2025年1-2月住宅用地市場呈現顯著回暖態勢，六個核心指標——成交數量、住宅建筑面積、規劃建筑面積、出讓金、樓面均價、成交溢價率等自2021年以來首次同步正增長，標志著行業經歷四年調整后進入復蘇階段，“小陽春”不假也。

市場數據表現

成交數量?：全國共成交居住用地1008宗，同比上升8.7%

成交面積?：成交土地面積2821.1萬㎡，同比上升7.8%

規劃建筑面積?：5838萬㎡，同比增長3.1%

成交均價?：2587.0億元，同比上升32.2%

樓面均價?：4431元/㎡，同比上升28.2%

溢價率?：10.9%，同比增加5.7%

這是自2021年以來六項指標首次集體回正，結束連續四年同期的低迷態勢，從住宅用地的周期發展規律看，這一拐點標志著市場已走出深度調整期，住宅地產已經迎來了第一輪的小陽春。

區域住宅用地市場分化與熱點城市分析

高等級率先升溫，小陽春漲幅顯著?

一線、新一線土地市場表現十分強勁，在成交量、出讓金、樓面均價、溢價率等四指標中表現優異且全部為正增長；而二線城市不但在成交量、出讓金指標中以逾五成的指標高速增長，而且在其成交面積、成交規劃建筑面積等兩項指標增幅更是高達八成。

• 在高等級城市——一線+新一線城市成交出讓金方面：北京（494.35億元）、杭州（330.04億元）以絕對優勢位居TOP2，且同比增速逾四成。另外，在出讓金同比增速方面，沈陽、蘇州、成都、昆明等城市的該指標增速均超過205%，尤其是沈陽，得益于國家“東北工業振興”的各種投資機遇，連帶著住宅市場也有著不俗的表現，其出讓金同比增長暴增12.6倍。

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• 在高等級城市——一線+新一線城市成交規劃建筑面積增速方面：蘇州、昆明、重慶、沈陽四城的該指標同比增長均超過125%，尤其是蘇州，同比增長高達5.6倍。

• 在高等級城市——一線+新一線城市：沈陽、上海、成都的樓面均價同比增長均超過260%。

• 2025年北京、上海等一線城市優質地塊競爭激烈，推動整體溢價率創新高。

• 在高等級城市——二線城市成交出讓金方面：南通為該等級城市TOP1,且進入了今年1-2月住宅用地出讓金城市排名TOP4。

非核心區域仍承壓待改善?

雖然高等級城市住宅用地招拍掛市場迎來了較好的發展機會，但三、四線城市的住宅用地成交依然還處于觀望期，土地市場復蘇力度相對較弱。根據奧維云網家居事業部家居羅盤4.0數據，2025年1-2月的住宅用地成交規劃建筑面積同比下滑9.35%，出讓金同比下滑繼續超過二位數。雖然非核心區域整體市場亟待改善，但是對長三角、珠三角、國家高新區的部分核心三、四線城市來說，雖也承壓但仍有增長亮點。如三、四線城市住宅用地招拍掛市場出讓金TOP5城市——保定（雄安）、宿遷、泰州、呼和浩特、鹽城，其樓面均價均有不同程度的增幅，而在出讓金同比增速方面，除保定、鹽城外，其他三城該指標均為正增長。而從房企角度來看，以國資+民企為主的開發建設團隊，如房企出讓金前三——雄安集團、廣西北部灣投資集團有限公司、呼和浩特市盛錦房地產開發有限公司等，已經成為三、四線城市住宅用地開發的絕對主力。

驅動因素分析

導致現有中國住宅用地招拍掛成交市場迎來“小陽春”，奧維云網（AVC)認為，這很大程度取決于住宅市場的結構性復蘇的深層邏輯，而與之相關的關鍵性因素有三，房企、政策、供應端等三者相輔相成。

房企策略調整、戰略重心位移?：根據奧維云網家居事業部家居羅盤4.0數據顯示，TOP50房企權益拿地金額中，高等級城市占比達78%（2024年為62%），資源加速向"安全區域"集中。頭部房企加快補倉優質地塊，如華潤、中海、保利等企業2025年1-2月權益拿地金額均超300億元（招拍掛市場+收購市場），資源向高能級城市集中，主要聚焦長三角、大灣區及國家級新區。

積極的國家?政策與市場信心共振?：根據國家統計局新出的數據，2025年1-2月全國新房成交面積同比增長5%（一線城市增幅達16%），新房成交市場得到了明顯改善，積極向上，而且同時還疊加了住建部“政策組合拳”釋放積極信號，這些都給住宅用地招拍掛市場帶來預期的改善，帶動整體土地市場明顯向好。

供應端優化?：連續幾年的住宅用地成交低迷，在一定程度上對政府和市場來說也不見得是一件好事，因此，今年部分城市在住宅土地的推出與供應方面有明顯的縮減計劃。如北京計劃供應量同比下降60公頃，導致今年北京市的住宅用地的成交愈加火爆，加劇核心地塊競爭，推升價格和溢價率，像今年3月18日中海地產以75.02億元的總價，競得海淀區樹村一地塊，鏖戰三小時溢價率27.93%，樓面價約10.23萬元/平方米，打破了北京土地市場歷史單價紀錄，也在一定程度上印證市場預期根本性扭轉。?

此次中國住宅用地招拍掛交易市場“小陽春”態勢，也標志著房地產行業進入新周期：?結構性復蘇?成為主基調，核心城市土地市場率先回暖，但低能級城市仍需政策進一步支持。通過奧維云網持續多年的土地成交市場數據展示，結合現有政策研究，我們認為，中國住宅用地招拍掛成交市場將呈現如下幾點趨勢：

• 住宅用地招拍掛市場已經迎來了小陽春，但城市能級分化將持續深化，TOP30城市土地成交占比或突破75%

• "精準供地"成為調控新范式，核心城市可能重啟"限房價、競地價"等穩預期工具

• 房企投資邏輯向"運營能力定價"轉變，TOD、產城融合等綜合開發模式占比將提升至40%以上

• 三、四線城市復蘇力度較弱，需政策進一步支持

• 房企債務壓力及政策調整可能對市場長期走勢產生影響

2025年1-2月住宅用地市場的“小陽春”態勢真實存在，但復蘇呈現結構性特征。高能級城市率先回暖，三、四線城市仍需觀察。未來需持續關注政策變化、房企資金狀況及市場需求，以判斷市場回暖的持續性。

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