深圳房地產市場復蘇了嗎？今年到底有沒有小陽春？

　　剛好這兩天，3月深圳樓市數據出來了，一起來看看~

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　　3月份，深圳二手住宅網簽6078套，環比上升65.3%，同比上升58.3%，市場成交量整體還行。

　　但真正漲價的不多，去年下半年部分房產價格筑底后，這半年來呈現夯實趨勢，整體并無明顯波動。

　　當前二手房成交均價在6.36萬/㎡，已連續6個月穩定在6.3-6.43萬區間。

　　據樂有家數據顯示，3月份，二手看房量持續維持去年10月高峰水平。

　　其中，看房熱度最高的20個小區，主要聚焦在南山、福田、寶安、龍華的改善板塊，大多以學區房為主。

　　綜上數據，說明兩件事。

　　第一，當下想買房的人其實不少，但若價格太高了，買家就比較難接受。畢竟先前已經局部漲了一波，幅度還不小，目前暫時又沒有強有力政策支持。但只要價格合適，有需求的還是會出手。

　　第二，房子和房子的差別越來越大，這波小陽行情主要集中在那些熱門板塊，冷門板塊依舊冷門，便宜、有明顯硬傷的房子往往對應著的是流通性差。

　　02

　　再看新房市場。

　　數據顯示，3月深圳預售＋現售新房住宅，合計網簽4161套，環比增長67.5%，同比增長47.2%。

　　和去年四季度的月均8000多套固然是沒法比。

　　當下的庫存量與政策面和當時情況也不在同一個維度。

　　去年那波行情是瘋狂去庫存，積壓了幾年的購房情緒終于爆發出來，而今年3月更多是去庫存后的穩定期。微觀層面看，冰火兩重天現象較為明顯，旱的旱死，澇的澇死。

　　據不完全統計，上個月，全市共有7個新房項目拿證入市，共1834套房源，開發商推盤不算積極，不少項目還是加推。

　　其中，最亮眼的是中建鵬宸云筑，153套改善大戶型，價格比一期貴了4000每平米，開盤一小時官宣賣了98%，幾乎日光。有點超出市場預期。

　　樂有家數據也披露，3月深圳新房住宅成交均價約5.34萬/㎡，環比上升2.1%，連續三個月保持上漲。

　　新房住宅庫存量少了，二手房價格慢慢夯實了，也在反哺新房價格慢慢好轉。

　　03

　　最后，我們總結一下吧。

　　1、整個3月，深圳新房和二手房住宅成交量超1萬套，在年前幾個月消耗了一大批購買力的情況下，還能保持這個成績，總體來講其實還算可以，當中學區房、改善等剛性需求功不可沒。

　　2、最近全國頻出的地王，也給市場注入了不少信心。看見開發商高溢價在一二線核心城市搶地，或者說各城本身就有意造地王，接連拿出“壓箱底”優質地塊讓有實力的開發商蓋豪宅大平層，然后賣給有錢人，以達到拉高市場預期的效果。

　　3、有錢人買房像挑藝術品，產業、地段、品質、配套、生活圈層、稀缺景觀等，小朋友才做選擇，有錢人全都要。占有的資源越多，購買力越強，資產穿越周期的能力自然越強。

　　4、普通人買房，不必追求完美，只需要根據自身實際情況，在決定房價天花板的產業＋地段兩個基礎上加以選籌，大概率就不會錯到哪里去。

　　5、隨著“好房子”時代的到來，將倒逼開發商打造出更多高品質的住宅，從外立面到小區園林，從公區設計到戶型設計，產品迭代是趨勢。對于手持弱勢房產的業主來說，不要放過任何一個向上置換的機會。

　　6、怎么理解弱勢房產？簡單來說，就是那些正在走下坡路的房子。包括優質產業外遷、板塊能級下滑、樓齡老到掉牙、產品不符合主流趨勢等等。

　　至于，接下來的4月深圳樓市能不能延續行情？

　　短時間看，政策是決定市場走向的關鍵因素。

　　這段時間上面也一直在喊口號，最優的應對方法是：保持觀察市場，同時提前做好決策部署。就像芒格所說：“宏觀是我們必須接受的，微觀才是我們有所作為的。”

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。