開發公司，可能才是穩定的供給結構。若只有一家，處于壟斷狀態，則利潤會偏高，必然會吸引新的資本進入。

第二，產業生命周期和經濟周期，對開發公司數量具有重要影響。要隨著產業發展的進程去分析、評判供給主體的數量與產能，不能靜止地看問題。從房地產業的生命周期看，在孕育期，會出現少量房地產開發公司；在成長期，這類公司快速增加，公司的規模也快速擴大；在成熟期，公司的數量基本穩定下來；在衰退期，公司數量減少，資本流出房地產行業。在成熟期也就是高峰期，10萬家開發公司可能不多，在衰退期可能就顯得產能過剩了。開發企業的成敗存廢，除了內部經營管理狀況和產業生命周期外，與宏觀經濟環境和市場環境也有關。因此，經濟周期對開發公司的數量也會有明顯影響。在擴張階段，需求旺盛，商品房暢銷，開發規模趨升，公司數量增加；在收縮階段，需求疲軟，商品房滯銷，開發規模下降，一些企業破產，退出行業。市場能自動調節公司數量及每家的產能，政府則要把握好調控節奏，努力熨平波動軌跡。

第三，由于制度、法規和產品類型限制，開發公司排他性獨占中國市場。與美國不同，中國城鎮土地屬于公有制。根據《土地管理法》《城市房地產管理法》和房地產開發資質管理規定，基本不允許個人和家庭直接參與土地拍賣和房地產開發（個人自建房有極其嚴格的管理規定），這些經濟活動主要面向房地產開發公司，工業企業或具有特定資質的組織參與開發則僅限于自建自用，并受到嚴格的法律法規監管。而在美國，房地產開發門檻低，參與主體很復雜，因為美國政府認為開發者一般只是投資者，不是設計者或施工者，無需實施資質管理。美國獨立住宅和聯排住宅占90%，其中很多都是私人或私人合伙開發的。在中國城鎮中，獨立住宅不足1%，99%以上的都是成片開發的集合住宅，投資規模大，技術與安全性要求高，私人是沒有能力和資質開發的，巨大的開發市場被開發公司獨享了。這從另一個角度說明，中美開發市場供給主體的數量，是沒法直接比較的——不能互相參照，得出多少家合理或不合理的結論。究竟應該有多少家，市場說了算。

第四，開發活動在空間分布上的零碎性，也決定了必須有眾多公司參與。與美國相比，中國的房地產開發雖然都是對十幾畝、幾十畝、幾百畝地塊的成片開發，但還是散落在城區中，對大小地塊見縫插針式的開發，一般并不表現為幾平方公里、十幾平方公里甚至更大面積的造城或者城市整體片區的同時開發。這就給中小開發企業留下了發展機會和空間。因為那些幾畝、十幾畝、幾十畝的小地塊，大開發商根本看不上，或者對大公司來說開發成本很高（例如人工費更貴；因為開發流程操作規范，導致投資周期長，財務成本高等），沒有規模經濟。而對當地的中小開發公司來說則可能很適合，開發成本也低。房地產開發領域很難像其他商業領域那樣，大公司摧枯拉朽，把中小公司擠出市場，于是出現了大中小公司各有生存天地之局面。

三、進一步理解房地產開發規模與行業集中度的五點補充

有些人得出中國房地產開發公司將大量消亡之結論，主要基于兩點理由：其一，中國的房地產開發已經過了高峰，今后的規模會大幅度“塌陷”；其二，規模經濟這一規律會發生作用，大公司越來越大，最后把中小開發公司擠出市場，導致公司數量大大減少。我不認可90%的開發公司必然消亡的判斷。除了上面講到的一些理由外，還有幾點我也想強調一下：

第一，目前房地產的嚴重過剩狀態，誤導了大家對房地產供求關系長期態勢的判斷。這幾年，市場處于30多年來最嚴重的震蕩期。大家看到的嚴重過剩狀態，就與當下階段需求大量沉淀有關。若市場正常運行，則不會出現如此嚴重的失衡情景。開發規模的確會下降并且已經明顯下降，但估計未來幾年會先有所恢復（當然無法恢復到高峰時期的規模），然后再逐漸下降。

第二，說市場會先有所回升的理由有三：一是與房地產救市政策支撐。目前必須保交樓、救經濟，這必然增加投資。二是市場在經過一段蕭條期后，終究會走出陰霾，恢復交易秩序。三是2016年嚴厲調控前的房地產過剩，其實是結構性過剩——很多人從偏僻、落后、封閉地區或農村、小城鎮、中小城市，流入大城市和大都市，流出地房屋過剩了，但流入地需求增加，還需建造更多房屋。

第二，既要看到規模下滑趨勢，也要看到仍有一些支撐因素，并出現了新的拉升需求的力量。從支撐因素看，未來仍會有大量房地產拆遷與更新改造活動，城市化與地區間人口遷徙仍在大規模推進，大城市和人口流入地住房需求仍會上升，一些家庭仍存在改善型需求，等等。另外，大齡獨居人口、離婚人口、周末夫妻等特殊人口的增加及常態化，必然會拉升房地產需求，抑制房地產開發規模的下滑。雖然與高峰期相比，開發規模會下降，但未來10年會降多少？沒幾人相信會下降90%，那為什么要相信九成公司會垮掉呢？

第三，不要根據對產能收縮幅度的預測，來簡單推導開發公司數量的消亡幅度。基于行業發展狀況和市場演化規律，從總量上看，房地產開發規模和中小開發公司數量都會逐步減少，甚至某些大開發公司也會在調整過程中破產倒閉。開發規模的收縮與開發公司數量的減少在方向上是一致的，但在縮減比率上未必一致或大致相同——必然會出現產能的收縮，比如在高峰期，全國所有公司，平均每家年開發2萬平方米，后面下滑到1.6萬甚至再下滑1.2萬平方米，利潤率也會下滑，但大部分公司未必垮掉，只是開發規模變小了。

第四，開發公司眾多、集中度提升緩慢，也與市場結構及生產的特殊性有關。其他行業如石化、家電、航空、金融等，經過市場競爭，很容易形成寡頭結構，幾家頭部大公司占據整個國家的半數甚至八、九成市場份額。房地產業與之不同：它生產、經營房地產商品，橫跨二、三產業，但從一個國家而不是一個城市角度看，幾乎見不到寡頭市場結構，而是典型的壟斷競爭市場。這倒不是因為資本、人才限制，而是因為土地供給零碎、分散，又不能機械化生產，即規模化開發受到限制。很多小地塊、小項目，更適合中小開發商操作。這樣，大開發公司并無競爭優勢，難以排擠中小開發公司，由此也決定了行業集中度的提升會很慢、很難。

第五，開發公司眾多、集中度提升緩慢，還與開發商無法建立起品牌優勢有關。從忠誠度、附加值、質量的穩定性、專利保護等角度看，品牌之說法在房地產領域幾乎不成立。大開發商只是公司名氣更大一些，完全沒法像其他知名工業企業那樣，可憑借企業或產品品牌優勢搶奪市場，提升規模經濟。經過200多年的發展、演化，剔除自建或合伙建房部分，美國排名前30的開發公司合計市場占有率僅約50%。在中國，經過30多年發展，以一手房銷售額高峰年份2021年為例，前30名開發公司合計占有率為42%，前10名合計占有率為24%。碧桂園排名第一，占有率不到4%。這與工業領域高市場集中度的情況完全不同，也間接說明中小開發公司并不容易垮掉、滅失。