年后的上海樓市，火爆得讓人意外。

　　土拍，新房，二手房全面開花。

　　持續爆量的二手房市場，蠢蠢欲動的次新房價格，

　　慫了好幾年的房東們，這次也硬氣起來了。

　　以內中環為例，綠地海珀外灘、大寧金茂府、張江湯臣豪園，花木綠城錦繡蘭庭，這些次新房價格已經松動了。

　　蔓延至外環外，一些房東的心態也開始飄了。

　　七寶，漲價了

　　經過我們的市場觀察，外環外一哥—七寶，最近二手房的價格蠢蠢欲動。

　　一些小區，房東新掛牌的單價竟比小區均價高出約20%。

　　東方花園二期，136平的3房2衛，3月份剛成交的價格是1053萬，掛牌價1060萬；

　　新增1套同戶型的，掛牌價1280萬，單價9.3W，直接拉高了小區均價。

　　89平的2房1衛，更猛，最新售出的1套掛牌價是788萬，3月初房東把850萬的掛牌價上調至900萬，這心態得有多好啊。

　　七寶的標桿樓盤，皇都花園二期，目前小區掛牌均價8.78萬/平。

　　新掛1套127平的2房2衛，10.8萬單價，直接拉高了小區均價。

　　大戶型房東心態也很好，3月中旬將掛牌總價上調50萬，漲幅4%。

　　三佳花苑，小區目前掛牌均價6.16萬/平。

　　新掛牌的40平的2房1衛，7.9W單價，拉高了小區均價。

　　不過該小區40平左右1房，成交單價從去年10月到今年2月一直在跌。

　　底氣從何而來？

　　在止跌企穩態勢還不明朗，市場普遍還是以價換量的情況下，

　　七寶的房東逆勢上調掛牌價，底氣到底從何而來？

　　說到底，這些房東的賣點無外乎品質+配套。

　　論自住品質，外環外的扛把子，毫無疑問是七寶、莘莊和古美。

　　但莘莊因為發展太早，次新小區只有天薈，可提供的選擇不多；

　　而七寶的住宅則以次新房為主，只要避開飛機航道，居住體驗還是更勝一籌。相較于古美，也更具價格優勢。

　　論配套，七寶的配套和市區相比也沒有太大差距，甚至還能碾壓一些市區板塊。

　　七寶有兩大王牌，教育和商業。

　　先說教育，這是中產客群的軟肋。

　　眾所周知，閔行是雞娃強區，這里的學校處于上海郊區鄙視鏈的最頂端。

　　而七寶更是閔行的佼佼者，穩坐外環一梯隊。

　　七寶有閔行最強的高中——七寶中學，上海高中八大金剛之首。

　　近年來，七寶中學已經超越一眾八大和四校分校，幾乎要躍升為“四校級”的高中。

　　2024年，七寶中學488人參加高考，清北復交率達37.5%，985率達61.06%，綜評率達96.51%。這份成績讓七寶中學“準四?！钡拿^越發響亮起來。

　　關鍵考生低進高出，這讓不少家長戲稱七寶中學是上海的“衡水中學”。

　　除此之外，七寶還有閔行最好的公辦小學——明強小學（公辦一梯隊）。

　　有上海排名前三的私立小學——七寶外國語小學（民辦一梯隊）。

　　有閔行最好的民辦初中——上寶中學和文來中學（二梯隊）。

　　前面提到的漲價的幾個小區，皇都花園，閔行最好的小學初中高中都在其周邊，屬于學區頂配住宅。

　　東方花園二期，三佳花苑，皆對口明強小學東校和七寶二中三中。

　　再看商業。

　　七寶領展廣場是外環外罕見的優質大體量商場，餐飲和零售商業都達到了市中心的檔次。

　　寶龍城也是市區級的大型購物中心，板塊內另有七寶老街、卜蜂蓮花等地可滿足中低端餐飲和購物。

　　最后說說地理位置，七寶在版圖上位于浦西地理位置的中心，去哪里都不算遠。

　　軌交有機場聯絡線和9/10/12號線，以及在建的嘉閔線。

　　從七寶5站可進內環(宜山路)，6站到CAZ(徐家匯)。

　　綜合來看，七寶憑借優質的中小學教育陣容、發達的商業配套以及濃郁的煙火氣，綜合優勢非常顯著。

　　盡管會受到飛機航道的影響，但依然對中產家庭極具吸引力。

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　　買家并不買單

　　房價跌了兩三年，很多房東心里早就明白，即便是上海的房子，也并不好賣。

　　部分房東在下行周期中，為了趕緊把房子出手變現，含淚“割肉甩賣”。

　　可最近市場成交量好了一點，有些房東就坐不住了，紛紛上調掛牌價。

　　似乎對房價重演2008年、2016年那樣的快速上漲行情充滿期待。

　　然而，這種樂觀可能只是房東的一廂情愿。

　　買家沒有那么好糊弄，市場也沒那么容易起飛。

　　雖然七寶部分小區的掛牌價有抬頭趨勢，

　　但買家并不愿意為現在這個價格買單。

　　從我們的市場監測來看，這些小區的成交價并沒有漲。

　　甚至之前3月份漲價的一些房東在這兩天又開始下調掛牌價了。

　　剛需群體不愿意出高價買房，那房價在短時間內也沒有大漲的可能性。

3個月房子還沒賣掉？掛牌沒帶看？降價沒客戶

　　最后

　　雖然在小陽春的刺激下，市場的主導權開始逐漸向房東傾斜。

　　但目前仍然是買家市場。

　　低總價剛需市場還在以價換量，

　　品質次新房也在消滅估值泡沫。

　　市場上不同區域，不同產品，冷熱不均，分化劇烈。

　　當下這種博弈分化行情，是非?？简炠I賣雙方心態的。

　　但對于真正想買房賣房的老百姓來說，其實是一件好事。

　　對于房東，只要你是基于市場價的價格賣房，你是能很快就出手的。

　　對于購房者，真的想買房改善，你略微加一點錢，房東必定經不住你的誘惑。

　　雖然現在的價格可能會比9月初的時候略微高一點，

　　但是這個和2021年相比便宜太多了，畢竟是30%以上跌幅后的價格。

　　市場如果真的是一味下跌，一味上漲那都不好。

　　因為單邊市場是很容易讓人焦慮的。

　　單邊下跌房東焦慮，單邊上漲購房者焦慮。

　　焦慮就容易犯錯誤，就容易動作變形。

　　像這種博弈市場，選擇權都在你自己手上了，你可以去選降價賣房，加點錢買房。

　　一旦單邊行情出現，必有一方喪失主動權。

　　要么是降價賣房房子還不一定賣得掉，

　　要么是加錢也未必就能買得到。

　　所以，希望每一個真正想賣房的房東和今年必買房的買房人，都能把握對自己有利的時機。

　　最后，希望大家2025年買房、賣房順利，

　　遇到難題可以評論區留言或私信找我~

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。